“最贵地王”频出 岂能无动于衷?

2016-08-18 10:36:56 来源: 中国广播网

  央广网北京8月18日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,来关注土地市场。昨天上午,上海市拍出了一宗总价高达110.1亿元的地块,创下了我国内地土地成交史上的最贵记录。这个“新地王”位于上海市静安区,因为地块位置优越,在拍卖之前就已备受关注,最终经过激烈的现场竞价拍卖,被闽系房企融信集团拿下。

  该地块四轨交环绕,紧邻上海火车站,并坐拥内环内成熟商圈,配套成熟,这幅地块也是12年以来上海出让的最核心的住宅用地,18家房企参与了竞拍,很多房企以联合体的形式参与了竞拍,可见竞争之激烈,竞拍一开始众多房企都直接诚意跳价,主持人连续两次调整加价幅度。

  经过近两个小时的激烈竞拍,融信最终击败仁恒、中粮首开建发联合体等17家竞争对手,以110.1亿元的价格竞得了静安区中心社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,溢价率139%,楼板价达到每平方米100315元,可售部分实际楼面价达到每平方米14.3万元,创下内地土地成交史上最贵地王纪录,未来项目售价预计将超过每平方米19万。

  这是融信集团近期第二次在上海高价拿地。7月底,融信以31.55亿元拍得上海杨浦区一地块,溢价率超过50%。有意思的是,在昨天上午的拍卖结束后,有房企同行说:融信如此高价夺地,是“艺高人胆大”。房企“大胆”拿地的底气,究竟从何而来?卓越集团上海公司总经理任玲说,土地市场已经成为资金避险的渠道,房企高价拿地也有利可图。

  任玲:货币向土地倾斜来进行避险本身是一个大的市场逻辑。对于高价拿地的房企,并不一定代表他们追高了就一定没有利润或者一定没有发展。因为之前好几轮的发展我们也能看到比较多的在高位拿地的企业其实后面也还是做的蛮好的。

  眼下,国内部分热点城市土地市场活跃,房企拿地热情高昂,有的房企甚至通过融资先去“抢”地,等待卖房资金回笼后,再还钱。数据显示,今年房企发债规模井喷,仅上半年房企发行的公司债规模就达4900亿元,超过去年全年金额,是2014年的27倍。面对如此惊人的数据,一些地方似乎“乐见其成”地“无动于衷”,或者是“心有余而力不足”的“无计可施”。而实际上,采取进一步措施,抑制房企的“地王”冲动,比以往任何时候都迫切,任由这一势头发展,可能贻害无穷。

  关于这个话题,房地产问题研究专家、浙报传媒600633)地产研究院院长丁建刚做出了点评:

  丁建刚:此前有说一线城市的楼市已经成为金融品,其实房地产市场本身就有极强的金融属性。刚才说到发债的问题,今年的发债的规模、发债的成本都非常低,也就是说今年的一个非常大的现象还是资金非常的泛滥、货币非常泛滥,而且成本非常低。我举一个例子,上市公司滨江集团002244)的董事长戚金兴告诉我,他们现在发债还是一家标准的民营企业,发债的年利率只有3.45%,如果发一个3+2这样的企业债的话,五年累计起来也就是17%,如果说我锁定了17%是五年的资金成本,那很多企业可能就愿意打一个五年的赌。在上周进行的博鳌论坛上,旭辉的董事长林中说,现在京沪两地的地价在五年内成本都覆盖不了,也就是说它开发出来的房地产产品五年内可能都要亏钱。但是我如果打五年的赌呢,我就把资金成本锁定17%,如果五年之后房价涨了17%,那我这个成本就已经打平了,这实际上揭示了很多开发商的心态。实际上昨天上海出了三个地王,包括此前的一些地王,实际上是一场豪赌。

  至于一些地方政府是不是乐见地王。可以说很多地方政府对地王是既恨又爱,爱是爱它的价格,把整个地价抬上去了,很多地方政府今年的财政非常充裕,很不错。但是又担心地王价格过高使得整个市场受到中央政府的关注等等。当然,也出了一些政策,但是确实地方政府也有一部分是无计可施的心态或者现状,因为地方政府的金融工具等等并不是很多。在资金泛滥的情况下,一线城市的上海、深圳也好,以及部分优质二线城市,像苏州、南京、合肥、厦门、杭州等等,它不可能把资金挡在城门之外的。资金也不可能是全国按照中央政府理想化的向三四线城市,去那个地方的库存。

  地王频频出现会给市场带来什么样的后果?我想在整个市场今年出现严重分化的过程中,一线、二线城都是暴涨或者大幅度上涨,这个后果还是比较严峻的,也就是说如果是在经济快速上涨,其他行业都非常好的情况下,那这个情况问题不是很大,但是现在我们的大背景是经济下行的压力仍然很大,其他行业特别是民间投资断崖式的下降,而且M2和M1之间有巨大的剪刀差,过多的钱都趴在企业活期的账户上,都准备在房地产领域炒一把或者投机一把,这种心态可能对未来的经济发展是非常危险的。

  房地产企业不差钱,一线城市疯狂拿地,现在已经向二线城市传导,当然我指的是部分优质的二线城市,并非所有的二线城市,但是三四线城市可能仅仅传导了一点温度,还有很多四线城市,在北方甚至有很多二三线城市仍然是“冰天雪地”,这就跟我们最初的去库存政策的导向和期望相去甚远。未来可能会出现两种泡沫,第一就是一线城市价格的泡沫和部分二三四线城市仍然存在巨大的库存泡沫,我想这也不是中央政府从去年年底开始去库存政策的愿望。

  未来整个房地产市场的局面越来越复杂,到底应该用什么方式,现在可能有些人觉得又要重蹈几年前所谓的限购限贷,这实际上不是一个很好的政策。我们得反思过去多年房地产市场出现的一次又一次波动,它的逻辑何在。我想这个逻辑关键,第一个是土地政策,因为实际上土地是高度垄断的,我们的货币实际上也还是垄断的。所以我们在房地产这个所谓的市场经济,它的两个重要要素是垄断的。第二就是我们现在的公众的投资渠道是没有地方去的,实际上公众也好、开发商也好都存在一个恐慌心态,是资产配置荒,资产配置难,所以疯狂的在这个领域进行抢地、抢房。所以我想最根本的问题还是要改变我们现有的房地产市场的市场逻辑,如果不进行一个深刻的改革的话,这种现象还会继续持续下去,这对于经济来说恐怕不是件好事。

  刚才说到了两个重要的要素,一个是土地出口,一个是资金,我们现在的资金为了保经济增长,在短时间内,比如说上半年增加了7.53万亿,超过了2009年,这个时候资金一定是泛滥的。第二土地,如果说我们能够像移动、联通这样,一个城市里边有两个土地出口的话,恐怕也不至于到现在这样子。有很多人指责开发商,在博鳌论坛上也有的经济学家说,地价高了你们为什么要去拿,如何如何。但是你要站在开发商的角度来说,他是做面包的,面粉只有一个窗口,只有一家商店在卖,你还能到哪里去买?你想继续做下去,再高价的面粉你也只能到他那去买,然后你做出来面包把这个价格转嫁给买面包的人。如果一个城市有两家土地储备中心,比如说按照区域或者其他的一种方式划分,也比现在好,起码可以像当年的移动和联通那样有所竞争。

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