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内房股轮涨终于轮到二线 中国奥园会带头冲锋吗?

2017-09-12 19:10:23阅读(0

  作者:丰雷

  就像无数历史转折点一样,平静之下的暗流涌动,质地优良的二线内房股终于崛起了。

  冲锋在前的是中国奥园(03883),收盘4.380,上涨1.62%。在近期多数内房股回调的情况下,依旧是硬生生的走出一波主升浪。

  今年以来整个内房板块业绩表现不错,从涨幅对比来看,龙头股中国恒大(03333)从开年至今累计涨幅高达373.08%,相比之下,中国奥园,即便是经过近期大涨,股价也才累计涨145.96%。但估值方面,自年初至今,一线内房股估值得到很大的修复,二线内房股则依然处于估值底部。根据数据显示,中国奥园动态市盈率约9倍,行业平均值则约32倍。

  中国奥园截至今年6月底止半年营业额增长25.8%至81.5亿元(人民币.下同);毛利为21.9亿元;期内销售物业平均售价每平方米按年上升29.2%至10,571元,带动毛利率上升至26.9%,升1.9个百分点;奥园上半年纯利增长42.8%至8.6亿元。集团期内合同销售金额按年上升56.9%至165.2亿元,占全年销售目标330亿的五成。

  管理层预计,全年合同销售可达到360至370亿元。换言之,下半年销售收入可较上半年增长一成以上。集团以广东省发展为基地,但已逐步将物业发展区域调整,以加强城市均衡性布局,目标是以一、二线城市及周边城市群为主,加强拓展粤港澳大湾区及长三角。集团目前住宅物业与商业物业(主要包括商业性公寓、商铺)的销售占比,分别为67.8%和32.2%。

  集团另一大方向是拓展文旅项目,计划在三年内营业额规模增长至100亿元,并有意将文旅项目单独上市。奥园早前已投入3亿元发展文旅项目,两年内投资规模将增至10亿元。至6月底止,银行贷款及其他借款约为150.8亿元,较2016年12底增加逾一倍,优先票据及公司债券约为112.4亿元。集团大部分借款均为浮动利率,并须每年议息。

  今年上半年,奥园借款、优先票据及债券实际利率为7.6%,较去年之8.1%为低。银行结余及现金约148.1亿元;现金回款率为86%,净负债比率为63%。总负债比率(总负债/总资产)为78.4%,若成功分拆文旅业务,有助增加资金作业务发展,现价仍吸引。奥园刚纳入港股通(深)核准买卖股份,以奥园在内地的品牌知名度,料吸引内地投资者透过港股通的买卖兴趣。

  中国奥园今年首8个月合同销售额较去年同期增加65%至217.06亿元,更令市场振奋的是,今年以来奥园股价增长超过一倍,上周连续两日的涨幅累积更超过20%。自从9月4日被深交所纳入港股通后,每日成交金额过亿。那么,这只今年迎来上市10周年的内房股会在2017年下半场有哪些动作呢?

  巩固华南大本营、布局大湾区:并购为主

  中国奥园是一间从广东番禺起步的房企,华南地区一直为公司布局重点。

  目前公司土地储备约58%位于华南地区,多为广州、深圳及两座城市周边的城市群。陈嘉扬透露,以货值计算,华南土地储备价值1600亿元,占公司总货值约60%,粤港澳大湾区涵盖的“9市2区”(包括广州、深圳、佛山、珠海、惠州、中山、江门、东莞、肇庆9个城市,及香港、澳门两个特别行政区),奥园已布局8个城市,现有40个项目,货值约600亿元,面积达480万平方米。

  佛山奥园观湖尚居

  陈嘉扬续指,上半年公司165亿合同销售中约100亿元来自大湾区内,下半年还有100亿销售额来自区内,若公司能超额完成今年333亿元合同销售目标,达到360亿至370亿元,这意味着大湾区为公司贡献超过50%销售。

  随着大湾区概念的推出,区内地价也水涨船高,对于拿地竞争加剧,陈嘉扬表示,奥园下半年将主要以并购形式,以及少部分以招拍挂、旧城改造方式拿地。并购目标通常有以下三项要求:一是毛利率25%或以上;二是净利润率10%或以上;三是快速开盘和回款。

  除了并购外,奥园目前在大湾区拥有10个城市更新项目,预计总建筑面积422万平方米。陈嘉扬指,旧改项目毛利更高,以珠海奥园广场项目为例,楼面地价2732元,但销售均价达20658元,但是旧改项目耗时较长,公司仍优先选择并购。

  陈嘉扬透露,奥园每年会拿出上一年合同销售额约40%至50%的资金用于购买土地,今年资本开支约100亿元,上半年已经耗资84亿元,若今年销售额为360亿元左右,这意味着明年会花费约150亿元拿地。

