深康佳A:拟股权转让所涉及的昆山康盛投资发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告

2018-06-16 00:00:00
导语: 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 康佳集团股份有限公司拟股权转让所涉及的

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
康佳集团股份有限公司拟股权转让所涉及的
昆山康盛投资发展有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
中企华评报字(2018)第3639号
(共一册,第一册)
二○一八年六月十三日
目 录

声 明 .......................................................................................................... 1

资产评估报告摘要 ................................................................................... 2

资产评估报告正文 ................................................................................... 4

一、 委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ........ 4

二、 评估目的 ................................................................................................................................... 8

三、 评估对象和评估范围 ............................................................................................................. 8

四、 价值类型 ................................................................................................................................. 13

五、 评估基准日 ............................................................................................................................ 13

六、 评估依据 ................................................................................................................................. 14

七、 评估方法 ................................................................................................................................. 17

八、 评估程序实施过程和情况 .................................................................................................. 26

九、 评估假设 ................................................................................................................................. 29

十、 评估结论 ................................................................................................................................. 30

十一、 特别事项说明 ........................................................................................................................ 31

十二、 资产评估报告使用限制说明 .............................................................................................. 32

十三、 资产评估报告日 .................................................................................................................... 33

资产评估报告附件 ................................................................................. 34

北京中企华资产评估有限责任公司 I
声 明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国

资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产

评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报

告依法承担责任。

三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法

规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或

者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,资产

评估机构及其资产评估师不承担责任。

本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资

产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使

用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正

确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论

不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托

人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确

认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、

合法性负责。

五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已

对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评

估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的

问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产

权以满足出具资产评估报告的要求。

六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象

没有现存或者预期的利益关系,与相关当事人没有现存或者预期的利

益关系,对相关当事人不存在偏见。

七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果

受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当

充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其

对评估结论的影响。

资产评估报告摘要

重要提示

本摘要内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的

详细情况和合理理解评估结论,应认真阅读资产评估报告正文。

北京中企华资产评估有限责任公司接受康佳集团股份有限公司

的委托,根据有关法律、行政法规和资产评估准则,遵循独立、客

观、公正的原则,按照必要的评估程序,对昆山康盛投资发展有限

公司的股东全部权益价值在评估基准日的市场价值进行了评估。现

将资产评估报告摘要如下:

评估目的:康佳集团股份有限公司拟转让所持有的昆山康盛投

资发展有限公司的股权,需要对该公司的股东全部权益价值进行评

估,为上述经济行为提供价值参考依据

评估对象:昆山康盛投资发展有限公司的股东全部权益价值

评估范围:评估范围是被评估单位的全部资产及负债。资产包

括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递

延所得税资产等,负债包括流动负债和非流动负债。

评估基准日:2018年3月31日

价值类型:市场价值

评估方法:资产基础法、收益法

评估结论:本资产评估报告选用收益法评估结果作为评估结

论。具体评估结论如下:

昆山康盛投资发展有限公司截止评估基准日总资产账面值为

139,169.87万元,总负债账面值为102,401.64万元,净资产账面值为

36,768.23 万元。

收益法评估后的股东全部权益价值为55,035.36万元,增值额为

18,267.13万元,增值率为49.68%。

本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值

参考依据,评估结论的使用有效期限自评估基准日2018年3月31日

起一年有效。

以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情

况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。

康佳集团股份有限公司拟股权转让所涉及的

昆山康盛投资发展有限公司

股东全部权益价值项目

资产评估报告正文

康佳集团股份有限公司:

北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,根据有

关法律、行政法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原

则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对康佳集团

股份有限公司拟股权转让所涉及的的昆山康盛投资发展有限公司股

东全部权益在2018年3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评

估情况报告如下。

一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产

评估报告使用人

本次评估的委托人为康佳集团股份有限公司,被评估单位为昆

山康盛投资发展有限公司,资产评估委托合同约定的其他资产评估

报告使用人:无。

(一) 委托人

单位名称:康佳集团股份有限公司(以下简称:“康佳集团”)

法定住所:深圳市南山区粤海街道科技园科技南十二路28号康

佳研发大厦15-24层

法定代表人:刘凤喜

注册资本:人民币240794.5408万元

企业性质:已上市的中外合资股份有限公司

经营范围:研究开发、生产经营电视机、冰箱、洗衣机、日用小

家电等家用电器产品,家庭视听设备,IPTV机顶盒,数字电视接收器

(含卫星电视广播地面接收设备),数码产品,移动通信设备及终端

产品,日用电子产品,汽车电子产品,卫星导航系统,智能交通系统,防火防盗报警系统,办公设备,电子计算机,显示器;大屏幕显示设备的制造和应用服务;LED(OLED)背光源、照明、发光器件制造及封装;触摸电视一体机;无线广播电视发射设备;生产经营电子元件、器件,模具,塑胶制品,各类包装材料;设计、上门安装安防产品、监控产品,无线、有线数字电视系统及系统集成,并从事相关产品的技术咨询和服务(上述经营范围中的生产项目,除移动电话外,其余均在异地生产)。从事以上所述产品(含零配件)的批发、零售、进出口及相关配套业务(不涉及国营贸易管理商品,涉及配额、许可证管理及其它专项规定管理的商品,按国家有关规定办理申请)。销售自行开发的技术成果;提供电子产品的维修服务、技术咨询服务;普通货物运输,国内货运代理,仓储服务;企业管理咨询服务;自有物业租赁和物业管理业务。从事废旧电器电子产品的回收(不含拆解)(由分支机构经营);以承接服务外包方式从事系统应用管理和维护、信息技术支持管理、银行后台服务、财务结算、人力资源服务、软件开发、呼叫中心、数据处理等信息技术和业务流程外包服务。
十大股东构成:
名次股东名称股份类型持股数(股)占总股本

