购房者又担心房价了!一些地方楼市调控政策在松动?究竟咋回事?

2018-01-09 06:27:04 来源: 上海证券报

  “一些地方楼市调控政策微调后更加精准,不能理解为整个楼市调控政策的松动。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟向上证报记者如是说。他认为,部分地方楼市调控政策的“微调”,恰恰是房地产长效机制日渐临近的预兆。

  他预计,今年年中或稍晚,备受关注的房地产长效机制或将出台。一些二三线城市的“短期行政”调控政策更加精准,恰好与长效机制相衔接。

  有紧有松 更为精准

  近日,兰州、南京、合肥等地再度调整房地产调控政策,在一定程度上似有放松,实行“一城多策”的调控政策。而事实上,却是有紧有松,更为精准。

  以兰州市为例,其日前宣布对房地产市场调控政策进行调整,一方面,取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,继续限购的区域不再需要提供社保证明和纳税证明;另一方面,对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的住房实施限售,个人购房自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。

  昨日,兰州市房产局、物价局、不动产登记局联合发布了关于对《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》有关内容的说明。该文强调,此次政策调整不是放松调控,而是落实分类调控、因域施策,提高调控的精准性。

  “此次兰州楼市调控政策的重点在于,松绑部分非核心区域的限购,而对主城区则继续加码。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  他进一步向记者表示,兰州市对限购的认定放松的同时,对炒房依然零容忍,推出了限售政策,恰恰是地方楼市调控政策更为精准的表现。

  据分析,兰州的楼市库存消化周期维持在17个月左右的水平,略微偏高。当地楼市的热度主要集中在市区,一些远郊区以及郊县,实际上去库存周期还是比较长的。“对郊区市场政策适度放宽,主城区则继续加码符合‘一城一策’的调控思路初衷,是调控政策更为精准的体现。”

  另外,南京针对高层次人才松绑限购;厦门表示今年实行楼市差别化调控,满足首套刚需,支持改善需求等,调控意图均为更精准。

  “‘差别化’是此轮房地产调控的主线,今年住建部的年度工作会议对于房地产调控也早有明确。”陈晟说,如果对上述城市调控政策“微调”误读为松绑,绝对是“念歪经”。

  住建部部长 此前在年度工作会议上明确表示,今年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

  房地产长效机制日渐临近

  陈晟认为,部分地方楼市调控政策的“微调”,不能理解为全国楼市调控政策的松绑。相反,这恰恰是房地产长效机制日渐临近的预示。房地产长效机制呼之欲出之际,一线城市等楼市热点区域的调控政策不但不会有丝毫松动,甚至还会加码。

  记者了解到,元旦假期间,北京市住建委组成3个专项检查组对全市10余个商品房在售楼盘进行了执法检查,对20余家房地产经纪机构开展了执法检查和门店巡查。

  “北京用实际行动表明楼市调控不会放松,仍将保持高压态势。”一位房地产业内人士说。有报道称,厦门市住房限购政策到期仍在延期执行,也没有放松。

  “在北京,虽然最近坊间传闻的首套房贷款利率再上浮的情况并未出现,但是首套房利率依然维持基准上浮5%的水平。”赚赚金融分析师吴昊向记者表示,从北京楼市调控来看,不仅没有一丝放松,相反还有调控加码的传闻。对此,多位链家地产中介向记者表达了类似看法。

  陈晟认为,北京房地产市场是热点城市市场的一个缩影,热点城市的房地产调控不能也不会有丝毫放松。“房地产调控是一项长期而艰巨的任务,必须切实执行已有政策,并做好政策储备,做到与房地产长效机制无缝衔接。”

  “2018年,短期调控与长效机制的衔接更为紧密,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。” 中国指数研究院常务副院长黄瑜向记者表示,房地产短期调控不会放松,同时长效机制建设加快,2018年房地产调控效果将进一步显现。

  延伸阅读

  千亿军团扩容,

  谁是下一匹房企“黑马”?

