朱中一:房地产进入关键调整期

2018-08-10 16:13:45 来源: 证券时报网 作者:王一鸣

  证券时报记者王一鸣

  近日,2018中国房企百强峰会于上海举行。

  中国房地产业协会原副会长朱中一在本次峰会上发表演讲。他指出,今年是改革开放40周年,也是全面深化住房制度改革20周年。房地产业在经历了长足的发展后,现在进入了关键的调整期。

  朱中一阐述,回顾过往,我国的房地产业快速发展,有效地解决了住房短缺问题,城镇居民的人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米,还支撑了经济社会的发展,改变了城镇建设的面貌,取得了显著的成就。伴随着行业的发展,一大批企业也快速发展。特别是百强房企,还积累了大量的资本、人才和社会资源等。

  与此同时,也应看到不少地方程度不同的存在着商品住房价格上涨、住房供需不平衡、结构不合理、租房市场发展缓慢及住房保障不够充分等情况;一些地方经济和财政增长对房地产的过度依赖,也不利于经济社会的协调发展和实体经济的发展。

  从今年房地产的市场表现来看,上半年房地产开发投资、土地购置面积、商品房销售面积、商品房销售额分别同比增长了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%,预计全年的指标能够接近或超过去年。但是全国数据的尚好与地区间、企业间差异化并存。根据亿翰智库数据,今年仅1-7月十强房企门槛已经突破千亿,上半年销售业绩前50强房企的销售额占比达59%。

  朱中一认为,当前我国经济确实处于转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大战役的攻坚期。房地产业也正处于转型调整阵痛期。房地产业的政策导向与发展方式与之前也有很大的不同:除了前两年常说的由高速增长转向平稳增长,由传统粗放的建造方式转向建筑工业化、住宅产业化的建造方式外,更能反映行业特点的,是要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,正确处理住房的经济属性与民生属性的关系,突出其民生属性,以满足新市民,包括原市民中新参加工作和新成家的市民的住房需求为主要出发点,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,协调推进与住房制度匹配的金融、土地、税收等制度的改革与立法工作;建立健全基础性制度和长效机制,继续实施并完善差别化调控,落实地方主体责任,坚持因地因城施策,促进市场平稳健康发展,让更多市民安居宜居。

  下半年,按照中央政治局7月31日会议精神,要坚持经济社会大局稳定;把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来,坚定做好去杠杆工作;下决心解决房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳建康发展长效机制。

  朱中一指出,短期来看,在当前银根收紧的背景下,房企确实面临成本提高、融资困难等问题。但从长远来看,我国的房地产业起码还有十年左右的发展期,这是由以下几个原因决定的:首先,也是最主要的原因,是我国城镇化还在持续推进。我国2017年常住人口的城镇化率为58.52%,户籍人口城镇化率为43.35%。按照国务院发布的《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%,届时我国人口也将达到14.5亿的峰值,预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。

  其次,就是家庭结构的变化:二胎政策的放开,单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高,新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。

  另外,城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求,也需要房地产业在产业园区地产、物流配送中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展,提供相应的配套和服务。

  综合上述情况,朱中一预计,十几年内房地产仍具有很大发展空间。至于2030年以后,存量市场的更新改造、二手房的交易、加上必要的新建项目,也会是一个很大的市场,所以不必对未来过于焦虑。

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