深圳二手房魔幻的AB面:名校资源稀缺下的学位房焦虑

2019-05-15 22:34:44 来源: 中国经营报
中性

  近期,深圳关于学校的事件一波未平,一波又起。

  深圳家长因学位维权刚过去不久,突然爆出的“高考移民”事件又牵动着每个家长的心。名校资源与人口配比严重失衡的深圳,与学位变动有关的一点风吹草动,都能牵扯到深圳家长那根敏感脆弱的神经。而与学位密切关联的学位房,也随之跌宕起伏。

  此前,在深圳市教育局开展的深圳市2019年义务教育阶段新生招生在线微访谈中,深圳市教育局副局长赵立指出,深圳义务教育发展主要存在以下几个问题:一是学位需求增量大、增幅高。二是总体供需矛盾仍然紧张,特别是公办学位供需矛盾突出。三是区域性供需矛盾不一,人口大区、优质学校面临压力较大。优质学校普遍供需矛盾突出,部分热点学校情况较为严峻,分流人数较多。

  在此背景下,处于名校的学区、学位房变得炙手可热,房价也水涨船高。但高房价让很多家长望而却步,由此催生了学位出租,有些学校的学位已经达到十几万元。

  名校催涨

  在优质教育资源云集的百花片区,分布着深圳“四大名校”之一的深圳实验学校,还有百花小学、园岭小学、深圳外国语小学、红岭中学等,该片区也成为深圳炙手可热的区域。但由于划分的学校不同,价格也会天差地别。在上步路深圳妇幼保健院路段两旁,分布着蓝天二花园、国城花园以及园中花园、圆龙园等小区,其中,蓝天二花园和国城花园均价超过15万元/平米,而相隔不到300米的园中花园均价仅7万元/平米左右,价格相差了一倍不止。原因在于,蓝天二花园和国城花园被划分到“四大名校”之一的深圳实验学校小学部学区内,而园中花园和圆龙园划分的学区是园岭外语。

  贝壳找房的成交数据显示,国城花园2018年9月成交的一套4室1厅成交均价为每平米112599元,而目前在售房源的挂牌价最高已经达到每平米168391元,短短半年时间上涨了49%。名校的催涨能力可见一斑。

  2017年以来,深圳二手房涨幅并不大,2018年二手房均价仅上升5.4%,然而,名校学区房例外。有数据显示,2018年上半年,百花园岭片区涨幅为12.4%,深圳湾涨幅达17.8%,保税区涨幅达9.1%,科技园片区涨幅为10.7%,此外梅林关均价6.3万/平,涨幅近10%。有中介告诉记者,优质教育资源集中的百花片区,二手房涨幅达到年均20%-30%。

  一旦和名校学位挂钩,不管是新房还是二手房,身价都水涨船高。2019年1月,福田景田片区的翔名苑和赛格景苑两个小区初中学位发生变动,由福田科技中学(原景秀中学)被划分至福田外国语学校,几乎是一夜之间,身价暴涨。贝壳找房的挂牌和成交信息显示,2018年9月,赛格名苑一套95㎡的二手房以510万的总价成交,均价为53376元/㎡,而现在,赛格景苑在售的二手房挂牌价均在每平米7万元以上。

  2015年起,深圳开始探索试行大学区招生制度,2017年在福田首次试行共享学区招生制度。居民可在共享区内选择一所学校作为第一志愿学校申请,选择其他学校作为第二、三志愿,按第一、第二、第三志愿以及积分高低依次排序录取,所有志愿学校均未录取的学生纳入全区统筹调剂。这意味着即使未居住在名校学区内,也可以通过积分入学申请名校学位。

  这项制度虽然缓解了学位短缺压力,但加大了名校的竞争压力,家长们往往会优先选择学区内最好的学校作为第一志愿。由此,也拉高了一些名校的入学积分。以荔园外国语西校区为例,2017年入学需要71分,2018年已经上升到85分。