持股比例

1华侨城集团公司流通A股523,746,93221.75%
2中信证券经纪(香港)有限公司流通B股182,100,2027.56%
3HOLY TIME GROUP LIMITED流通B股56,049,8242.33%
3国元证券经纪(香港)有限公司流通B股55,973,3452.32%
5GAOLING FUND,L.P.流通B股52,801,2502.19%
4南华期货股份有限公司-南华期货银叶5号资

产管理计划

流通A股29,446,9791.22%
7招商证券香港有限公司流通B股23,246,8200.97%
8NAM NGAI流通B股22,535,2400.94%
9CSI Capital Management Limited流通B股20,050,9280.83%
10蒙棣良流通A股15,000,0830.62%

(二) 被评估单位简介
1.公司简况
企业名称:昆山康盛投资发展有限公司(以下简称:“昆山康盛”)法定住所:周庄镇秀海路118号
法定代表人:黄仲添
注册资本:人民币35,000万元
企业性质:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
经营范围:房地产投资;房地产开发经营;酒店管理、物业管理;室内装修;建筑材料购销;建筑工程安装;物业租赁;园林绿化工程设计、施工;知识产权咨询服务、会务服务、展览展示服务;建筑设计;以下限分支机构经营:企业管理服务;自有房屋租赁服务;住宿服务;餐饮服务(按有效《食品经营许可证》核定范围经营);卷烟、雪茄烟零售;洗浴服务;游泳场管理服务;美容美发服务;健身服务;婚庆礼仪服务;汽车租赁服务;汽车代驾服务;停车场管理服务;票务代理服务;洗衣服务;商务信息咨询服务;日用百货销售。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
1.公司股权结构及变更情况
昆山康盛于2010年7月8日成立,股东及出资情况如下:
股东名称注册资本

(万元)

约定出资

比例(%)

实收资本

(万元)

实际出资比

例(%)

股东类别
康佳集团股份有限

公司

35,00010035,000100法人股东

成立日至评估基准日期间,昆山康盛股权未发生变更。
2.昆山康盛公司管理架构
总经理
副总经理
副总经理 副总经理兼总建筑
总师室 规划设计工程管理财务部 成本合约营销策划综合管理投资运营
酒店分公司
酒店分公司架构:
部 部 部 部 部 部
总经理
餐饮 行政 财务 工程 房务 行政
行政助理经理
总监 总厨 总监 总监 总监 办公室
-市场销售
中西
宴会厅 酒吧 中西厨管事部 销售部 财务部 IT信息 采购 前厅部 安全部 客房部餐厅
3.二年一期的财务和经营状况
2016年~2018年3月31日资产负债表
金额单位:人民币万元
项目2016年12月31日2017年12月31日2018年3月31日
流动资产111,077.9385,010.8887,494.56
固定资产2,028.2234,132.1535,797.77
在建工程29,892.163,110.42268.68
无形资产7,588.997,600.067,536.08
长期待摊费用1,070.676,000.846,871.19
递延所得税资产1,292.751,035.141,201.59
资产总计152,950.72136,889.48139,169.86
流动负债115,471.8079,123.37102,263.87
非流动负债350.43135.11137.77
负债合计115,822.2379,258.48102,401.64
所有者权益37,067.3357,631.0036,768.22

2016年~2018年3月利润表
金额单位:人民币万元
项目2016年度2017年度2018年1-3月
一、营业收入33,235.6491,162.082,250.11
减:营业成本18,147.8740,626.13968.39
营业税金及附加3,248.1613,170.54-155.58
销售费用3,247.385,300.52863.72
管理费用677.414,486.681,238.10
财务费用304.63-23.57-3.11
资产减值损失-54.355.21-1.83
加:投资收益719.530.000.00
二、营业利润8,384.0727,601.11-658.66
加:营业外收入51.5844.690.00
减:营业外支出3.065.120.00
三、利润总额8,432.5827,640.68-658.66
减:所得税费用1,081.157,077.01-162.88
四、净利润7,351.4420,563.66-495.78

被评估单位评估基准日、2016年度、2017年度的会计报表均经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计,并发表了无保留意见。
4.委托人与被评估单位之间的关系
委托人为被评估单位的股东。
(三) 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的

康佳集团股份有限公司拟转让所持有的昆山康盛投资发展有限

公司的股权,需要对该公司的股东全部权益价值进行评估,为上述经

济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

(一) 评估对象

根据评估目的,评估对象是昆山康盛投资发展有限公司的股东全

部权益价值。

(二) 评估范围

评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日,评估范

围内的资产包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待

摊费用、递延所得税资产等,总资产账面值为139,169.87万元;负债

包括流动负债和非流动负债,总负债账面值为102,401.64万元;净资

产账面值为36,768.23 万元。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范

围一致。评估基准日,评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会

计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计,并发表了无保留审计意

见。

(三)企业申报的实物资产情况

企业申报的纳入评估范围的实物资产包括:存货、房屋建筑物、

车辆、电子设备、在建工程等。实物资产的类型及特点如下:

