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麻辣财经:租房买房遇糟心事?刚刚住建部出大招了!

2017-05-19 18:18:50 来源: 人民网
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  房东撵人、中介骗人、开发商欺负人……您还在为租房买房而烦恼吗?刚刚,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)发布了!今后,租房买房再遇到糟心事儿,您可以举起法律的武器保护自己啦。

  按照住建部的说法,《条例》立法的目的在于建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全。麻辣财经帅哥记者三七强注意到,意见稿着墨最多的还是保护承租人权益,让租房者更安心。

  要知道,根据统计,我国约有1.6亿人在城镇租房居住,主要是外来务工人员、新就业大学生等,他们确实需要法律保护!

  缴房租按年还是按季?政策鼓励月付

  三七强第一时间拿到征求意见稿,下面开始划重点了:

  出租人应当确保出租房符合安全要求,满足基本使用功能;出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。也就是说,房东拿了房租,就得信守承诺、负起责任。白纸黑字签在那里,随便撵人可不成。

  那么,租住期间,房东能否随意进入房间?意见稿明确,未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房;当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的,出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人,把房子租出去了,产权还是房东的,可这期间的使用权是租客的。就算房东要卖房、买家要看房,也得尊重租户的意见,本来租户就弱势,自己的一方小天地可不能随便他人叨扰。

  “二房东”是否合法呢?按照意见稿的意思,是合法的——承租人可以按照租房租赁合同的约定转租住房;未约定的,承租人转租住房,应当征得出租人的书面同意。此外,自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。也就是说,如果你是专业的、转租了很多住房的“二房东”,由于涉及经营行为,所以要办理工商登记。

  为了保障居住环境和质量,意见稿提出了一些强制性要求。比如,出租房应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。当然,具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。此外,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。也就是说,未来,开墙打洞、群租住房、出租地下室将可能成为违法行为。

  有些要求不是强制性的,意见稿也提出了鼓励方向。比如,在租金缴纳方面,承租人应当按月支付租金,当事人另有约定的除外。若当事人约定“季付”“年付”,也可以照其执行,但政策上是鼓励“月付”的。又比如,住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。对这一条,房东尤其得留心了,日后要涨价,最好提早在合同里就给租户打好“预防针”,免得日后再生是非。

  月付租金、不得乱涨,其实都是为了营造长期稳定的租房环境。意见稿在租住期限方面提出,鼓励签订长期住房租赁合同,当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,应当给予相关政策支持。”

  三年以上,算得上是稳定的租住关系了,有利于租房市场稳定。此外,意见稿还要求住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。既然是专门拿出房源从事租赁的企业,就更应该拿出诚意、维护长期客户。

  在租赁备案上,意见稿提出:租赁住房的,当事人应当在住房租赁合同签订十五日内,到房产管理部门或基层组织办理备案。现在大家租房时嫌麻烦,很多都不去登记,那拿什么来激励备案积极性呢?意见稿明确,承租人可持备案的合同申领居住证,并享受规定的基本公共服务;租赁期限届满时,承租人享有同等条件优先承租的权利。对那些漂在城市里的异乡打拼者来说,能拿到居住证、能享受些公共服务、能在续租时得到政府撑腰也挺好,不妨就跑跑腿、登个记。

  当然,权利与义务是对等的。租客也不能自视为弱势群体,就一点义务不担。意见稿说了,承租人应当按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备。

  对房产中介,划定11个“禁区”

  说完了租房,再看看买卖房。

  为了让住房销售更加规范,意见稿对房地产开发企业明确了十二种禁止行为。这“十二宗罪”可都是从现实中总结出来的。

  有些是“炒作”:比如捏造或者散布涨价信息,捂盘惜售或者变相囤积房源,为买受人垫付首付等。

  有些是“欺瞒”:比如发布虚假房源信息和广告;不明码标价,在标价之外加价出售,即“价外加价”;同一房源重复销售,即“一房多售”等。

  有些则是“霸王条款”,比如捆绑搭售,即开发商在卖房时违背买家意愿,搭售车位、地下储藏室等商品。也就是说,房子和车位要分开卖,买家可以都买,开发商也可以给点优惠,但强制买家既买房又买车位,不成!

  对于这些行为如何处罚?意见稿规定,可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施,构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。

  租房买房,大多都得通过房产中介。这些年市场上的乱象,也与一些无良的中介机构脱不了干系。针对此,意见稿也列了11个“禁区”。这些“禁区”就是当前存在的各种“坑”啊,想租房买房的可得睁大眼睛、多多提防了。

  有些“坑”真是让大家深受其害。比如:捏造散布不实价格信息,或者与房地产开发企业串通捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格;发布虚假房源信息,隐瞒影响住房租赁、销售的信息;强制提供代办服务、捆绑收费;泄露或者不当使用客户信息,谋取不正当利益。尤其最后这一条,咱们天天接到中介电话,还不就是“泄露或者不当使用客户信息”嘛!中介机构,今后要当心!

  有些“坑”看似方便了当事人,但其实是违法的。比如,协助当事人弄虚作假,为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利;又如违反有关规定,为当事人提供购房融资。现在市场上很多买卖都签订“阴阳合同”来避税,其实是违法行为,大家心里还是要清楚的。意见稿说了,若经纪机构和从业人员违反规定,可给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等处罚措施。

  看了这个条例,您满意吗?当然,这次发布的是征求意见稿,您若有自己的高见,可以到住房和城乡建设部的网站上去反映。这事很关己,可不要“高高挂起”哟!

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