正荣地产获评3A TOP30房企3A评级扩军至24家

2019-06-13 20:29:50 来源: 智通财经
中性

  智通财经APP注意到,今年以来共有2家房企获得中诚信“AAA”企业主体信用评级,分别为位于前30强的正荣地产(06158)、和前50强的时代中国(01233)。在正荣地产获评3A后,TOP30房企3A评级扩军至24家中。TOP30中,还有绿地、阳光城000671)、中南建设000961)、泰禾、蓝光发展600466)、荣盛6家房企未获得中诚信3A评级。

  “3A评级”的背后是规模、土储及布局的综合考量

  据了解,正荣地产信用评级获上调的主要原因在于其杆杠水平下降、融资渠道拓宽、销售业绩快速增长及优质土地储备充裕。

  这就意味着业绩表现、城市布局、货值储备、融资成本,这些都是构成房企竞争力的“硬核”,也是影响房企评级的重要组成因素。

  在房地产行业已进入存量时代且集中化日益加强的当下,TOP20强左右的房企的销售增速明显是最快的,如下图所示,2018年TOP20的销售门槛同比提高了62%。

  从2019年前5月克而瑞统计的销售数据来看,即使市场总体延续了2019年初以来的降温,但TOP10房企权益门槛达588.6亿元,同比增长13%,TOP30房企的权益门槛为284.2亿元,同比增幅为10.8%,明显高于TOP50的销售门槛。

  此外,据亿翰智库统计数据显示,2019年1-5月房企销售目标完成率普遍较高,已有7家房企销售目标完成率超40%,有6家房企完成率在35%-40%。

  这其中就包括不少“新一线”房企,如正荣地产今年前5月完成了全年销售目标的35.3%,此外,龙湖(00960)、龙光(03380)、中国金茂(00817)分别完成全年销售目标的38.27%、41%、36.3%,均高于行业平均水平的同时,在TOP30强房企中也保持领先。

  这表明在调控常态化预期下市场有所降温,行业增长放缓,但“新一线”房企增速不减。所谓“新一线”房企,即目前仍能保持较快增速,兼具价值与成长、且受资金青睐的前30强中的优质房企。

  其次,抛开规模,房地产区域布局对房地产偿债风险有着明显的影响,合理布局对房地产偿债风险有较强的缓释作用。

  如在今年初两会政府工作报告的基础上,正式将经历了36年长跑的“长三角一体化”上升为国家战略。因此对于房企而言,抓住长三角机遇是关键一步。

  据克而瑞统计,新一线房企中新城、龙湖、金茂在长三角地区货值超过2000亿。

  此外,正荣的货值也超过800亿,在正荣深化全国化布局的2018年,截至该年底,该公司在长三角地区土储为978.9万平方米,占总土储的39.8%,其2018年新进区域,如西部地区、大湾区等,都是未来发展的热点。

  说到大湾区,不得不提大湾区网红房企龙光,据悉,截至2018年底龙光总货值为6520亿元,其中粤港澳大湾区土储货值就达5356亿元,占总货值比重82%,其中深圳土储权益总货值达1805亿元。

  总而言之,房企布局需聚焦具有发展潜力的区域、城市,并且能与“京津冀协同发展”、“长三角一体化”、“自贸区”、“粤港澳大湾区”等国家战略高度契合,则意味着更稳定且高速增长的业绩。

  财务结构优化、货币资金充裕为主要优势

  于房企而言,资金链就是命脉,不管是人、钱、还是地能否有效运转,归根结底还是得看“钱袋子”。

  一直以来,良好的财务结构、充裕的货币资金对降低房地产企业的短期偿债风险起核心作用,这也是评级机构作为房企主体评级的重要考量因素。

  从2018年房企发布的业绩报告来看,“现金流”成为业绩增长之外的又一个亮点,如龙湖2018年在手现金高达450.8亿元,而短期负债仅117.4亿,现金流可谓是相对充裕。旭辉2018在手现金为446亿,短期负债仅134亿。

  新获3A评级的正荣地产,为“新一线”房企中最晚上市的TOP20强房企,该公司成功上市后,通过多渠道的融资方式、对融资窗口期的准确把握有效地降低了房企的融资成本,优化了财务结构。

  其实今年以来,除了5月份获中诚信3A评级,在此之前正荣还分别获得了国际评级机构标普、穆迪上调评级。标普预计正荣今年土地开支约320亿,届时其短期债务比将降至30%。穆迪亦预期正荣地产于未来12-18个月将继续优化其债务还款期限及降低信托融资的比例。

  在2018年中国上市房企净负债率榜单中,平均净负债率为78.4%,相较2017年的76.6%提升1.8个百分点,而“新一线”房企净负债率普遍低于平均水平,在规模与效益方面,保持了高质量发展。

  高评级对房企而言意味着什么?

  高评级是保证房企实现低成本融资良性循坏的必要条件,尤其是在债券融资收紧的宏观环境下,更是要求房企“提升全周期综合竞争力”。

  2019年,中国的房地产市场“稳”字当头。智通财经APP注意到,由于4月多地房价上涨,不少市场人士预计部分城市调控趋严,再加上楼市“输血”各渠道遭金融监管部门紧盯,房企下半年资金面仍将偏紧。

  央行数据显示,一季度末房地产开发贷款余额10.85万亿元,同比增长18.9%,增速比上年末低3.7个百分点。

  国盛证券亦表示,目前房企债券融资延续适度从紧态势,整体上维持“收支平衡”,为房企提供的增量资金有限。

  那么,若债券融资收紧,哪些房企“余粮”充足呢?

  毫无疑问,当然是具有较强的融资能力和抗风险能力的优质房企,能够在融资环境收紧背景下实现债券融资增量。

  如回顾房企债券融资进程,2017年是房企债券融资环境最紧的一年,招商蛇口001979)、绿城、华润等优质房企依然实现了2017年、2018年连续两个年度存量债的净增加,经受住了这一轮融资收紧的考验。

  回过头来看,包括正荣地产、世茂房地产等在内新一线房企,凭借着稳健增长的销售业绩,以及丰富的土储已逐渐获得更多权威机构上调评级,这些都将成为其在资本市场的竞争力,助力其降低融资成本,继续实现梯队进阶。

  在这样一个总量相对稳定的时代,一线房企看业绩,新一线房企看成长,对于龙湖、中国金茂、正荣、龙光等拥有良好基本面的“新一线”房企而言,一方面需要把握融资窗口期,加快项目销售,保证充足现金流;另一方面,在现金流安全的情况下,增加货量,优化土储结构,做好行业集中度上升背景下规模继续上台阶的充足准备。

关注同花顺财经(ths518),获取更多机会

责任编辑:lly

0

+1

回复 0 条,有 0 人参与

禁止发表不文明、攻击性、及法律禁止言语

请发表您的意见(游客无法发送评论,请 登录 or 注册 网站)

评 论

还可以输入 140 个字符

热门评论网友评论只代表同花顺网友的个人观点,不代表同花顺金融服务网观点。

最新评论

查看更多评论
  • 中信建投
  • 晨鑫科技
  • 中国天楹
  • 海油发展
  • 汇中股份
  • 高斯贝尔
  • 泰晶科技
  • 中光防雷
  • 代码|股票名称 最新 涨跌幅