1.存货

存货为开发产品和开发成本。

水月周庄项目位于周庄镇全旺路南侧。项目地块于 2010年7月

8日与昆山市国土资源局签订了《昆山市国有建设用地使用权出让合

同》(合同编号:3205832010CR0140、3205832010CR0141)。宗地出让面

积为366,575.80平方米,已取得昆国用(2012)第1201211700号土地证,

土地使用权到期日:旅游设施及商业终止日期2051年6月26日、住

宅终止日期2081年6月26日。证载权利人为昆山康盛投资发展有限公司。土地详细信息如下:
地号土地证号占地面积

(平方米

容积率用途
11701150001昆国用(2012)第1201211700号366,575.801.2旅游设施及商住用地

水月周庄项目销售部分占地面积274,297.80平方米,总建筑面积为336,774.21平方米,其中住宅271,073.34平方米、门卫室及消防安保中心69.53平方米、配电房1,374.58平方米、弱电机房83.95平方米、变电所310.05平方米、水泵房261.14平方米、车库58,370.78平方米、公用设施535.58平方米、垃圾房63.90平方米、开闭所113.36平方米、物业及社区用房3,458.00平方米、养老设施600.00平方米、配套商业
460.00平方米。该项目预计分四期开发建设,一、二、三期已建成且基本售罄,为开发产品;四期在建,其中4.1期已预售,为开发成本。
对于一、二、三期已基本售罄,预售许可证如下表:
一期预售许可证(2013)预售准字第073号
一期预售许可证(2013)预售准字第200号
二期预售许可证(2014)预售准字第220号
二期预售许可证(2014)预售准字第221号
二期预售许可证(2014)预售准字第293号
二期预售许可证(2014)预售准字第294号
三期预售许可证(2016)预售准字第116号
三期预售许可证(2016)预售准字第117号
三期预售许可证(2016)预售准字第132号
三期预售许可证(2016)预售准字第133号
三期预售许可证(2016)预售准字第155号
三期预售许可证(2016)预售准字第156号
三期预售许可证(2016)预售准字第172号
三期预售许可证(2016)预售准字第173号
三期预售许可证(2016)预售准字第183号

四期共分为4.1期、4.2期、4.3期,目前4.1期已预售,4.2期目前尚在建设,4.3期目前尚未开发,四期为开发成本,相关证书如下所示:
证书类型证书编号
建设用地规划许可证地字第(2012)0006号
建设工程规划许可证建字第3205831201730134号
建设工程规划许可证建字第3205831201730135号
建设工程规划许可证建字第3205831201730136号
建设工程规划许可证建字第3205831201730137号
建设工程规划许可证建字第3205831201730138号
证书类型证书编号
建设工程规划许可证建字第3205831201730139号
建设工程规划许可证建字第3205831201730140号
建设工程规划许可证建字第3205831201730141号
建设工程规划许可证建字第3205831201730142号
建设工程规划许可证建字第3205831201730143号
建设工程规划许可证建字第3205831201730144号
建设工程规划许可证建字第3205831201730145号
建设工程规划许可证建字第3205831201730146号
建设工程规划许可证建字第3205831201730147号
建设工程规划许可证建字第3205831201730148号
建设工程规划许可证建字第3205831201730149号
建设工程规划许可证建字第3205831201730150号
建设工程规划许可证建字第3205831201730151号
建设工程规划许可证建字第3205831201730152号
建设工程规划许可证建字第3205831201730153号
建设工程规划许可证建字第3205831201730154号
建设工程规划许可证建字第3205831201730155号
建设工程规划许可证建字第3205831201730156号
建设工程规划许可证建字第3205831201730157号
建设工程规划许可证建字第3205831201730158号
建设工程规划许可证建字第3205831201730159号
建设工程规划许可证建字第3205831201730160号
建设工程规划许可证建字第3205831201730161号
建设工程规划许可证建字第3205831201730162号
建设工程规划许可证建字第3205831201730163号
建设工程规划许可证建字第3205831201731005号
建设工程规划许可证建字第3205831201730994号
建设工程规划许可证建字第3205831201730995号
建设工程规划许可证建字第3205831201730996号
建设工程规划许可证建字第3205831201730997号
建设工程规划许可证建字第3205831201730998号
建设工程规划许可证建字第3205831201730999号
建设工程规划许可证建字第3205831201731000号
建设工程规划许可证建字第3205831201731001号
建设工程规划许可证建字第3205831201731002号
建设工程规划许可证建字第3205831201731003号
建设工程施工许可证施工许可编号320583201705020401
建设工程施工许可证施工许可编号320583201803090101
四期预售许可证(2017)预售准字第157号
四期预售许可证(2017)预售准字第156号
四期预售许可证(2017)预售准字第164号
四期预售许可证(2017)预售准字第163号
四期预售许可证(2017)预售准字第158号

(1)开发产品简介
水月周庄项目一期测绘建筑面积及总销售面积如下:
单位:平方米
物业类型项目测绘建筑面积项目总销售面积
院墅8,402.188,402.18
联排别墅10,182.8210,182.82
叠拼别墅20,398.9020,138.44
门卫室及消防安保中心69.53
配电房113.77
弱电机房83.95
变电所114.64
水泵房261.14
车库11,270.82
公用设施535.58
合计51,433.3338,723.44

水月周庄项目一期于2012年9月动工,2014年8月完工。目前基本售罄。
水月周庄项目二期测绘建筑面积及总销售面积如下:
单位:平方米
物业类型项目测绘建筑面积项目总销售面积
叠加别墅18,941.0418,941.04
联排别墅10,818.3810,818.38
双拼别墅3,122.003,122.00
创新别墅4,997.854,854.24
地下车库6,341.86
变电所195.41
垃圾房63.90
合计44,480.4437,735.66

水月周庄项目二期于2014年7月动工,2015年10月完工。目前基本售罄。
水月周庄项目三期测绘建筑面积及总销售面积如下:
单位:平方米
物业类型项目测绘建筑面积项目总销售面积
联排24,178.2124,178.21
双拼5,262.045,262.04
MINI墅35,133.8635,133.86
配电房、物业用房681.81
地下汽车库8,758.10
开闭所113.36
合计74,127.3864,574.11

