解构长租公寓:房源、资金、盈利问题待解

2018-01-12 07:39:54 来源:

  记者 刘宝兴

  2017年最后一个工作日(12月29日),在上海青浦区徐华公路1199号,碧桂园宣布落地首个长租公寓项目。数日后,各家机构发布房企年度销售排行榜,碧桂园以5500亿元的销售额登顶。

  作为房企龙头,碧桂园涉足长租公寓的时间点,不算早,也不算晚。回溯2017年,有不少房企、创业型企业、房产中介、酒店企业宣布进军或加码长租公寓,其中,多家早已涉足该领域的企业给出了规模目标,拟加速布局长租公寓业务。

  多位业内人士指出,从2017年算起,住房租赁市场将引来“黄金十年”,“租赁市场的春天来了,未来十年将步入快速发展期”。但他们同时指出,长租公寓目前仍处在探索阶段,市场未来的发展,需要解决房源、资金、盈利等问题。

  加码长租公寓

  回溯刚刚过去的2017年,涉足长租公寓并明确提出规模目标的企业明显增多。

  其中,碧桂园于去年12月29日宣布在上海落地首个长租公寓项目“BIG+碧家国际社区上海国家会展中心店”。据碧桂园人士介绍,碧桂园成立长租事业部的时间是去年5月,按照计划,碧桂园将在北上广深、武汉、厦门等一、二线城市落地长租公寓项目。

  据了解,碧桂园此次落地的项目共推出公寓房400套,对于未来,碧桂园计划到2020年发展100万套长租公寓。

  100万套长租公寓是什么概念?根据易居房地产研究院日前发布的《中国住房租赁市场发展研究报告》,目前我国租房市场以个人房东为主,住房租赁企业供应占比较低,住房租赁企业主要运营的长租公寓目前不超过200万间。

  对比这两个指标可见,若碧桂园在2020年完成100万套的目标,其将在长租公寓领域占据一定的市场份额。

  但是,若想实现这一目标,碧桂园必然面临竞争压力。据克而瑞统计,截至2017年底,包括阳光城、万科、绿城、龙湖、旭辉、招商蛇口001979)、远洋集团、保利地产600048)、绿地、华润置地在内的多家房企,均已涉足长租公寓领域。

  记者查询上市房企资料了解到,较早涉足长租公寓的万科,截至去年9月底,长租公寓中的泊寓业务覆盖24个一线及二线城市,累计开业82个项目,开业约2.4万间。截至去年9月底,龙湖地产的长租公寓品牌冠寓已开业16个,分布于重庆、成都、上海等11个城市,开业间数为5500间,龙湖地产预计到去年底开业数达1.5万间,至2020年租金收入将超过20亿元。另一家房企旭辉旗下领寓国际,目前已在上海、杭州等地布局了长租公寓项目,按照计划,领寓拟实现“5年20万间,IPO上市”的战略目标。

  除了房企,创业型企业、房产中介、酒店企业等也在涉足或加码长租公寓业务,其中,创业型企业创建了魔方公寓、新派、YOU+等品牌,房产中介创立的长租公寓品牌有链家自如、世联行002285)红璞、我爱我家相寓等,酒店企业创建的有如家逗号公寓、华住城家公寓等。

  据世联行去年中报,截至去年6月底,该公司旗下红璞公寓已经进入深圳、广州、杭州等27个城市,全国签约间数超过4万间。在世联行看来,国家从2016年开始鼓励发展住房租赁市场,2017年更是陆续出台了租售并举、租售同权等相关政策,长租公寓行业将迎来黄金发展期。

  资料显示,去年7月,九部委联合发文,选取部分人口净流入的大中城市开展住房租赁试点工作;去年8月,国土资源部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》提出,根据地方自愿,确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点;去年7月以来,上海推出了多块租赁用地。十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  易居房地产研究院报告预计,在租房需求持续增长、租房市场鼓励政策密集出台等综合因素影响下,各类住房租赁企业特别是地产开发商背景的企业,将会大量进入租房市场。

  房源、资金问题待解

  “如果是通过市场化手段拿地的话,土地成本很高,(做长租公寓)没办法做到盈利。”在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,长租公寓项目首先要解决的是土地、房源问题。

  据了解,长租公寓运营模式目前主要分为集中式和分散式,其中,集中式主要通过公开拿地建设长租公寓,或通过整体收购、整租商办类物业转为长租公寓;而分散式主要通过获取个人出租房源,经过装修之后再向市场出租。

  一位房企高管指出,做长租公寓首个面临的问题,就是房源,若以拿地方式来建设长租公寓,因为一线城市的土地成本较高,长租公寓项目的租金回报一般难以覆盖土地成本以及资金成本。例如,上海许多住宅项目的土地成本已经占到了项目总投资的7成,此类住宅项目难以变成长租公寓。

  据易居房地产研究院统计,从去年7月推出首块租赁用地到去年年底,上海共计挂牌并成交了21块租赁用地,总建筑面积达143.5万平方米,预计供应住房总套数不低于1.6万套。

