让投资变得更简单 首页 >财经 > 房产 > 正文

从深圳“土地新政”看大城市供地制度改革的方向

2017-09-12 21:55:31 来源: 每日经济新闻
收藏(0)

  近日,深圳发布《关于完善土地供应管理的若干意见(征求意见稿)》,其中恢复1988年取消的“土地划拨制度”备受关注。

  划拨与出让是我国现行的用地供应“双轨制”,前者是针对行政办公、教育医疗、市政交通等公益性或非盈利性用地需求,政府将土地无偿划给特定用地主体的供地模式;后者是针对非公益性、盈利性用地需求,以市场化方式将土地有偿出让给用地主体。

  划拨与出让是两种相反的供地模式,前者是行政无偿配置,产权归政府,不可抵押或转让,公益或非盈利性用途终结,政府可无偿收回;后者是市场化有偿出让,产权归用地主体,可抵押或转让,政府不可无偿收回。

  在1978年土地有偿使用改革前,划拨是唯一的供地模式。之后,从深圳、厦门开始,出让代替划拨,成为供地(特别是经营性供地)的主要模式。

  可以说,出让代替划拨,无论对提高土地利用效率,减少圈地占地,还是赋予土地融资功能,形成和完善要素市场,显化土地资产属性,抑或为高速推进的城市化和经济增长提供空间支撑,都具有制度革新的重大意义。最先突破划拨土地这一计划经济产物,推进土地市场化配置,敲响中国土地有偿出让“第一锤”的深圳,在1988年率先取消划拨,启动出让这一市场化供地模式。

  那么,在继续深化要素市场化改革的大背景下,一向具有改革突破精神的深圳,缘何恢复划拨这一计划色彩浓重的供地方式呢?

  这要从深圳用地模式说起。改革之初,国家允许深圳特区探索市场在提高要素配置效率中的作用,自主决定供地模式。由此,深圳率先建立土地出让制度。起初,深圳供地以协议出让为主,2004年“8.31”大限后,国家规定所有经营性用地一律“招拍挂”出让,“一对一”的协议出让开始退出,深圳经营性用地也全部启动“招拍挂”。

  尽管国家明确公益性或非盈利用地可以在限定范围内继续采取划拨模式,但考虑到自身土地资源稀缺,为探索多元化土地供应模式,特别是探索政府向市场“买服务”的公共财政模式,探索PPP、非盈利性项目自主融资,激发用地主体挖掘土地价值,对公益性或非盈利性用地,深圳采取“协议免地价”出让的创新模式。这种模式下,不仅公益性或非盈利用地需求得到满足,而且土地的价值显化,特别是土地融资功能得到体现,提高了公共服务供给效率。

  深圳特区成立近40年,常住人口增长20多倍,人均GDP更增长了150倍,高效的供地方式迎合了人口暴增后带来的公共服务“落地”和融资需求,也以完善的道路交通、市政管网、科教文卫等支持企业引入、产业布局。迄今,无论是城市管理、城市规划,或是生活服务、基础设施,深圳都是全国最好的城市之一。但是,特区成立以来,年均约30平方公里的供地,让深圳这个面积最小(1990平方公里)的大城市,最先逼近50%的开发强度警戒线,被迫开启存量盘活。

  近年来,深圳产业快速转型,引以为豪的互联网、智能科技、创意文化等,源源不断地吸引人才,人口大规模流入,近年来深圳年均常住和户籍人口增幅在40万~60万。但是,高成本、高房价是创新大敌,深圳吸引人才、留住产业已面临巨大挑战。基于低成本、低房价优势,杭州、成都等“新一线”城市正在大规模招揽人才和企业。新兴产业面临的竞争是全球竞争,当前互联网、智能科技创新进入“瓶颈期”,成本是竞争的主导因素,深圳科技企业外迁逐渐成为一种趋势。

  同时,新型城镇化进入“下半场”,即外来人口本地化和公共服务均等化。吸引人才和人口流入的杀手锏,也将从过去的“优质产业”转到“优质服务”。因此,对户籍和非户籍人口“倒挂”(户籍人口400万、非户籍人口1600万)的深圳来说,能否增厚公共服务,将是深圳能否继续吸引人才,保持城市竞争力的关键。“协议免地价”的公共服务供地模式下,一对一谈判、集体会审拍板,公共服务供给灵活高效。但是,协议用地归用地主体所有,政府收回难度很大。

  同时,协议出让下用地手续千差万别,有的过了“批地会”或确定规划图便生效,但后续批而未用(捂地)、利用不足、配套不到位,甚至挪作他用、分割销售等现象难以避免,有的还通过“补地价”变成了商品房。近年来,深圳房价暴涨,巨大的溢价红利诱惑下,很多过去出让的协议免地价用地,想通过“补地价”转作商品房开发,这背离了协议出让用地公益性、非盈利性的本源。这类用地也无法像划拨一样由政府收回,而程序瑕疵也造成盘活阻力重重。