水月周庄项目三期于2016年2月开工,2017年9月完工,目前有尾盘在售。
(2)开发成本简介
水月周庄项目四期规划建筑面积及总销售面积如下:
单位:平方米
物业类型4.1期测绘建筑面

4.2期规划建筑

面积

4.3期规划建筑面

4期项目总销售面

联排2,063.802,063.80
洋房32,650.5250,183.3814,655.8297,489.72
MINI墅30,082.5430,082.54
物业及社区用房3,458.00-
养老设施600.00-
配套商业460.00460.00
配电用房579.00-
计容车库(地下)32,000.00-
合计166,733.06130,096.06

水月周庄项目四期预计于2017年5月动工,2020年12月完工。
被评估单位将项目四期分为4.1期、4.2期和4.3期,4.1期目前已取得预售许可证,已基本售完;4.2期已取得建设工程施工许可证,目前在桩基施工,4.3期目前尚未开发。
2.设备类资产
设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备。
机器设备包括绿乐园设备设施、电梯、供气系统、供热系统、厨房设备、消防系统等酒店设备设施,在评估基准日均能正常使用。
车辆包括别克商务轿车、丰田汽车、 大众帕萨特等,上述车辆在评估基准日均能正常使用。
电子设备主要为企业各部门办公用计算机、打印机、电视、服务器、空调等办公设备及家具,以上电子设备在评估基准日均能正常使用。
3.房屋建筑物
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产主要为酒店及锅炉房、绿乐园房屋和水上俱乐部等。
酒店共为6栋,均为框架结构,全部自持运营,建筑面积共33092.16平方米,其中1-3 号楼为五层;4-6号楼为三层,酒店于2017年7月投入运营。水上俱乐部共为两栋,均为框架结构。其中一栋目前做售楼处使用,建筑面积942.34平方米,层数为二层,于2013年2月建成;另一栋目前做办公楼使用,建筑面积1,781.82平方米,层数为三层,于2013年5月建成。上述房屋建筑物尚未取得房产证。
4.在建工程
在建工程主要为土建工程,主要包括待建的美术馆、商业等工程分摊的前期费用。
(四)企业申报的无形资产情况
企业申报的账面记录的无形资产为其他无形资产和土地使用权。
1.其他无形资产
其他无形资产为企业购买的办公软件和酒店管理系统等软件,评估基准日能正常使用。
2.土地使用权
土地使用权具体情况见下表:
权证编号证载到期日期用地

性质

土地用途开发

程度

面积

(m)

2

昆国用(2012)第

12012117007号

旅游设施及商业截止

日期2051/6/26

出让旅游设施及商

住用地

六通

一平

121,091.80

备注:根据土地出让合同中的约定,宗地总面积为366,575.80平方米,评估范围为旅游设施及商业,合同约定旅游设施用地部分占地面积≥25%,配套商业≤10%。目前土地证尚未分割办证,根据企业提供的土地面积分配表确定无形资产—土地使用权对应的土地面积为121,091.80平方米。
四、 价值类型
本次价值类型为市场价值。本资产评估报告是为委托人转让股权所服务的,该经济行为是交易双方在公开市场上自愿的交易行为。根据经济行为与评估目的,确定价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本报告评估基准日是2018年3月31日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考,
选择会计期末作为评估基准日,能够全面反映评估对象资产的整体情

况;同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,准确划定

评估范围,准确高效地清查核实资产,合理选取评估作价依据的原则,

选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。

六、 评估依据

(一)经济行为依据

1.关于股权转让的办公会纪要。

(二)法律法规依据

1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全

国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);

2.《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国

人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正);

3.《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国人

民代表大会常务委员会第十次会议通过);

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十

届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);

5.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国

人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);

6.《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全

国人民代表大会第五次会议通过);

7.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十

一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);

8.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号,国务

院令第588号修订);

9.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号);

10.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管

理委员会令第12号);

11.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国

资委产权[2006]274号);

12.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国

资产权[2009]941号);

13.《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013] 64

号);

14.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委 财政部

令第32号);

15.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号);

16.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家

税务总局令第50号);

17.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】

第36号);

18.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006年12月

30日国务院第163次常务会议通过);

19.《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)。

(三)评估准则依据

1.《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);

2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号);

3.《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2017]31号);

4.《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2017]32号);

5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33

号);

6.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2017]34号);

7.《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协

〔2017〕35号);

8.《资产评估执业准则—企业价值》(中评协[2017]36号);

9.《资产评估执业准则—无形资产》(中评协[2017]37号);

10.《资产评估执业准则—不动产》(中评协[2017]38号);

11.《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号);

12.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号);

13.《知识产权资产评估指南》(中评协〔2017〕44号);

14.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);

15.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号);

16.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)。

(四)权属依据

1.国有土地使用权证;

2.建设用地规划许可证;

3.建设工程规划许可证;

4.施工许可证;

5.预售许可证;

6.机动车行驶证;

7.其他有关产权证明。

(五)取价依据

1.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境

保护部令2012年第12号,自2013年5月1日起施行);

2.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率;

3.《机电产品报价手册》(2017年);

4.企业提供的项目可行性研究报告、固定资产投资计划等资料;

5.企业提供的相关工程预决算资料;

6.企业与相关单位签订的工程承发包合同;

7.企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证;

8.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告;

9.企业有关部门提供的未来年度经营计划;

10.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料;

11.与此次资产评估有关的其他资料。

(六)其他参考依据

1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表;

2.瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所出具的审计报告;

3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库;

4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014);

5.《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014);

