2019 这个市场比楼市更加暗流涌动

2019-10-12 22:46:27 来源: 作者:花满楼
中性

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  本轮调控已经3年之余,每当大家觉得调控有放松的迹象,房地产开始回暖之时,随之而来的政策就会让不少人犹豫观望,比如3月份的小阳春:

  北京二手住宅成交16051套,破1.6万套,创10个月新高。

  上海二手住宅成交突破2.6万套,预计可能突破3万套,创26个月新高。

  深圳新房住宅的成交套数为3088套,环比上升141.4%;二手住宅成交4551套,环比上升127.9%,同比虽下降15.1%,但成交量为近半年新高。

  不断地试探,不断地给大家增强楼市回暖的信心,但是在419会议上房住不炒重新再提,也意味着小阳春的提前结束。

  再比如面对5月份苏州妖娆的房价以及地王的频生,苏州推出了限售和调整拿地政策,为控制房价进行了调控措施。

  但是相比着房地产市场调控的查漏补缺,另外一种行情却异常火热:合肥:9月23日,作为全国首批住房租赁试点城市的安徽省合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施。出台全国最优惠住房租赁税费政策个人出租3年零税费。

  南京:南京市委书记张敬华强调,要进一步扩大人才购房政策覆盖面,在坚决贯彻落实“房住不炒”定位和国家调控要求的前提下,根据市场和人才实际需求,动态调整政策享受门槛,逐步提高人才住房销售比例。长春:3年内新增租赁住房315万平方米,落实租售同权政策。……

  其实我们从这两个方面也可以看出,有人手持两种手段来维持房地产市场:

  一种是用“四限”政策让房价迅速遇冷。

  一种是用完善租赁市场,扩大共有产权用地,租售同权等长效机制慢慢的来影响房地产市场。

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  长效机制从2016年年底提出到现在已经将近3年,不少城市也为长效机制和房住不炒这两个政策来表达信心,这不二手房价格连续第10个月排名全国第一,新房价格排名不出全国第三的呼和浩特也出了楼市新政,三套房不能贷款,全力稳房价稳地价稳预期。

  根据中指数据,9月租赁相关用地成交面积较上月增加明显,共计成交14宗/50.5万㎡,上海成交五宗自持地块,其中四宗为100%自持纯租赁地块,杭州成交八宗自持地块,其中六宗为人才专项租赁住房用地,此外无锡成交了该城市的首宗自持地块。

  除了增加供地外,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规。主要从供应主体,租户权利保障,公租房运营管理,税收优惠,住房租赁金融,租赁监管平台等方面,培育和推动住房租赁市场健康有序发展。

  为什么这么多城市跟进?

  主要就是因为长效机制的实施。但是长效机制为何要发展和完善租赁市场?主要就是因为供需的不平衡,导致一部分城市房价高且受追捧,这也就是北上广深永远涨,且能够支撑它的涨幅,而一些三四线城市打折促销也没有人问津。

  我们来看图:

  对于城市的房地产基本面来说,长期要看人口,没有人就没有发展,我们来看2019年大学生实际就业地大部分还都是选择一线城市,新一线城市还有部分二线城市。

  为什么?

  因为这里有更多的资金注入,有更多的企业,有更好的资源,也有更多的机会。这也就不难理解下图,租赁市场发展潜力不错的也都在这些城市中。

  在这个表格中,一线城市虹吸效应比较强,人口吸引力大,发展租赁市场是比较可期的。而二线城市则呈现分化状态。其实因为这些地区发展的不平衡性,也就造成了一些城市强者恒强,弱者恒弱。

  我们就以近期的人才大战和土拍上面来看:

  人才大战最火热的城市之一西安,有报道称,2018年全市出生人口达12.23万人,达到近27年以来的峰值。而随着国家中心城市、国际化大都市等规划落地实施,以及“史上最宽松”户籍新政、百万大学生留西安等各种利好政策的推进,西安市吸纳了更多更优质的人口资源,仅2017和2018两年,全市净迁入人口达88.79万人,截至2018年末,全市户籍人口达922.82万人,常住人口达1000.37万人,西安市正式迈入“超大城市”圈。而近期火热的三四线零门槛落户政策以及人才补贴政策则收效甚微。

  而在土地方面,不少开发商收缩三四线政策,许昌、新乡土地流拍现象开始再次出现在大家的视野中。根据中指数据2019年1-8月,300城市土地供给建筑面积累计同比-4%,其中,一线城市累计同比+37%,二线城市累计同比+8%,三四线城市累计同比-12%。打折促销三四线,回归一二线成为开发商拿地策略。

  在金钱、人才、政策飞速向这些城市群的核心城市集中,供需平衡自然被破坏,价高者得就会出现,为了打破这种情况,不少城市也开始打破区域壁垒,比如:

  7月5日,《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》正式公布。

  7月30日,江西省人民政府公布了《大南昌都市圈发展规划(2019-2025年)》,明确提出“支持南昌市争创国家中心城市”,“深化户籍制度改革,在都市圈全境全面取消落户限制”

  9月5日,合肥都市圈建设领导小组会议研究通过了蚌埠市整体加入合肥都市圈的决定,蚌埠成为合肥都市圈中的一员。

  ……

  这些都市圈的建立,让一些不起眼的三四线城市也能够拉进来,让他们的发展又多了一重希望,对一些存在感比较弱的二线城市来说,也是加强其核心力的一种体现。虽然做了努力,但是仍旧需要时间来消化。

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  对于租赁市场来说,分化是依旧存在的。对于一线城市来,租赁市场未来相对比较光明,而一些二线城市,比如海口、银川、西宁等弱二线城市租赁市场尚处起步阶段。三四线城市尤其是中西部的,城市能量级弱,依附不了强的城市,发展需要很长时间来培育。

  虽然存在这样或者那样的问题,需要漫长的路要走。但是对于长效机制的决心,下半年的租赁市场,会有越来越多的城市跟进以及政策的出炉来护航,并且从目前这么多的城市中的政策中,我们也可以感受得到。

  也许在未来某一天,我们就真的不用被高房价所累,也可以幸福的生活在北上广深这些具有优质资源的城市,我们可以期望,可以期待,毕竟他们没有只喊口号,正在逐步落地中……

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