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注意 2019郑州市场这四大变化正在发生

2019-02-12 10:25:31阅读(0

  郑州市场目前来说是“漏”洞百出:

  看到这之后,不少人的心开始躁动,买的早的悔恨,买的晚的着急,这一年算是搅动人心的结束了。

  2018年已经过去,有的只是参考和借鉴意义。2019年已经到来,如何抓住才是当下应该去做的。今天我们就基于2018年来看2019年的郑州市场都有哪些变化?

  1

  “休骗三”的三环内成为刚需的聚集地。

  我们来看三环内主要在售的楼盘概况:

  容积率越小,舒适度越高,所以很多人选择容积率比较小的楼盘,但是我们来看这些三环内的楼盘,容积率低于3的楼盘非常少,这也跟老城区发展成熟有关,老城区土地比较稀少,并且一些是城改用地。城改用地,一部分要建安置房,一部分是商品房,房源比较少,开发商不挣钱很多都不愿意拿地的。

  在三环内,真正称得上改善的也就是万科美景世玠,东润泰和了。东润泰和目前已经售罄,万科美景世玠所剩下房源也不多。融创金林金水府,阳光城檀悦和华润紫云府,奥兰和园,亚新美好城邦等产品设计偏刚改,改善的楼盘,对于地缘来说不得不的选择,但是有些因为价格的因素需要舍弃。

  在这些区域中金水区和中原区的在售盘是比较多,但是容积率比较高的楼盘也出现在这两个区域,特别是保利心语容积率为7,刷新认知。还有就是和昌湾景国际,阳光城丽景公馆等这些三环沿线的楼盘容积率比较高,但是价格却也相对比较低。

  对于刚需来说,经过这个周期由休骗三—休骗四—休骗三,这也说明郑州去泡沫的过程。

  现在的三环对刚需来说可以说是利好,但有时候价格不好承受。但是对于改善来说,是拿着钱都不知道该如何着手,特别是地缘性的改善,不愿意离开生活的区域,却选不到一个真正的纯改善的房源。

  2

  3-4环竞争比较激烈。

  我们来看土地成交分布:

  ——图片来源:思源

  不得不承认2018年四环时代已经开启了。

  我们先来看2016年的土地分布,2016年是开启这一波涨价的第一年,我们看三环内虽然也有土地成交,但是一部分都已经率先转移到三环外,甚至是四环边上。特别是北区,从连霍高速到大河路已经有不少土地已经成交,其他区域三环外虽然有但是不多。

  2016年只是部分转移比较明显,我们来看2018年则是每个区域都有分布。3-4环开启红海竞争模式。郑东新区的3-4环之前本身住宅用地规划的都不多,土地成交比较少。除此之外的其他区域成交都算是均匀分布,三环内的土地供应相对比较少。

  房产的周期差不多就是一年半到两年,2016年惠济区的土地入市比较多的,我们如今来看整个北区的市场,是下调比较厉害的一个区域从1.6万+到目前1.4万的均价,下降了12%左右,部分楼盘不止这些。

  市场的变化,主要的就是供需,供应量比较大,土地竞争也会激烈。还有一个例子就是如今的二七运河新区,2014-2015年这个区域的土地供应量比较大,去化周期高达3年以上,如此存量,在上一波行情中,上涨也是比较慢的,这个周期中惠济区价格下降也有着原因。在别的区域都开始供不应求的时候,二七区还在去库存的阶段,这就是我们亲身感受的。

  我们再来看,郑州本土老大正商在这一年的土地拿地情况。除了入驻北龙湖的几块地之外,三环内的项目基本算很少了,其他的大部分也都是公寓项目。目前正商城算是三环内的项目,但是剩下大户型在售,并且房源不多。其他项目比如正商汇航佳苑,以及正商家河家都是在三环外项目。

  ——图片来源:思源

  明年对于3-4环线来说,竞争压力比较大的,特别是对那些政府支持力度比较小,基建配套建设慢的区域,因为闭着眼睛买房的购房者已经开始理智了,这些区域的楼盘大概率还会以价换量。

  3

  2018上半年郊县土地火热,土地成交多,部分楼盘持续下跌。

  我们来看2014-2018年大郑州土地成交的比例,2018年主城区供销占比缓慢减少,郊县逐渐增加,一级市场外溢。

  ——图片来源:思源

  再来看大郑州市2018年土地供求关系:

  ——图片来源:克而瑞

  受市场的影响,不少一线开发商进驻郑州,但是主城区土地稀缺,而2018年供应完成率为近几年峰值,政府供给端调整回升,但净地供应比例减小,企业拿地难度增大。这些开发商为了占领郑州市场不惜高价去拿地。

  比如我们熟知的南龙湖的地王三连刷,以及荥阳地王还有上街也出现地王。还有6月13日,港区出台熔断机制防止地价过度上涨,但首次出让地块全部触发熔断价。

  但是到下半年,市场下行,开发商回款比较难,拿地就比较谨慎,郑州出现土地流拍现象,在这些流拍的土地中,几乎都在郊区。

  目前郊区是全线下跌的趋势,这里面最典型的就是荥阳新城尚郡这个楼盘,新城首开是9千左右,首开效果不是很好,就另开新地块,另起新名字,接着暗降8500。前一段时间直接特价房7700就开始卖了。

  这样的楼盘不在少数,碧桂园中央公园在金科天籁城洋房1.25万,康桥香溪郡1.1万左右,市场倒逼下,直接推出精装伪洋房9999的价格。

  对刷新我们认知的南龙湖地王,目前龙湖的项目已经入市,并未出现1.3万的价格,对于远郊,明年市场或许日子更不好过。

  4

  产品两极分化,改善产品需求增多。

  ——图片来源:克而瑞

  对于郑州市场来说,目前三房依然占比比较多,占比65%。但是我们对比这三年的产品类型,四房的占比是逐年提升的。再细分来看2018年80-90平的三房占比比较多,接着就是120-130平的三房。产品的设计也是市场化的产物,目前郑州市场限购,房票对大家来说尤为珍贵,所以一步到位也成为了很多购房者的选择。

  在此之前我们就说过,对于郑州的改善一族来说是一个比较尴尬的群体,有改善的资金有时候真的无从下手,有多么为难,我们可以来看两组数据:

  2018年11月25日,名门翠园开盘推出小高层1#、4#和高层2#、3#,面积在113-200平,均价18500,共计302套,去化282套,去化率达93%。

  2019年1月19日,公园道1号推出高层16#(1D32F2T2),174㎡五室共计60套,去化48套,均价18000,去化率达80%。

  1.8万的价格买这两个楼盘,并且去化还不错,说实话我是非常吃惊的。按道理,1.8万除了东区外,可以说是随便挑选了,为什么要买这里?我们来看北三环片区,豫发豫园目前没开盘,美景美境产品是偏刚改可是周边环境以及寺庙让很多人介意。名门翠园不管咋样也算有学校和地铁,新开的地块距离地铁口也近,你说地缘有的选吗?

  再来说说,公园道1号,170平还赠送一个10来平的房间,加上赠送的将近200平,在高新区来说,这么大面积的确实不常见,并且项目本身算是均好。不过你仔细看看整体社区环境,确定是和纯改善的楼盘体验感一样么

  所以真的,千万不要在非改善区域买改善楼盘。

  在调研的过程中,还有一个比较深刻的感受就是产品越来越刚需化,总价低,功能性比较多的户型出现在市场上。

  比如汇泉景悦城112平的四室,融侨悦澜庭67平的两室。特别是汇泉的112的户型,房间只有几个平方,却能满足一个大家庭的居住,并且价格不贵。以后可以说这种产品会成为一种趋势。在舒适度和有房住之间,对刚需来说应该只有舍弃舒适度吧。

  5

  2019年对刚需来说也是友好型的一年,特别是上半年一定要抓住机会,这是杀入三环内的好时机,虽然这些楼盘有缺点,但是时间和交通成本会给你相应的弥补。

  对于改善来说,却比较尴尬,有需求却没有好的楼盘选择,被迫要出三环。对产品来说,两极化会非常明显,刚需的产品会越来越刚需。

  今年3-4环的竞争会更加激烈,对于3环外新区的楼盘是一个考验,基建成熟以及政府支持力度大的新区竞争优势会更大。

  对于远郊楼盘来说,压力会更大,抗跌性也比较差,刚需能不买就不买,非要买可沿着地铁线寻找。

  买房,终究是一件苦差事,但却是我们能够改变和学习的。愿大家住有所居,在漂泊的他乡,有一盏明灯为你点亮。

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