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开发商鏖战长三角“广积粮”才能“筑高墙”

2017-02-16 23:58:01 来源: 每经网
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  去年,长三角站在了风口之上。国家级规划及核心城市交通布局等利好,一众房企舍命在此高价拿地。抢占长三角的上海、杭州、南京与苏州等城市,成为能否进入一线房企的“标配”。

  从新晋千亿级房企2016年的业绩来看,无不受惠于长三角区域的鼎力贡献。二梯队如新城控股601155)、旭辉集团、中南建设000961)、阳光城000671)等,今年铆着劲儿要进军千亿级,长三角无疑是其发力的重要筹码。

  然而,自去年三季度以来,热点城市楼市调控频频升级,这无疑为鏖战长三角区域的一众房企,增加了不确定性因素。调控之下,布局于此的房企拿什么再度实现较高增长?本期房产周刊,《每日经济新闻》记者以万科、碧桂园、金地、融信四家各具特色的公司为个案,深度剖析其突围之策。

  明清以降,长江三角洲地区逐渐发展成为中国沿海贸易的重要舞台。2016年5月,《长江三角洲城市群发展规划》提出,到2030年,全面建成具有全球影响力的世界级城市群。

  正因长三角地区所具备的战略优势,众多房地产业内人士认为,抢占长三角成为能否进入一线房企的“门槛”。从2016年新晋千亿级房企来看,长三角区域的销售贡献率无不占据重要地位。

  绿地集团董事长张玉良也曾表示,未来绿地新的增量和亮点也会重点布局长三角,尤其会选择上海周边具有溢出效应的城市。

  融信集团董事副总裁林峻岭也曾表示,“作为国际金融中心,上海能为在长三角发展的企业创造良好的融资平台,企业应该抓好这个机会。”

  ●广积粮:规模之争背后的土储竞赛

  长三角是房企最重要的战场之一,这点从区域主要城市的土地出让规模可见一斑。

  公开数据显示,2016年,南京、杭州、上海和苏州的土地出让金均超过千亿(只限市区,不含工业用地和安置房),其中南京以1719.3亿元位居第一,第二名杭州相差95.2亿元。

  土地储备规模,是房企较量的基本要素。

  从目前全国的情况来看,房企纷纷展开规模冲刺,恒大、万科、碧桂园进入3000亿元阶段,融创、华夏幸福600340)、绿城、华润置地、金地跃进千亿梯队。2016年,不少房企超额完成全年任务,2017年主要房企还上调了销售目标。恒大集团董事局主席许家印在集团内部会议上表示,2017年目标之一是地产集团实现销售4500亿元,实现核心净利润243亿元。融创中国也表示,2017年有信心实现2000亿元销售额。

  2017年的房地产市场,房企之间拼的就是基础和速度,也即土地储备、推货量和周转率。

  各个区域的土地出让情况侧面反映出房企的拿地力度,进而可看出企业在各个区域的后发能量有多大。上海、杭州、苏州、南京,依然将是2017年整个长三角乃至全国楼市的主要阵地。

  从绿地公开的数据可以发现,整个2016年其在长三角重点城市的公开土地招拍挂市场拿地金额达到127亿元,拿地面积为53.8万平方米。

  万科在长三角重点城市的土地市场上以并购合作的策略,大力推行在长三角布局的战略。

  2015年报里,万科提及将严控投资风险,坚持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地区发展项目,对重点城市提前布局。2016年的万科,严格遵循了这个原则。

  除了一线巨头,二三梯队房企储粮也较为生猛。2016年,中南建设一二线城市战略转型加速,尤其是在长三角区域。据好地研究院统计,2016年至今年春节前,中南建设通过招拍挂在长三角区域共竞得22宗地块,拿地额高达259.8亿元,占到去年销售额的50%。

  此外,据好地研究院统计,2016年新城控股在长三角重点城市公开土地出让中拿了16宗地(张家港连体地块算一宗),斥资298.7亿元,总面积154.3万平方米,总体量395.4万平方米,平均楼面价7553元/平方米,平均溢价率176%。

