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北京二手房市场或迅速降温 业内预计部分区域房源价格将面临调整

2017-03-21 05:03:09 来源: 中国证券报 作者:联合
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导语

由于目前北京二手房交易以“连环套”为主,受二套房认定标准影响,部分购房者面临首付大幅提高的局面,已有违约的情况出现。不过,调控政策目前还未明显反映到价格端。业内人士预计,短期内政策调控的基调不会转变,预计调控范围有扩大趋势;房价短期内可能不会出现明显变化,部分非核心区域房源价格将面临调整。

  3月20日,北京实施楼市新政后的第一个交易日。中国证券报记者实地走访了解到,受新政影响,看房顾客数量明显减少,观望的购房者增多。由于目前北京二手房交易以“连环套”为主,受二套房认定标准影响,部分购房者面临首付大幅提高的局面,已有违约的情况出现。不过,调控政策目前还未明显反映到价格端。业内人士预计,短期内政策调控的基调不会转变,预计调控范围有扩大趋势;房价短期内可能不会出现明显变化,部分非核心区域房源价格将面临调整。

  次前北京出台以“认房又认贷”为核心的房地产调控升级措施,坚决遏制房价进一步上涨。

  观望情绪变浓

  在本次调控中,核心的政策当属调整二套房认定。以往北京对于二套房采取了“认房不认贷”,而本次则将二套房的认定扩展到居民家庭名下在北京有一套住房,或者在北京无住房但在外地有过商业性住房贷款或公积金贷款记录,且无论是否还清,再次在北京购房的均需按二套房政策执行。

  同时,二套非普通住宅的首付比例将大幅提高。目前北京执行的非普通住宅的标准主要是价格,即五环内商品房总价须低于486万元。从目前情况看,五环内基本为非普通住宅。这意味着以房换房的购房者在新政后首付比例将提高4成左右,牵扯到数百万元资金,对二手房交易将带来巨大影响。

  楼市调控新政后的第一个工作日,记者走访了解到,多家房产中介门店内顾客人数明显减少。在二环附近的一家门店内,一位经纪人对记者表示,新政规定的贷款额度减少了很多,对购房者的影响较大。二手房成交量和看房量都有明显下降,同时出现了违约的情况。

  在位于朝阳门外的房产中介门店里,据经纪人介绍,新政实施后,看房的人数下降很多。首先,一些客户对新政实施后房价是否会发生变化心存疑虑,仍在观望阶段;同时,由于贷款比例减少,一些本打算换房的客户由于首付不够,已不能买到称心的房子,暂时不再考虑了。不过,由于新政刚刚实施,这些数据说服力还不够,需要再等待一段时间。上述房产经纪人表示,前段时间北京房市过热,很多客户不太理性,每出一套房源都有几个客户争抢。这次新政能够给市场降降温,引导客户理性买房。

  有房地产中介对记者表示,新政的效果还有待时间观察。在学区房方面,价格暂时没有变化,一些优质小区的优质房源仍然抢手。该人士对记者表示,上周新政前陶白学区某热门小区挂出一套1000万元以上的房源,周日已有买家表示购买意向。但由于房主也是换房一族,新政后面临重新看房,在看好置换房源前并不想出售,因此交易未成行。

  进入过户环节的购房者无疑是幸运的。记者在北京市西城区不动产登记大厅了解到,目前过户号源紧俏。北京一家房地产公司的房产中介对记者表示,每天的放号数量有限,需要每天很早就起来排队。

  交易量将迅速下滑

  对于新政实施后的房价走势,业内人士认为,短期内价格上涨势头将得到有效遏至,预计在一段时间内表现将较为平稳,交易量将迅速下滑。

  华泰证券601688)认为,短期可能引发部分改善需求违约,对成交量有影响,但不影响价格。原因在于改善需求中的学区房需求偏刚需,受价格影响较小;而其他类型的改善性需求,在换房需求减弱的同时也会减少供给。

  中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,调控对学区房的价格走势影响有限,因为这部分是刚需。

  中泰证券研报认为,调控的升级将使房地产板块短期内承压。北京楼市短期内将呈现量跌、价稳的态势。此前市场对调控已有预期,而政策调控边际作用减弱,市场对政策消化时间变短,不排除半年内可能出现反弹的情况。2013年4月北京出台“认房认贷”政策后,真正结束上涨周期的是2013年年底的流动性收紧。

  长期来看,华泰证券认为,目前市场最担心的问题在于土地供给。如果增加土地供给能够执行,至少在明年年底之前能够缓解供需矛盾。考虑到北京人口仍然以总量控制为主,预计仍然是紧平衡状态。

  多地调控楼市

  本次楼市新政出台之前,北京二、三月份房地产销售再创新高。北京链家2017年2月成交量超过11000套,环比增长75%,比2016年月均成交高5.8%。

  链家数据显示,在本轮的涨势中,北京学区房、置换改善需求拉动均价持续上涨。2月北京的二手成交均价为63579元/平方米,环比上涨4.6%;3月第二周达到67621元/平方米,环比上涨2%。

  分析人士认为,去年9月30日北京房地产调控政策出台后,房价未出现实质性回调,导致购房者心理预期发生变化;同时限价导致开发商捂盘惜售,一手房房源急剧下降;“卖一买一”购房者担心刚卖完房就被限购,导致二手房源收缩,加剧供需不平衡;调控政策对于购房者的心理影响边际下降。

  在此背景下,北京楼市限购升级,体现了因城施策、分类指导的调控思路。此外,国家统计局公布的2017年1至2月份全国房地产市场整体表现超过预期。1-2月商品房销售面积累计同比增速高达25.1%。1-2月房地产开发投资完成额累计同比增速8.9%。

  值得注意的是,北京楼市新政发布后多地跟进。继北京实行“认房又认贷”后,广州、石家庄、郑州、长沙迅速跟进。广州将限购措施升级到具有广州市户籍的成年单身(含离异)人士限购1套住房,以及提高非该市户籍居民家庭社保连缴年限提升至5年。3月20日晚间,广州公积金中心发布新政,规定无住房贷款结清首付也要4成。记者初步统计,仅3月份以来已有16个城市启动或升级楼市限购,深圳、上海两个一线城市以及合肥、厦门、南京、苏州、南昌等五个二线城市采取“认房又认贷”措施。

 

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