  记者 朱楠 编辑 孙放

  随着2017年的落幕,房企全年销售业绩定格,行业座次也已排定。从2017年全年表现看,房企销售依然延续高歌猛进,再创历史新高,千亿房企军团已扩容至17家,前三强房企更是齐齐突破5000亿元销售额大关。

  据记者了解,除目前已达千亿的17家房企外,还有近50家房企正在奔向千亿的路上,纷纷提出“千亿目标”。且就各家房企土地储备、战略规划及拿地势头看,千亿军团及准千亿“后备军”中,不乏2018年销售将迎来爆发期、上升势头强劲的黑马房企,这些企业或将是今年值得关注的行业看点。

  房企前四强地位稳固

  截至1月5日晚间,已有22家上市房企公布2017全年销售业绩。碧桂园、万科、恒大攀上5000亿元“高峰”,融创则以3652.6亿元合约销售额跨入3000亿元门槛,紧随其后。由于部分房企尚未公布全年销售数据,根据克而瑞测算,保利、绿地销售金额也突破3000亿元,分列第五、第六位;中海超过2000亿元,位列第七。截至2017年末,千亿房企数量达17家,规模房企业绩再上新台阶,绝大部分房企超额完成全年业绩目标。

  目前,前四强房企地位稳固,从土地储备、2018年供货量等各方面来看,前四强与其他房企已拉开一定差距。如不出意外,今年的四强依然将是碧桂园、万科、恒大和融创,但具体排名恐将引发激烈厮杀。“越是处于榜单前列的房企,拿地力度越来越大。”有分析人士向记者表示,未来百强内的销售集中度将继续提升。“当第一梯队的规模门槛达到5000亿元时,后面的企业就很难追赶了。”该人士说,规模小的时候,差距最多在百亿的量级上;当规模做大时,差距就变成了千亿量级,跻身第一梯队的难度越来越大。

  前四强中,每家房企的土地储备都可称充裕,但2017年拿地劲头也丝毫没有松懈。较值得关注的是融创中国,2017年不仅销售突破3000亿元,成为跻身前四的房企新贵,同时通过大举收购并购新增了大量可快速变现的货值。据记者了解,当前融创总土地储备已达到2亿平方米,位居行业前三。其中包括现有项目1.01亿平方米、万达文旅项目4970万平方米以及一二级联动项目约5000万平方米,位于一线、环一线和核心城市的可售货值占比超过96%。

  值得一提的是融创的强销能力,新开盘项目去化率基本能达到70%左右。不过,由于融创布局一线核心城市比重较大,销售业绩受政策影响明显。以上海、北京为例,2017年受限价、预售证管控等政策影响,多个重点项目未能上市销售,预计这些滞留项目将在2018年进入销售爆发期。

  千亿“后备军”闪现黑马  

  克而瑞数据显示,千亿级别的房企中,2017年销售金额增长50%以上的包括:龙湖地产、新城控股601155)、招商蛇口001979)、旭辉集团和泰禾集团000732),其中泰禾集团增幅最大,达到152%;龙湖、新城、旭辉也增长显著,分别为82%、84%和59%。

  此外,虽然离千亿军团尚有一步之遥,阳光城的土地储备和管理层变动仍值得关注。克而瑞数据显示,2017年阳光城全年销售金额达915.3亿元,销售额几近翻番与充足的货源密不可分。2017年阳光城新增土地储备中,通过收购获得的土地占比达70%,包括104.69亿元收购物产中大600704)资产包,总建面积约323.13万平方米。

  2017年,阳光城开启“双斌时代”,来自碧桂园的吴建斌和朱荣斌前后加入阳光城,对公司各方面治理开启一系列改革。一直以来,大举并购使负债率急速攀升是阳光城备受关注的一大隐忧。三季报显示,2017年前三季度阳光城负债总额1694亿元,净负债率达到281%。“双斌”入职阳光城后,进行了包括调整土地结构、加快项目周转、多元化融资、构建完整产业链、实施“跟投制”、降低融资成本等一系列改革,并计划在一两年内将净负债率降至100%以内。有业内人士表示,“双斌”有可能开启阳光城的一个新时代,如果一系列改革能够收效,阳光城很可能进入快速发展阶段。

  另一家值得关注的房企是中南置地,其母公司为上市房企中南建设000961)。中南置地2017年已先后进入了成都、嘉兴、绍兴、建德、固安、徐州、西安、昆明、佛山等热点城市,进一步完善了全国布局。

  明星职业经理人陈凯的加入,也为中南置地带来了新机制。陈凯曾任阳光城总裁,短短3年时间将阳光城从一家福建地方房企,迅速发展成布局全国的房企黑马。2012年至2015年,阳光城在陈凯的带领下,销售规模从20亿元一跃增长至200亿元。2017年,陈凯正式出任中南置地董事长,他提出要“像基金一样管企业”,无论是对陈凯还是对于中南,这都是一次新的尝试。

  千亿军团中,保利的销售规模已达到3000亿量级,而保利地产600048)与保利置业的整合或许给保利一个重回第一梯队的契机。保利地产董事长宋广菊在去年年底的临时股东大会上喊话,2018年保利要保住前五席位,未来两三年内,保利有信心重回房企前三。

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