  2016年,对融信来说,也是拿地较多的一年。据统计,融信通过招拍挂在全国土地市场共竞得16宗地块,总拿地额421亿元,权益拿地额272亿元。其中,13宗分布于长三角区域的上海、南京、杭州、苏州(昆山)等城市,拿地额375亿元,占总拿地额的89%。

  ●高筑墙:做大业绩谋话语权

  克而瑞华东区总经理刘晨光告诉记者,现在长三角拿地的开发商大致可以分为三类:一类是全国规模型开发商,以3000亿元销售额为一档。他们由于自身战略,对城市核心区和边缘城市都会积极介入,以便完成销售计划。

  第二类是有望冲击规模的开发商,这类房企提出的战略是深耕城市。他们会选择核心城市,这些区域无论时机好坏,只要把城市的规模做大还是能保证销量,这部分企业看的是城市周期,不太看重政策周期。

  第三类是“调仓型”开发商,以前大本营可能在福州等地,为了更高增长,这些开发商也成为长三角拿地的中坚力量。

  这三类开发商汇聚长三角,竞争格局到底将怎样演变?

  以南京为例,克而瑞数据显示:2016年销售金额前十的房企中,南京万科和保利地产600048)均突破百亿。其中,南京万科全年成交金额达118.80亿元,保利地产以103.94的成交金额紧随其后。第三名朗诗96.86亿元,排名第十的碧桂园成交金额也有66.31亿元。

  “排名前列的房企之间未来差距只会越来越小。”刘晨光表示,有些开发商没能占据这些大市场的主要份额,而导致一这结果的主要原因是房企普遍缺货。

  由此,房企对长三角重点城市的土地,更为渴求,不仅是上海、南京、苏州、无锡等长三角一二线重点城市,周边二线省会城市的部分重点地块也受到关注,而这也让企业拿地成本越来越高。

  以绿地为例,从绿地近三年的拿地情况看,2016年,绿地虽然在长三角区域拿地量出现较大幅度减少,但拿地金额却不断攀升。好地网数据显示,2016年绿地通过招拍挂在长三角区域共竞得8宗宅地,拿地额高达235.59亿元,仅南京就耗资80.6亿元,在苏州也花费了53.93亿元,在宁波则用了23亿元。

  亿翰智库指出,预计未来2~3年房地产行业将逐步形成相对稳定的三层次竞争格局。小型企业逐步退出公众视线,具有一定话语权的企业将至少达到1000亿元的销售额;而行业Top 10企业将纷纷迈上3000亿元阶段,行业竞争日益加剧。

  ●突围战:占有量之外还拼能力和技巧

  自去年下半年以来,热点城市楼市调控升级加码。对于高价拿地的房企来说,长三角区域也成为2017年最艰难的竞争地带,如何突围,房企拼的是能力和技巧。

  仅以拿地操作而言,克而瑞杭州区负责人韩云霞指出,在长三角热点城市拿了高价地的企业,会再拿一块出货速度快的流量型地块去平仓,调整货值结构。

  “今年许多热点城市都在摇号拿地,对于国企来说,管理等成本会高一些,但对民企来说,反而是拿低价地的机会,只要有利可图,很有可能会比去年价格低。”

  “没办法,抢地将是家常便饭,所以必须更有技巧。因为现在情况就是所有开发商的货值都不够卖。”刘晨光进一步表示,在这些城市,谁要是拿到地,排名立马就发生变化——只要运气好,多拿两宗地,一块地货值20多亿元,两块地50亿元,足以影响整个年度排名。

  从某种意义上来讲,房地产市场这轮竞争将决定一些房企的生死存亡。不快速拿地、不创造销售、不扩张规模,在下一轮上升周期前建立资源优势,就可能被抛出战场。踩准这轮行情的节奏,房企则可能在未来的格局中占据一席。

  韩云霞直言,对于房企来说,只有长三角核心城市的占有量大才能在房地产的前沿圈层立足。如果在这些核心城市没有实现深耕,也很难在行业内有一席之地。对房企来说,如果还有规模需求,想要在行业内持续深耕,在核心城市一定要有大量项目去做,并且长三角依然是重中之重,具有战略意义。

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