  截止今年6月底止,公司账上拥有173亿元现金,奥园目前凈负债比率约63%,较去年同期56%增长7个百分点。陈嘉扬指,目前境内和境外债务分别占比68%和32%,预计全年维持60%至70%凈负债比率。

  奥园营运总裁马军在上月业绩会上表示,下半年可销货值约为436亿元,相信可超额达成全年合约目标333亿元,甚至可达360亿至370亿元。陈嘉扬解释,上半年奥园推出8个新项目,下半年将有20个项目推出,总货值602亿元,以58%至60%的去化率计算,超额达成目标不是问题。另外,上半年公司毛利率达26.9%,较2016年同期的25%上升1.9个百分点,陈嘉扬预计,全年毛利率有望保持27%至28%之间。

  奥园境外地产战略: 本土化

  奥园近年积极收购境外土地,为中国内地以外市场储备货值。

  陈嘉扬在业绩会上曾透露,关注香港旧楼改造项目,已经成立公司专项负责。他向财华社表示,目前已有多个项目在洽谈中,强调奥园的境外地产战略坚持本土化,不排除与本地开发商合作,将利用香港本地银行进行融资,不存在资金外流问题。

  2017年2月,奥园获得恒生银行、南洋商业银行、东亚银行、创兴银行、集友银行及永隆银行六家银行授出价值约15亿港元的美元、港元双币三年期俱乐部贷款,年利率为LIBOR/HIBOR加4.5%,2017年7月获南洋商业银行授出5亿港元定期贷款,年利率为HIBOR加3.75%。

  对于奥园2016年以5550万澳币收购澳洲悉尼歌顿区(Gordon)及图拉马拉区(Turramurra)两个住宅项目,陈嘉扬指,奥园与当地开发商合作项目,获得澳洲联邦银行贷款,2017年上半年悉尼马鲁布拉188号和图拉马拉项目获得该银行同意提供100%开发贷款。

  悉尼歌顿888号

  问及澳洲针对非本地买家提高购房印花税的影响,陈嘉扬指,奥园的本土化特征还包括买家本地化,澳洲项目75%为当地买家,华人买家也多为已取得澳洲居民身份的市民,因此可规避政策风险。

  另外,奥园今年3月以3060万加元收购建安大温哥华住宅项目90%权益,该项目位于温哥华CBD与机场必经通道,陈嘉扬预计今年底、明年初将开盘,有希望“一炮而红”,迅速打开奥园在当地的品牌效应。

  与中体的情缘未了 奥园拟将三年打造百亿文旅王国

  除了股价连涨,近日将奥园推上风口浪尖的还属有意接盘中体产业600158)集团(600158-CN)22.07%股权一事。中体产业由国家体育总局体育基金管理中心控股,主要发展体育产业和体育主题地产。在奥园创始人、主席兼执行董事郭梓文于上世纪90年代成立奥园的前身广东金业时,中体产业曾在1999年与金业、华新国际达成合作,运用奥林匹克的品牌授权,发展体育综合地产,并在1998年将金业体育花园更名为奥林匹克花园。1999年,广州奥林匹克花园获得大卖,名声远扬,三方接下来又相继开发了番禺奥林匹克花园、南国奥林匹克花园和上海奥林匹克花园等知名地产项目。“奥园”的名字,实际上蕴涵奥林匹克花园的寓意。然而,合作的好景不长,中体和奥园在2002年关系破裂,最终,中体和奥园分别增持华北和华南的奥林匹克花园股权,形成“南北分治”。

  原本是一段尘封往事,但7月5日,中体产业宣布,在2017年6月22日至2017年7月5日间只征集到一家股权受让方——中国奥园愿意入标争取中体22.07%股权。一时间,引市场怀疑,双方将“再续前缘”?然而,一个月后,8月10日,奥园又宣布,因双方未能共同协议投标文件所载的条件,故投标不会继续,中体将退还投标费用5000万元人民币。

  对此,奥园主席郭梓文解释,双方这次因洽谈条件上分歧而放弃。

  虽然奥林匹克花园的前缘难续,但郭梓文一直保持奥园发展综合地产的方向,除了奥园广场外,正拓展文旅项目。公司今年5月与浙江省首批特色小镇——歌斐颂巧克力小镇集团签订合作协议,将形成独立的产业IP歌斐颂巧克力品牌,复制模式至广东英德,英德小镇有望2018年底开幕,围绕上海、广州打造产业地产。陈嘉扬指,就如欧洲改造巧克力工厂带动商业旅游,待小镇产业建起,会增加周边配套设施的需求,地产、商圈等兴起,提供给奥园机遇。

  郭梓文于业绩会表示,期望文旅集团3年内营业额可达百亿元,有望分拆独立上市。

  如此看来,奥园的2017年的策略为巩固大湾区优势、以本土化战略进攻境外地产、再续文旅地产前缘。

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