  据悉,这些地块大多处在黄金地段,且成交价溢价率大多为零,通过测算,这些地块的楼板价较低,大多数低于1万元/平方米。需说明的是,这21幅租赁用地均被上海地产(集团)有限公司、上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司等国企背景的企业收入囊中,其中上海地产集团占了10幅。

  业内人士指出,通过改造城市闲置、低效的办公、商业用房而集中式供应租赁住房,是规模化长租公寓企业的一种主要运营模式,但这一模式涉及城市存量房屋用途性质的改变,在实际运作中需要通过多个管理部门的审批。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,长租公寓目前需要做大规模以形成规模效应,如果房源过少,则不可能形成规模效应。

  若长租公寓企业解决了土地及房源问题,接下来要解决的,则是资金问题。据分析,长租公寓企业的成本主要集中在拿房成本、装修改造费用、管理费用、资金成本和税金等方面。

  易居研究院综研中心总经理崔霁此前指出,就融资情况而言,由于租赁物业的债务人较分散,且收取押金、先收租后入住等特性使得收款风险较小,在满足其他条件的前提下,比较适合通过资产证券化的方式进行融资。

  资料显示,去年以来,住房租赁领域出现了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“中信证券.自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”以及“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”、“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”。

  这些资产证券化产品意味着长租公寓的资产证券化起步。严跃进表示,2017年基本上是住房租赁政策持续释放的一年,租金证券化以及各类房地产信托投资基金的创新,都有助于长租公寓业务的发展。

  但业内人士指出,从形式上看,前述产品以私募形式为主,公募REITs仍有待培育。

  盈利空间有限

  值得一提的是,在去年12月,重庆龙湖企业拓展有限公司的50亿元住房租赁专项公司债券通过了上交所的预审核,这意味着长租公寓项目融资渠道的进一步拓宽。

  据募集说明书,龙湖的住房租赁专项公司债发行规模不超过50亿元,其中35亿元拟用于住房租赁项目建设,15亿元拟用于补充公司营运资金。其中,首期发行的30亿元中,21亿元将用于建设上海马桥、成都育仁西路等7个住房租赁项目。需说明的是,该公司债的偿债资金将主要来源于龙湖日常经营所产生的现金流,而并非这7个项目的租金收入。

  实际上,土地、房源、资金成本较高,租金收益率又低,是长租公寓行业过去难以形成规模的重要原因。根据易居房地产研究院数据,2017年3季度我国50个典型城市平均租金收益率仅为2.6%,特别是一线城市由于房价较高,租金收益率基本在2%以下,这一指标明显低于东京、纽约等城市。

  在租金收益难以覆盖成本的情况下,长租公寓企业往往会提高租金。从市场格局看,目前我国住房租赁市场的主要供应主体是个人出租,其中一大原因在于长租公寓的租金较高,难以形成价格优势。

  瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖举例称,上海租房市场目前需求较高的是月租3000元左右的租房,但现在长租公寓企业提供租房,租金大多高于这一水平,在未来供应方面,长租公寓企业需要提供租金更低、市场更能承受的租房。

  严跃进表示,长租公寓项目租金的潜在收益很关键,租金收益实际上是打动资金出借方的一个很重要变量。

  在崔霁看来,长租公寓行业目前仍然处于探索的阶段,并不会因为资本的关注和政策的鼓励而有翻天覆地的变化,公寓的核心仍然在于从拿房到出房的存货周转速度,比拼的是运营能力和融资成本。

  世联行曾在财报中举例称,假设公司单独对一间公寓经营十年,以纯租金差计收入,运营一间公寓的税前利润率在第一年预计会亏损-40%至-30%,主要原因在于:公司收房之前已经有了一定的拓展成本、管理成本;公司收房之后需要经过装修改造、软硬装配置才能达到可出租状态,并且需要耗费一定的时间才能到达预计的出租率;公寓达到可出租状态后,为寻找首批入住的租客,公司往往需要花费较高的一次性营销费用和其他出房成本。

  在此基础上,随着运营年限的增加,公寓的出租率将逐步提高,运营的公寓项目数量将增加,规模效益将逐步显现,即单间公寓的管理成本将降低。并且,随着公寓品牌美誉度的提升,单间公寓的平均出租价格有望提高,由此,长租公寓业务将逐步实现盈利。

  综上所述,长租公寓若想实现盈利,需要规模效应,并需要较长的运营时间,而租金的涨跌变化将给未来盈利带来变数。

  在卢文曦看来,目前大多数房企喊出了冲击1000亿、2000亿等口号,房企冲击规模势必追求高周转,而长租公寓的投入较大、资金沉淀期较长,再加上盈利空间有限,“很多上市房企有业绩压力,可能不太乐意把资金沉淀在钢筋水泥里不能动。”

  有地产基金合伙人指出,房地产行业过去习惯了高周转模式,目前市场上诚信度、运营水平、资产管理水平都突出的第三方暂时还没有出现,而这些因素将影响长租公寓项目的回报。

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