6.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015);

7.《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第678号);

8.《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的

通知》(发改价格〔2015〕299号)。

七、 评估方法

企业价值评估方法主要有收益法、市场法和资产基础法。

企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确

定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法

和现金流量折现法。

企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者

可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。市场法常用

的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的

资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,

确定评估对象价值的评估方法。

按照《资产评估执业准则—企业价值》,资产评估师执行企业价

值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情

况等相关条件,分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本

方法的适用性,恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。

由于目前国内资本市场缺乏与被评估单位类似或相近的可比性

较强的企业,在经营范围、经营区域、资产规模以及财务状况都存在

较大的差异,可比性较低,各比较指标难以修正。目前国内资本市场

股权交易信息公开度不高,缺乏或难以取得类似企业的股权交易案

例,故本次评估不宜采用市场法评估。

被评估企业提供了评估范围内资产和负债的有关历史资料、历

史年度的经营和财务资料以及未来经营收益预测的有关数据和资

料,评估人员通过分析被评估企业提供的相关资料并结合对宏观经

济形势、被评估企业所处行业的发展前景以及被评估企业自身的经

营现状的初步分析,被评估企业可持续经营且运用资产基础法和收

益法评估的前提和条件均具备,因此本次采用资产基础法和收益法

进行评估,并通过对两种方法的初步评估结果进行分析,在综合考

虑不同评估方法和初步评估结果的合理性及所使用数据的质量的基

础上,形成合理评估结论。

(一)资产基础法

1. 流动资产

评估范围内的流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、

应收利息、其他应收款、存货及其他流动资产。

(1) 货币资金,包括现金、银行存款及其他货币资金,通过现金

盘点、核实银行对账单、银行函证等,以核实后的价值确定评估值。

(2) 应收款项的评估,在核实无误的基础上,根据每笔款项可能

收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的,按全

部应收款额计算评估值;对于很可能收不回部分款项的,在难以确

定收不回账款的数额时,借助于历史资料和现场调查了解的情况,

具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信

用、经营管理现状等,按照账龄分析法,估计出这部分可能收不回

的款项,作为预计风险损失扣除后计算评估值。账面上的“坏账准备”

科目按零值计算。

(3) 预付账款,根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值

确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的,按核实后的账面

值作为评估值。

(4) 应收利息,通过查阅委托贷款协议、贷款期限、金额、利率等,

在确认利息计算无误基础上,以核实后的账面值作为评估值。

(5) 存货-开发产品

对于“水月周庄项目一、二、三期”开发产品中未销售部分,已签

约的按照销售合同台账确定房地产价值,未签约的参考已签约的交易

价格确定房地产价值。

评估具体测算步骤如下:

A.估算预测于评估基准日时的房地产销售金额;

B.估算预计房地产销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税;

由于房地产开发产品属于存货,故在市场法评估结果基础上需扣

除企业应缴纳的税费。则基本公式如下:

评估价值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加-管理费

用-土地增值税-所得税-适当扣除净利润

(6)存货-开发成本

开发成本采用假设开发法评估,假设开发法(剩余法)的基本原

理是以房地产按规划用途、条件开发后预期可获得的价值为基础,扣

除尚需支付开发成本、投资利息、销售税费及合理的续建开发利润,

计算出开发项目价值。假设开发法计算公式如下:

评估价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理

费用-销售税金及附加-投资利息-续建投资利润-土地增值税-所得税

其中:

I.开发完成后房地产价值

采用市场法预测开发价值,根据评估基准日待估物业所在区域同

类房地产交易的市场行情和被估房地产的区域位置及个别条件,结合区

域房地产市场发展趋势,对开发完成后房地产的价值进行合理预计。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点

的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定。自2016年5月1

日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入

试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计

税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目,是指《建筑工程施工

许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。本

开发项目尚未取得《建筑工程施工许可证》,所以属于新项目,采用

一般计税,增值税税率为11%。

根据国家税务总局颁布的《房地产开发企业销售自行开发的房地

产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)

规定,房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自

行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款

和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算

销售额。根据财政部、国家税务总局《关于调整增值税税率的通知》

(财税[2018]32号),增值税税率原适用于17%和11%税率的,税率分别调

整为16%和10%,该文件自2018年5月1日起执行,因此本次项目2018年

5月后采用10%的税率计算相应的增值税。开发后可出售物业价值的计

算公式如下:

开发后可出售物业价值=全部价款和价外费用-销项税额

全部价款和价外费用=可售面积×预计销售均价

销项税额=(全部价款和价外费用-土地出让金-拆迁补偿费)÷(1+

增值税税率)×增值税税率

II.后续开发成本

后续开发成本包括未付地价、土地税费、前期费用、建筑工程费、

开发间接费、维修基金等。根据土地出让合同、企业提供的预算价格,

结合市场上同类物业的建筑工程、设备安装工程和施工费用,并参考

被评估单位项目投资估算情况。

后续开发成本=未付地价+土地税费+至竣工尚需发生的工程费用

+开发间接费+维修基金 =预算总成本-账面已支付成本

III.销售费用

销售费用=预计销售金额×销售费用率

IV.管理费用

管理费用=后续开发成本×管理费率

V.销售税金及附加

销售税金及附加=应纳税额×税率

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

VI.土地增值税

按照税法规定,分项目进行汇算清缴,根据增值比例分段累计计

算土地增值税。

VII.投资利息

投资利息=开发成本评估值×((1+利率)^-1)+(后续开发成本+

后续开发期

管理费用)×((1+利率)^-1)