  深圳引以为豪的新兴产业,其吸引人才和人口的竞争力正在下降,未来必须要靠公共服务。显然,主政者意识到了这一点,近期深圳棚改新政、租赁新政、人才新政等,事实上就是在增加和完善公共服务。过去近40年来,深圳一直重视经济增长,现在要补公共服务的欠账,却苦于没有新增土地,近几年用推高房价、拆除低成本租赁住房(城中村),以提供空间的模式也很难维持下去。因此,强调政府所有权,确保可持续供应的行政划拨供地方式恢复在情理之中。

  此次深圳“土地新政”,连同此前棚改新政(棚改新增空间全部建设人才住房)、租赁新政(按积分享受公共服务、新增供地向租赁倾斜),彰显我国未来土地制度变革的方向是国有土地严格的“双轨制”,即基于全民所有的属性,首先通过行政划拨供地,满足公共服务需求,其他用地全部通过“招拍挂”出让,出让金反哺公共服务。过去协议出让曾大行其道,划拨和“招拍挂”两边都能靠,但用地过程不透明、土地变相“房地产化”,今后则会彻底退出。

  未来,国有用地经济功能、融资功能淡化,社会功能、服务功能显化,城市物理形态的建设进程趋于结束,基于完善公共服务的城市运营开启。只有这样,才能将人口留在城市,楼市才不至于酿成泡沫。

关注同花顺财经(ths518),获取更多机会

责任编辑:lzp

数据中心

股票名称 股价 涨跌幅 净额(亿)
格力电器 39.25 3.32% 10.81
中兴通讯 26.70 6.93% 8.46
中天科技 13.50 8.78% 8.27
亨通光电 32.64 7.12% 4.32
上汽集团 30.31 2.68% 4.10
美的集团 44.10 2.32% 4.05
酒钢宏兴 3.55 5.03% 3.35
中国平安 54.04 0.41% 3.32
  • 悲催的工业品多头,但周末还是要愉快的
    17:17:04   小胖又来了 17:17:22   下周军工黄金又要来一下了 18:18:39   短线刀口舔血不带止损,没救 18:20:31   上次其实是涨了的,可能你的没有涨而已 18:29:50   还好,主要研究次新,看盘时间长有点累,次新其实就是辛苦钱,一点也不省心
  • 没有订阅策略的趁免费抓紧哈
    15:54:23   你怎么来了 15:55:16   等你什么时候搞 我们可以互相邀请 彼此当特邀嘉宾 15:57:35   累计跌幅那么多 虽然没止跌迹象,但后市下跌空间不会很大了 深套就抱着吧 15:57:58   券商中期有机会的 18:28:44   这里年线 半年线 前缺口密集区 有一定支撑 先持股看看
  • 09月23日正在直播
    17:31:04   你成本有点 高啊 我自己告诉客户设立止损是跌5-8%之间 ,下周初有反弹你就注意安全 但我觉得我会告诉我自己的客户在下面急跌后几个关键点做反弹的 所以趋势变了的强势股还可以做好几次 但就是不能追 17:33:42   电解铝 稀土 锂矿钴业 大有色机会不多 或者说多数有色机会不多 就几个还能玩的 跌多了我也会考虑告诉自己客户的。可以反复做 18:17:40   大趋势末端 后面低吸高炮 千万别做反了 而且是脉冲式上涨而不是连贯性的上涨 。 18:18:32   太弱了 有资金在玩高抛低吸 但空间都不大 后面不放量的话依旧是这样的走势 18:00:23   资源暂时都是调整后反弹的走势,昨晚期货不是很好 第四季度资源有行情但已经没有第三季度这样的行情了 后面看的是科技中的一部分个股 和部分行业较好的次新股
  • 指数快速下跌后,将赢来绝佳布置良机
    09:58:12   稀土永磁++社保持股概念,关注ma20日均线(趋势线)附近的支撑。做好波段吧! 股票还行,就是您的买卖股方法不对(要买阴卖阳,低吸高抛) 10:08:02   雄安板块之环保概念,该股属于(雄安二次反弹后高位滞涨股,ma20是趋势线)。直播提示过(高位滞涨股谨防回调,趋势线的学习) 紧跟板块配置和 学习k线组合 12:19:20   证监会核发9家企业IPO批文,筹资不超过66亿元,其中上交所主板5家(财通证券、晶华新材、阿科力、风语筑、京华激光),深交所中小板3家(集泰化工、德生科技、华森制药),深交所创业板1家(万隆股份)。 12:20:39   狮头股份、百洋股份、红豆股份、兴民智通等获大举增持;海螺水泥、华远地产、艾比森遭减持。 17:59:22   雄安板块之机械基件板块,可能与7月19号形成双底,但是下跌概率大!吸筹不明显。 不符合我的【三大经典选股战法】,建议留意板块和趋势向上的股票。
扫描添加 同花顺财经官方微信号
扫描添加 手机同花顺财经
扫描添加 专业炒股利器
扫描添加 同花顺爱基金
分时 最新: -- --

+自选 资金流向 个股资料 诊股

收益宝·活期

--%

7日年化收益率

详情

理财宝·短期

--%

7日年化收益率

详情