  美联物业中介人员告诉记者,每年2、3月份是学区房交易的旺季,“因为4月开始报名申请入学,家长们要赶在4月以前把房子定下来,才有机会‘上车’。”

  深圳中原数据显示,2019年4月深圳二手住宅成交7570套,环比上升66.3%,同比增长28.4%。成交量为2016年10月以来的新高,二手均价也继续小幅上升0.9%,为52787元/平方米。由于备案数据稍有滞后,2月下旬至3月的数据都体现在了4月成交量上。

  而深圳优质教育资源集中的片区,均是比较成熟的老区,这些片区在近几年很少有新开的楼盘,能够“上车”的,也主要是二手房。

  学位出租

  据了解,目前深圳市义务教育规模接近150万人,体量超过北京、上海。小一、初一新生由2010年的11.8万人、8.5万人,快速增长到2018年的20.62万人、11.8万人,增长比例分别达74.7%、39%。在新增受教育人口和教育资源比例严重失衡的情况下,学位出租生意应运而生。

  记者以需要租赁小学学位为由,咨询相关中介。中介人员告诉记者,一般学位租赁的流程是租客先确认学校学位和就读年限,跟房东谈好价格后,去房屋租赁管理所签合同,缴纳相关费用就可以了。

  不同的学校,价格也有所不同。以福田区为例,景龙小学、景秀小学、景田小学等普遍价格为2.5万–3万元,而资质较好的如荔园外国语小学西校区需要一次性交12万元,而十二年一贯制的明德实验学校的学位达到18万元以上。

  不过,这样一份没有实际居住的租赁合同,背后隐藏着多重潜在风险。最大的风险在于,就算花钱租了学位,也无法完全保证能申请上学位,原因在于深圳“全面执行积分制”的深化落地。

  根据福田区2018年积分入学的算法,将适龄儿童分为六类,其中最低的第六类“儿童为非福田户籍,父母在学校报名地段租房或能提供其他有效住房证明”,积分仅60分,而按照积分入学政策,2018年福田区大部分小学招生标准在65分以上。其他各区积分入学条件相差不大。

  另外,深圳目前实行学位锁定政策,学区内同一套房屋只允许一户家庭的孩子申请学位。这意味着,学位一旦出租使用,便会被锁定,期间,不能再次申请学位。但是由于租赁学位的租户并未实际居住,而实际居住的租客无法保证自己租住的学位房可以申请学位,这就很容易产生纠纷。

  此前,南方都市报报道,深圳一家长租房15年发现自己无法办理学位申请,仔细一查才发现其租住房屋的学位已经被房东租出去。

  对此,深圳市福田区房屋租赁管理局业务科表示,只要业主和承租人或者经办人带齐材料,均给予办理(房屋租赁证明),不会去核实是否实际居住。

  福田区教育局则表示,每年小一、初一申请学位人数加起来约3万,教育部门无法逐一核实租赁凭证,不过部分学校会联合社区工作站进行抽查。

  关于如何应付学校抽查的问题,记者对中介表示担忧。中介让记者放心,“到时候学校如果要抽查,让房东配合‘演一场戏’就好了,不是什么大问题。”

  针对这种现象,易居智库总监严跃进表示,这种做法其实是将房屋入学权和居住权分离,严格来说,这是炒作学区的一种做法。若政策严厉,查出该租赁关系背后并非真实居住,那么房东可能丧失学区入学资格,相关租客也可能因为诚信问题,丧失入学资格,这种做法风险很大。深圳学位本来就比较紧张,目前政策上已经开发鼓励租房入学的政策,所以更不能纵容此类违规租房和就学的现象出现。

  然而,随着新增生源的增长速度加快,深圳学位供不应求的情况更加突出,在学位成为“刚需”的情况下,学位租赁生意并没有那么好做。

  记者以租赁学位为由咨询链家、美联物业等相关中介,其纷纷表示公司并无该业务。Q房网的一名中介人员告诉记者,现在学位紧张,很少有人将学位出租的,可以选择买学区房或办租赁合同,积分上学,或者多花点钱去读私立学校也可以。


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