后续开发期

/2

VIII.续建投资利润

投资利润=开发成本评估值×后续开发期×投资净利润率+(后续开

发成本+管理费用)×后续开发期/2×投资净利润率

年投资净利润率根据房地产行业平均净利润率及该项目的特点,

取合适的投资净利润率。

IX.所得税

按照现行税法规定的所得税率测算。

X.评估价值确定

评估价值=开发后房地产价值-开发成本-销售费用-管理费用-销

售税金及附加-投资利息-合理成本利润-土地增值税-所得税

(7) 其他流动资产

其他流动资产核算内容是企业预交的营业税、城建税、教育费附

加、增值税等。评估人员向被评估企业调查了解了应负担的税种、税

率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位相关设备购置增值税专

用发票抵扣联原件,以及评估基准日应交税费的记账凭证等,了解评

估基准日后是否尚存相应资产或权利。经核实上述税额在未来年度均

可正常汇算清缴。其他流动资产以核实无误后的账面价值作为评估值。

2. 房屋建筑物

评估范围内的房屋建筑物类资产为企业开发的酒店和水上俱乐

部等,根据出地出让合同及相关补充协议约定,该部分为旅游配套设

施用地开发的商业物业,不得对外销售,但其作为收益性物业,其未

来收益及风险可用货币衡量的,适宜采用收益法评估。

公式如下:

式中:

V—自持物业收益法评估价格;

R0—2018年4-12月归属于房地产的收益现金流;

32北京中企华资产评估有限责任公司 21R
RRR
回收
033n
V
9/12/2n-0.59/12)(n-0.5(963)/12(n-0.5(966()/12(1i)(1i)(1i))(1i))n1
Rn—第n年归属于房地产的收益现金流;

n—预测整年年期;

R33—2051年1-6月归属于房地产的收益现金流;

R回收—预测期末回收固定资产金额;

i—房地产折现率。

3. 设备类资产

本次纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、车辆和电子设

备,对于机器设备为酒店正常运用必需的相关配套设施和运作系统,

该部分价值在酒店收益中进行考虑,本次将该部分设备纳入酒店整体

进行评估,本次机器设备评估为零;对于车辆和电子设备主要采用成

本法。计算公式如下:

评估值=重置成本×成新率。

(1)重置成本的确定

对运输车辆,按基准日昆山当地汽车交易市场评估基准日的最新

市场报价及成交价格加上车辆购置税和其它费用来确定其重置成本,

即:

车辆重置成本=含税购置价+含税购置价×购置税税率/(1+增值税

税率)+其它费用-可抵扣增值税

注:式中增值税税率为17%,车辆购置税税率为10%。

对电子设备,按查询市场的售价(不含税)来确定重置成本。

(2)成新率的确定

①对于电子设备、空调设备等小型设备,主要依据其经济寿命年

限来确定其成新率。计算公式如下:

年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限

×100%

②对于车辆,主要依据国家颁布的车辆强制报废标准,以车辆行

驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率,然后结合

现场勘查情况进行调整。计算公式如下:

使用年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%

理论成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率)

综合成新率=理论成新率×调整系数

(3)评估值的确定

评估值=重置成本×成新率

4. 在建工程

在建工程为企业自建的美术馆和商业,目前项目尚未开始施工,

只是发生了部分前期费用,对于这部分价值已合并在自持物业收益中

进行了评估,此处评估为零。

5. 土地使用权

由于本次评估中对旅游配套相关配套设施及自持物业采用了收

益法进行评估,其中已包含了土地使用权价值,故在土地使用权中不

再单独评估。

6. 其他无形资产

本次评估范围内其他无形资产为企业外购的管理办公软件和系

统管理软件,对企业外购软件根据其特点、评估价值类型、资料收集

情况等相关条件,采用市场法进行评估,具体如下:

(1)对于评估基准日市场上有销售的外购软件,按照评估基准日的

市场价格作为评估值;

(2)对于评估基准日市场上有销售但版本已经升级的外购软件,按

照评估基准日的市场价格扣减软件升级费用后作为评估值。

7. 长期待摊费用

评估人员调查了解长期待摊费用发生的原因,查阅相关工程合

同、资产购买合同的相关资料,核实其真实性、账面价值的准确性及

摊销是否正确,对于已在自持物业收益法中评估的水上俱乐部绿化、

内湖工程、市政及景观、公建景观等评估为零,对于酒店相关用品、

餐具、租赁宿舍的改造费等,以核实后的账面值确认评估值。

8. 递延所得税资产

企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果,确认的递延

所得税资产,核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生可抵扣

暂时性差异,评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了

解,经核实企业该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关规

定,以核实后账面值确认评估值。

9. 负债

关于流动负债中的应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税

费、应付股利和其他应付款;非流动负债包括递延所得税负债和其他

非流动负债,以核实后账面值确认评估值。

非流动负债中的其他非流动负债为政府补贴款,由于目前企业已

收到相关补助款项,本次评估以其需要交纳的所得税作为评估值。

(二)收益法

企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确

定评估对象价值的评估方法。

本次评估采用直接法,选用有限期持续经营模型。即:以有限持

续经营为前提,对被评估单位在可预期的经营期限内的收益进行预测并

折现,并将企业经营期末的残余资产价值和可回收的营运资金加以估测

并折现,加上单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值、自持物业经

营价值,减去付息债务后得到被评估单位的股东全部权益价值。

股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值

1.企业整体价值

根据被评估单位的资产配置和使用情况,企业整体价值的计算公式如下:

企业整体价值=开发业务经营性资产价值+溢余资产价值+非经营

性资产价值-非经营性负债价值+自持物业经营价值

(1)开发业务经营性资产价值

开发业务经营性资产是指与被评估单位房地产开发经营相关的,评估

基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的

计算公式如下:

其中:P—评估基准日的企业经营性资产价值;

R0—2018年4-12月企业自由现金流量;

Rn—第n年企业自由现金流量;

3北京中企华资产评估有限责任公司 24R
RR
回收
0n
P
9/12/2n-0.59/12)(3-0.5(96)/12()
(1i)(1i)(1i)
n1
n—预测整年年期,由于被评估单位水月周庄房地产开发

业务预计将于2021年全部完结,故房地产开发业务预测期至2021年。

R回收—预测期末回收营运资金及固定资产金额;

r—折现率

其中,企业自由现金流量计算公式如下:

企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营

运资金增加额

折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下:

其中:ke:权益资本成本;

kd:付息债务资本成本;

E:权益的市场价值;

D:付息债务的市场价值;

t:所得税率。

其中,权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下:

其中:rf:无风险利率;

MRP:市场风险溢价;

β:权益的系统风险系数;

rc:企业特定风险调整系数。

其中:项目期末回收资产现值的确定

期末回收资产主要包括期末营运资金的回收及期末固定资产的回收。

期末营运资金收回的确定:根据昆山康盛公司评估基准日营运

资金的情况,考虑预测期内营运资金的增加与回收情况,计算得到

期末收回营运资金金额及现值。

期末固定资产回收的确定:根据评估基准日固定资产价值结合

预测期资本性支出的情况,确定项目经营期满后的固定资产价值,

经折现后得到期末收回固定资产价值。

(2)溢余资产价值

溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日后

北京中企华资产评估有限责任公司 25ED
KerdMRPβr
WACCKK(1t)
efc
EDED
企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位的溢余资产为超出

维持正常经营的营业性现金外的富余现金。

(3)非经营性资产、负债价值

企业持有的非经营性资产(或负债)包括:非经营性债权和债务。对上

述资产和负债采用资产基础法中各资产和负债的评估结果作为评估值。

(4)自持物业经营价值

自持物业为企业自建的酒店、水上俱乐部、绿乐园以及拟建的酒

店三期、商业街和美术馆,本次对该部分物业采用现金流量折现法对

进行单独评估。

式中:

V—自持物业经营价值;

R0—2018年4-12月自持物业经营自由现金流;

Rn—第n年自持物业经营自由现金流;

n—预测整年年期;

R33—2051年1-6月自持物业经营自由现金流;

R回收—预测期末回收固定资产金额;

i—折现率。

其中,自由现金流的确定方式同房地产开发业务。

(5)付息债务是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务,

包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的非流动负债和长期借

款等,评估基准日,被评估单位无付息债务。

八、 评估程序实施过程和情况

评估人员于2018年4月19日至2018年6月13日对评估对象涉

及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下:

(一) 接受委托

2018年4月19日,我公司与委托人就评估目的、评估对象和评

估范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等

达成协议,并与委托人协商拟定了相应的评估计划。

32北京中企华资产评估有限责任公司 26R
RRR
回收
033n
V
9/12/2n-0.59/12)(n-0.5(963)/12(n-0.5(966()/12(1i)(1i)(1i))(1i))n1
(二) 前期准备

1.拟定评估方案

2.组建评估团队

3.实施项目培训

(1)对被评估单位人员培训

为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材

料的填报工作,确保评估申报材料的质量,我公司准备了企业培训材

料,对被评估单位相关人员进行了培训,并派专人对资产评估材料填

报中碰到的问题进行解答。

(2)对评估人员培训

为了保证评估项目的质量和提高工作效率,贯彻落实拟定的资产

评估方案,我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估

对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。

(三) 现场调查

评估人员于2018年4月23日至2018年4月27日对评估对象涉

及的资产和负债进行了必要的清查核实,对被评估单位的经营管理状

况等进行了必要的尽职调查。

1.资产核实

(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料

评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清

查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、

资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同时收集

准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的

文件资料等。

(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表

评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详

细状况,然后仔细审查各类“资产评估申报表”,检查有无填项不全、

错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查

“资产评估申报表”有无漏项等,同时反馈给被评估单位对“资产评估申

报表”进行完善。

(3)现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被

评估单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各项

资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的

勘查方法。

(4)补充、修改和完善资产评估申报表

评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分

沟通,进一步完善“资产评估申报表”,以做到:账、表、实相符。

(5)查验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的存货、房屋建筑物、机器设备、车辆、

土地使用权的产权证明文件资料进行查验,对权属资料不完善、权属

不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

2.尽职调查

评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的

风险,进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下:

(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和

经营管理结构;

(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况;

(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息;

(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况;

(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素;

(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景;

(7)其他相关信息资料。

(四) 评定估算

评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取相

应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项目负

责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成资产评估报告草稿。

(五) 内部审核

根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成初步

资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后,与

委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进

行沟通,根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。

九、 评估假设

本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下:

(一) 一般假设

1. 假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济

和社会环境无重大变化;

2. 假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展

政策无重大变化;

3. 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估

报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致;

4. 假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政

策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化;

5. 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的,

且有能力担当其职务;

6. 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的

基础上,经营范围、方式与目前方向保持一致;

7. 假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入,现金

流出为平均流出;

8. 假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规;

9. 假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。

(二)特殊假设

1. 房地产行业的相关政策在未来年度内不会产生重大的变化;

2. 假设昆山康盛公司以现有取得的土地使用权进行开发,在项

目开发期内持续经营,在开发并销售房地产项目后,不再开发其他

房地产项目;

3. 假设本次评估范围内的所有开发项目能够按照预计的时间开

竣工,销售收入能够如期实现;

