2019土地市场降温 房企“拿不动”了

2019-03-14 21:17:19 来源:
中性

  原标题:2019土地市场降温房企“拿不动”了?

  开年以来,全国土地市场交易总体呈下滑态势。而综合今年前两月全国土地市场行情,各大房企拿地布局的重点仍然聚焦一二线热点城市。在此背景下,有专家表示,今年房地产市场进入调整期的预期非常强,在这种情况下,房企更加关注资金链的安全,拿地预计将更加谨慎。

  300城土地成交量价齐跌

  土地储备对于房企来说是生存之本,土地储备决定了未来企业的销售额高低,也决定了其获取资金的潜力大小,更是保证房企自身规模化的重要基础。持续稳定的土地储备量是大房企持续规模化发展的“压舱石”。但如今,房企拿地正呈现全面退烧趋势。

  据同策研究院监测数据显示,2019年2月份,全国300个城市建设用地共成交1168宗,比上月减少929宗,比去年同期减少275宗;成交金额达1984.75亿元,环比下降40.26%,同比下降30.36%;平均成交楼板价2315.97元/平方米,环比上涨15.68%,同比下降7.5%。

  而继续回看今年1月的数据,中国指数研究院数据统计显示,在成交方面,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%;成交土地面积8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗,环比减少42%,同比减少0.3%;成交面积3031万平方米,环比减少40%,同比减少7%。

  整体看,最近几个月热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。

  多数房企拿地意愿并不是非常强烈。据同策研究院监测数据显示,今年前两个月,买地金额TOP20上市房企拿地集中度基本不变,而成交建筑面积TOP20上市房企拿地集中度则略有下滑。

  从成交金额来看,TOP20上市房企前两个月月共计成交2593.01亿元,占全国土地成交金额的48.86%,占比同比上升0.2个百分点;而从成交建筑面积来看,TOP20上市房企共计成交5756.56万平方米,占全国土地成交建面的22.88%,占比同比下滑4.42个百分点。

  房企开年拿地有选择

  克而瑞地产研究中心的监测数据显示,2月11日以来,受监测的重点一二线城市共成交土地百余宗,其中龙头房企表现强势,均以积极的态度率先出动,还有部分想要优化土储架构的企业也抢占先机,纷纷在二线城市有所落子。

  中国指数研究院的数据也显示,从城市排行榜来看,一二线城市仍是房企投资拿地的重心。2019年2月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交2565亿元;规划建筑面积TOP10城市成交5951万平方米,同比增长6%。其中,北京以589亿元的成交总价位于榜单首位,同比上涨4%;苏州以310亿元的成交总额占据榜单第2位。不过,受政策调控等因素影响,1-2月土地成交规模有所放缓。

  克而瑞地产研究员谢杨春分析认为,从规模房企拿地布局可以看出,这些地块大部分是符合企业发展战略需要的。在三四线热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下,二线将成为争夺的主战场,对于有拓储需求的企业来说,2019年是回归二线的窗口期。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从大的趋势以及企业策略角度来讲,今年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地,但是由于一线城市推地量比较少。所以,房企会将重点放在二线城市。比如,省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注,其他三四线城市可能会面临去库存的压力,拿地会比较谨慎。整体而言,三四线城市土地市场会持续降温,一二线城市推地量年初较少,估计到二季度以后,尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年,在二线城市会回升。

  2019房企拿地或将更谨慎

  事实上,在“钱紧”的背景下,今年房企拿地或将更谨慎。

  今年以来,房企境内外融资规模同比大幅提升。来自国金证券的统计数据显示,截至2月22日,今年以来房企境内发债规模已达928.4亿元,地产债发行数量136只,分别比去年同期增加97.1%、72.1%。不过国金证券也表示,近两个月的房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松,因为从用途来看,近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。

  中原地产首席分析师张大伟表示,从今年前两月的房地产销售情况看,楼市销售逐渐放缓,回款越来越难。部分房地产企业由于前期过度投资,对资金需求不断上涨。而从融资难度看,最近大部分房企融资成本平稳,虽然整体处于高位,但由于全社会资金成本的相对平稳,房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。龙头企业反而能以更低的融资成本获得资金,对于这些企业来说,通过大额融资明显缓解了资金压力。

  张大伟进一步表示,今年房地产市场进入调整期的预期非常强,在这种情况下,房企更加关注资金链的安全,拿地预计将更加谨慎。预计仍将有越来越多的房企正抓紧目前的窗口期加快融资,以应对未来的还债高峰期。

  谢杨春也表示:“整体来看,在融资依然偏紧、政策尚未转向的情况下,谨慎依然是今年企业拿地的主旋律。”

  (综合自:中国证券报、上海证券报、21世纪经济报道、经济参考报、信息时报、中国新闻网、证券时报)

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