中小房企生死劫:拿地难

2017-10-26 11:08:53 来源: 北京商报
利空

  A股上市房企先后发布2017年前三季度业绩预告,多家房企出现业绩预减和亏损的情况。数据统计显示,截至10月18日,已发布前三季度业绩预告的63家A股房企中,有24家房企业绩预计下滑和亏损,占比近四成。值得注意的是,因“交房项目结转收入减少”而业绩下滑或亏损的房企,均为中小规模房企。对此,分析认为,中小房企拿地难也是一个较为客观的现实,这也影响了中小房企结转收入减少,而拿地量也决定着后续库存规模少,对于中小房企而言,这将是一个恶性循环。

  多家房企业绩预亏或下滑

  根据公开资料整理,中房地产000736)、津滨发展000897)、世纪星源000005)等6家公司业绩预计出现首亏,且前三季度归属上市公司股东的净利润跌幅均超过100%。此外,海南亚太实业发展股份有限公司(以下简称“ST亚太000691)”)预告,归属上市公司股东的净利润跌幅最为严重,比去年同期下降4433.33%左右。而去年同期业绩预减的金融街,今年前三季度预计实现归属上市公司股东的净利润为11.66亿-14.47亿元,增幅为45%-80%。

  此外,深深房A、京汉股份000615)、广宇集团002133)、京投发展600683)等企业在公告中表示,前三季度预计业绩下滑或亏损的主要原因与“交房项目结转收入减少”挂钩。以广宇集团为例,该公司预计2017年1-9月归属于上市公司股东的净利润为6000万-1.3亿元,同比下降幅度区间为62.55%-18.86%。广宇集团公布的2017年半年报显示,业绩变动的原因为2017年1-9月,公司下属房产项目预计交房产生的营业收入低于上年同期所致。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对北京商报记者表示,房企结转项目的减少实则与投资端面临的压力有关。部分房企在销售业绩资金回笼较为困难的情况下,新项目的投资节奏也会随之放缓,从而影响到结转的项目。

  陷拿地和融资两难境地

  值得注意的是,因交房项目结转收入减少而业绩下滑或亏损的房企,均为中小规模房企。严跃进分析表示,房企交房项目结转收入减少,受到了三种因素的影响。第一是拿地规模,这两年恰是土地市场价格快速上升阶段,地价上涨自然带来了拿地压力。而且很多体量较大的地块虽然有较高的成长空间,但中小房企难以消化,所以都会带来潜在的土地储备规模不足现象;第二是项目开发的节奏放缓;第三和营销效率有关,部分售楼部门或强调房屋销售的考核,而对于背后的营销成本控制和相应的资金回笼等关注反而减少,这都会带来收入规模减少等现象。

  第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人熊志坤也认可上述分析,熊志坤表示:“持续限购政策的影响造成多家中小上市房企业绩出现下滑现象,一方面平抑房价,房企项目盈利收入减少;另一方面导致成交量大幅下降。中小企业项目少,而且覆盖城市少,政策影响可能更加明显。”

  “中小房企业绩下滑是房地产市场发展的必然结果,特别是在持续的宏观调控之下。”在高力国际华北区研究部总监曹化行看来,持续的宏观调控压抑了房地产的交易需求,使得房地产销售市场的竞争愈发激烈。随着房地产市场不断发展,购房者对房地产项目的品质需求也不断提高,大型房企更具品质保障,使得中小型房企的项目竞争力下降。同时,信贷的收紧使得房企资金获取愈发困难,而中小房企比大型房企更难获得授信。

  严跃进进而表示,目前中小房企拿地难也是一个较为客观的现实,这也影响了中小房企结转收入减少。而拿地量也决定着后续库存规模少,对于中小房企而言,这将是一个恶性循环。

  应对恶性循环抱团取暖

  曹化行分析表示,我国开发商多数以一手房销售为主要盈利模式,这种模式决定了土地是维系企业发展的命脉。随着房产价值的不断攀升,房地产行业成熟度和市场透明度不断提高,土地价格也随之日益提高,对房企的资金要求日益提高,这种情况下中小房企通过公开市场拿地日益困难。

  此外,中小房企普遍布局集中,无法像龙头房企那样通过全国化布局获得规模效应。同时随着拿地难度加大,传统的房地产开发模式已经难以为继,对于中小房企来说,留给它们的生存空间也变得狭窄。“历史经验表明,每次房地产市场的调控都会促使部分中小房企退出市场或被大型房企并购。近期万科收购东莞联华集团,泰禾收购家景集团49%股权等并购案例见诸报端。预计该类并购仍将不断出现。”曹化行如是说。

  对于中小房企普遍面临的拿地难、规模小等问题,严跃进表示未来中小企业要做好三点予以解决:第一,若企业资金规模不强,适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等方式做大规模;第二,积极拓展融资渠道;第三,适当做轻资产业务。

  在曹化行看来,如果要化解目前的危机,中小类房企要夯实自身业务能力,做好产品。并且利用对本地市场熟悉的优势,加强与大型房企的合作。同时,部分在一线和强二线城市拥有未开发土地的中小房企可以考虑通过持有物业来获得长期收益。

  北京商报记者朱盈洁

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