4. 假设本次评估范围内的酒店、商业及配套项目能够按照预计的

时间竣工并投入使用,按预计的经营模式进行经营。

本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,当上述假设条件发生较大变化时,签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、 评估结论
(一) 收益法评估结果
昆山康盛投资发展有限公司截止评估基准日总资产账面值为139,169.87万元,总负债账面值为102,401.64万元,净资产账面值为36,768.23 万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为55,035.36万元,增值额为18,267.13万元,增值率为49.68%。
(二) 资产基础法评估结果
昆山康盛投资发展有限公司评估基准日总资产账面值139,169.87万元,评估值150,237.64万元,评估增值11,067.77万元,增值率7.95%;总负债账面值102,401.64万元,评估值102,320.24万元,评估减值81.40万元,减值率0.08%;净资产账面值36,768.23万元,评估值47,917.40万元,评估增值11,149.17万元,增值率30.32%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表:
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日:2018年3月31日 金额单位:人民币万元
项目账面价值评估价值增减值增值率%
ABC=B-AD=C/A×100%
一、流动资产187,494.56105,559.6718,065.1120.65
二、非流动资产251,675.3144,677.97-6,997.34-13.54
其中:长期股权投资30.000.000.00
投资性房地产40.000.000.00
固定资产535,797.7742,225.806,428.0317.96
在建工程6268.680.00-268.68-100.00
油气资产70.000.00
无形资产87,536.08223.49-7,312.59-97.03
其中:土地使用权97,310.510.00-7,310.51-100.00
其他非流动资产108,072.782,228.68-5,844.10-72.39
资产总计11139,169.87150,237.6411,067.777.95
三、流动负债12102,263.87102,263.870.000.00
四、非流动负债13137.7756.37-81.40-59.08
负债总计14102,401.64102,320.24-81.40-0.08
净资产1536,768.2347,917.4011,149.1730.32

(三) 评估结论的差异分析及最终结论的选取
收益法评估后的股东全部权益价值为55,035.36 万元,资产基础法评估后的股东全部权益价值为47,917.40 万元,两者相差 7,117.96万元,差异率为14.85%。
资产基础法评估是以企业资产负债表为基础对企业价值进行评估,受企业资产重置成本、成新状况、资产负债程度等影响较大,而收益法评估主要从企业未来经营活动所产生的净现金流角度反映企业价值,受企业未来盈利能力、经营风险的影响较大,不同的影响因素导致了不同的评估结果。
资产基础法评估的股东全部权益价值为各单项资产累加的结果,收益法的评估结论系通过预测企业未来收益折现得到的收益价值,其差异的原因主要是两种评估方法考虑的角度不同。本次评估中主要增值资产为开发项目,资产基础法对开发项目主要采用静态假设开发法,是在评估时点,假设开发完成后按现时的市场价格和后续开发成本,扣减费用、税金、适当利润而计算的评估值。而收益法是对被评估单位未来的项目开发、销售进行合理预测,通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。收益法是从动态角度体现整个房地产开发过程。
根据上述分析,本资产评估报告评估结论采用收益法评估结果,即:昆山康盛投资发展有限公司的股东全部权益价值评估结果为55,035.36万元。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项:
(一)本次评估所依据的账面价值业经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计,并出具了无保留意见审计报告,具体审计报告名称、报告号及出具日期如下:
被审计单位名称报告名称报告号出具日期
昆山康盛投资发展有

限公司

《专项审计报告》瑞华粤专审字

[2018]44040023号

2018年4月26日

(二)纳入评估范围的土地使用权,为宗地总面积为366,575.80平方

米中的一部分,评估范围为旅游设施及商业,合同约定旅游设施用地

部分占地面积≥25%,配套商业≤10%。目前土地证尚未分割办证,

根据企业提供的土地面积分配表,土地使用权对应的土地面积为

121,091.80平方米;

(三)水上俱乐部及绿乐园房地产尚未办理不动产权登记,被评估

单位承诺产权归其所有,不存在产权争议,本次评估未办证物业面积

以被评估单位申报为准,最终面积以产权登记面积为准。

资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。

十二、资产评估报告使用限制说明

(一)本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用

途、只能由资产评估报告载明的资产评估报告使用人使用。 本资产

评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒

体,需评估机构审阅相关内容,法律、行政法规规定以及相关当事

方另有约定的除外;

(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规

规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评

估机构及其资产评估专业人员不承担责任;

(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使

用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何

机构和个人不能成为资产评估报告的使用人;

(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等

同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可

实现价格的保证;

(五)本资产评估报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖

评估机构公章,经国有资产监督管理机构或所出资企业核准后方可正

式使用;

(六)本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产评估报告中描述

的经济行为有效,评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。

十三、资产评估报告日

本资产评估报告日为2018年6月13日。

资产评估师:孙庆峰 资产评估师:郑晓芳

北京中企华资产评估有限责任公司

二○一八年六月十三日

资产评估报告附件

附件一、与评估目的相对应的经济行为文件;

附件二、被评估单位专项审计报告;

附件三、委托人和被评估单位法人营业执照;

附件四、委托人和被评估单位产权登记证;

附件五、评估对象涉及的主要权属证明资料;

附件六、委托人和其他相关当事人的承诺函;

附件七、签名资产评估师的承诺函;

附件八、附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资

格证书复印件及资产评估资格证书交回说明;

附件九、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复

印件;

附件十、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印

件;

附件十一、签名资产评估师职业资格证书复印件。

关注同花顺财经(ths518),获取更多机会

0

+1
  • 露笑科技
  • 双杰电气
  • 国科微
  • 哈尔斯
  • 新文化
  • 民生控股
  • 共达电声
  • 中青宝
  • 代码|股票名称 最新 涨跌幅