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投资海外房产要警惕“地租”陷阱

2017-09-14 06:54:36 来源: 投资快报
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  自2017年5月11日开始,在90天内中国买家在伦敦购买的房产,耗资超过了36亿英镑,按当时汇率计算,合计高达约317亿元人民币。近年来,中国人纷纷远赴海外购买房产,首选当属英国、美国、加拿大等国。对于欧美房地产,很多中国人有个误区,就是以为只要在欧美购买了房子,自然而然就拥有了土地。而实际上,在欧美买入的房子可能是“完全拥有地权”,也可能和中国一样属于“土地租赁权”,即屋主只是租借了该土地,并非真正拥有房子下面的土地。这里先不论投资是否能增值,一旦不小心购买的是房子租赁权,捶胸顿足便为时晚矣。

  传统上,房屋作为永久的业权出售了,买家则完全控制房产。当一个房子作为租赁出售时,买方实际上只是一个长期租赁的租户,房屋的建筑物依然保留在自耕农(即地主)手中。房屋买家必须向“自耕农”支付年度“地租”,如果想对房屋进行任何改变,如建造温室或改变窗户格式,必须获得“自耕农”的同意。

  而土地租赁权一般分为三大类:首先是属于政府的租借地,比如纽约的曼哈顿,温哥华的福溪等地,就有很多属于政府的租借地。其次是私人租借地,像英国的很多土地,属于私人拥有而且不卖,只租给房地产开发商。

  就在过去的几个月里,英国有着数百年历史的租赁房屋群,由于爆炸性的“地租”丑闻登上媒体。因为数十万名买主陷入租赁权的陷阱中,无法自拔。他们支付的地租每10年翻一番,几十年间,能从几百镑上涨到几千镑,且这样的房子很难出售。

  在过去,租赁业主一般仅收取少得可怜的地租,有时候每年只收一英镑,许多业主根本不想劳神去操心。但是到了本世纪初,当开发商开始将条款纳入租赁合同,每年的地租价格从最开始的200-400英镑,每10年翻一番,情况便发生了变化。政府引用一个家庭住宅作为例子,到了2060年,预计每年地租将达到10000英镑。

  英国房产所有权主要包括两个类型,产权和租赁权。买到租赁权的投资人没有房子的产权,需要每年向产权所有者支付土地租金。英格兰目前有五分之一的私人住房没有产权,只有租赁权,总数相当于400万,其中280万套是公寓,其余120万套是独栋房。

  由此可见,英国高昂的“地租”不仅给购买了租赁权的屋主带来沉重的经济负担,而且也使得他们几乎无法出售房子,他们被困在“地租”的陷阱里,无法脱身。

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