上半年可能是房地产压力最大的时刻 大佬又为何看好这七家房企

2019-01-12 13:51:59 来源: 中国证券网
中性

  刚刚过去的2018年中国楼市究竟怎么样?2019年的房地产市场又将如何演绎?

  近日,依托克而瑞集团的大数据和个人在行业20多年的从业积淀,易居企业集团CEO丁祖昱在上海,以一场声势浩大的发布会回顾2018年展望2019年。

  六成土地价格下跌

  三四线城市土地出让总面积占比近80%

  2018年土地市场主要是靠三四线城市在支撑,三四线城市土地出让的总面积接近80%。相应的,一二线城市的土地还是异常的稀缺。

  从2018年土地成交面积和成交金额排在前十位的城市来看,成交面积榜中,中西部的省会占据了超过半壁江山;成交金额榜上,杭州、上海和北京排在前三位。

  六成地价下跌

  丁祖昱把2018年所有出让的土地价格和上述区域周边土地2017、2016年的价格做了一个对比,发现超过六成的土地地价下降了,“我相信这只是一个开始,2019年的土地的价格我相信还有往下的空间。”从城市地价的情况来看,上海、北京、深圳的土地都跌了,深圳的跌幅更大一些。

  北京重回房价第一

  2018年哪个城市的房价最贵?

  据丁祖昱透露,2018年北京重回房价均价排行榜第一。他表示,虽然地方政府可能对于房价排名第一会不太开心,但如果哪天房价排在第一的城市政府不再担心排第一了,那才是市场化的最大进步。

  豪宅市场情况不乐观

  在说到豪宅市场时,丁祖昱说,仍然不太乐观,特别是北京、深圳豪宅被腰斩。三亚也是去年豪宅受到影响最大的城市之一,在2017年的时候三亚3000万以上的豪宅有200多套的成交,而在2018年整个三亚没有3000万以上的豪宅成交。

  二手房价格从“跳价”到“价跳”

  丁祖昱认为,去年二手房市场情况不是特别好。把十几个城市二手房成交情况合在一起看,在去年二季度以价换量稍微有所上升之后,基本从6月份开始就是一路下跌,去年11、12月份有所回稳。另外有个数据,按照经纪人的数量来算的话,现在一个经纪人一年平均成交不了一套房,所以二手房到了最危险的时候。

  从二手房的价格情况来看,2017年甚至2018年第一季度的时候,二手房还频频跳价,但后来就只能价跳了,特别是环京的一部分二手房,价格已经回落了20%以上。丁祖昱认为还远远没有到最终的底部。

  百强房企新增货值有一半集中在前十强

  土地投资是一个非常值得关注的数据。

  丁祖昱说,据克而瑞统计,2018年百强房企的新增土地货值有一半集中在前十强,所以强者恒强还会持续一段时间。投资的比重上来说,大家更加保守了,投资的钱占到销售额的比重从0.58跌到0.38,即2017年58%的钱投在土地上,2018年只有38%。

  房企集中度继续提升

  丁祖昱说,2018年规模房企的日子还是不错的。百强房企在2018年卖了10万亿的房子。前30强房企占据了差不多46%的市场份额。2019年集中度还会继续上升。

  房地产仍是压舱石

  房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂

  丁祖昱预测,房地产在2019年仍将是中国经济的压舱石和稳定剂。虽然市场目前很冷,但没有必要对中国未来房地产行业丧失信心。

  货币放水难解楼市之渴

  央行降准到底短期对楼市有多大的影响?

  丁祖昱表示,即使央行适度“放水”,也不会马上作用于房地产。2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的时刻,政策可能会有一些变动,但是房地产的调整才刚刚开始,不会因为一两个政策的变动,特别不会因为放一点“水”,市场就发生180度的折返,因此切忌对短期市场过度的乐观。

  地价还会降

  丁祖昱说,2019年对于很多城市来讲,地价肯定进入了底部区间,大家不要期望等到市场回升之后再去抢地,到那个时候你又抢不到便宜的地了,目前可能是房企拿地最从容的一个阶段,这个阶段有多长,我说不出来,但是我想2019年特别是2019年的前几个季度,都是拿地抄底的很好的时间。

  看好的地产股

  丁祖昱说,今年看好这些地产股:碧桂园、万科、融创中国、佳兆业、中国金茂、招商蛇口001979)、旭辉集团。之所以选这些地产股,是因为它们中有的是业绩尚佳,但在2018年股价跌得比较猛,属于超跌股票;另有一些公司,则是2019年其本身的增长速度会较快。

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