叶檀财经:机会来了!一锤定音 第三次政策转向 赶紧上车

2019-12-03 09:25:09 来源: 金融界
中性

  本轮楼市调控,空前绝后,节奏也很明显,如今又到窗口期。

  2016年,重磅文件出台,除了房住不炒,还有两个关键词,“因城施策”和“长效机制”。

  这三个关键词,成为今后楼市调控的关键,不同时期,侧重点不同。

  2018年11月份以前,中国楼市太火爆,房地产市场投机严重,房子偏离居住属性。因此,2017年110城250次,2018年400次楼市调控政策,都围绕一个关键词,房住不炒。

  房价冷冻,成交冰封,楼市一片清冷。

  但无论哪个文件,从来没有说过,要把房地产一棍子打死。

  2018年11月份,房地产调控政策开始转向,“因城施策”成为主旋律,各城市政策以宽松为主。

  效果很明显。

  2019年一季度,房地产市场迎来小阳春,各地成交很活跃,很多人开始质疑,本来调控跟以往有区别么?

  2019年4月,疑虑打消,住建部连续两次点名房价过快上涨的10个城市。随后,5月和6月份,全国各地又密集出台政策,房住不炒!

  现在,我们又到了调控的十字路口,因城施策!

  至暗时刻 曙光乍现!

  12月2日,深圳传出大消息,深汕特别合作区商品房解冻,限购2套,限售5年,不计入深圳市限购范围。

  这为深圳楼市调控,开了个口子。

  深圳最为开放和大胆,很多政策都率先出台,房价也对市场信心反应极为敏感,2007年底率先反弹、2009年初率先反弹、2015年异军突起等等。

  这一次,还是深圳率先动手。

  11月11日,深圳调整政策,宣布调高豪宅标准,144平米以下住宅不用再缴“豪宅税”,当天就有人把房价上调10%。

  不只有深圳,全国房价压力都非常大。

  11月18日,叶檀财经发文《楼市至暗时刻 房地产最大骗局出现》表示:

  10月,70个大中城市中,二手房房价下降的城市达到35个,占到一半,创55个月新高。

  上次出现这种情况,还是上一轮调控的至暗时刻:2015年3月份,当时有48个城市二手房价格下跌。

  当年,楼市跌到极限,政策立马开始大放松,刺激力度远超想象,被称为“330新政”。

  第二天,央行就采取行动,更具标志性事件。

  11月20日,央行宣布,5年期LPR首次下调,由4.85%下调至4.8%,下调5个基点。

  以前下调1年期基准利率,都是针对短期贷款。这次下调5年期基准利率,瞄准的就是开发商的长期贷款和居民房贷。

  基准利率下调之后,各地银行基本上也都跟着下调了房贷利率。

  可以说,信号相当明显了。

  事情做了,辟谣就太难了,佛山等地也不再遮遮掩掩,直接公布政策,本科及以上学历,首套房不再受户籍和个税、社保缴存限制。

  又一个热点城市,以引进人才的名义放松了楼市限购政策。

  11月份,全国各地人才新政井喷,累计有超过20个城市出台各类新政。算上年初的数据,整个2019年,全国已经有超过160个城市发布人才政策。

  人口增量减少,存量博弈时代,抢人仍然是各个城市主要策略。

  对楼市来说,不用怀疑,政策效果非常明显。

  中指院数据显示,11月楼市成交量同比和环比双升,其中一线城市成交量整体环比上升22.3% ,上海升幅较大,为34% ;整体同比上升35.8%,其中深圳升幅较大,约为69%。近七成二三线城市成交量环比上升,扬州升幅明显,为53.78%。

  再结合以前棚改、基建等宏观政策,展望未来,2020年楼市可能又将出现一个小阳春。

  再换个角度看。

  前面也说了,本轮楼市调控,史上最长,但是调控节奏还是非常明显,房住不炒和因城施策,相互交替成为调控重点,直接影响短期楼市温度。

  这种调控节奏,也让房价出现了一些小规律:楼市小阳春。

  (数据来源:社科院)

  无论是买房,还是股票投资,最佳的入场时机就是,行情启动前。

  无论愿不愿意,楼市行情向好,已经基本确认,刚需族等就别等了,窗口期再次打开,抓住机会,赶紧上车。

  过去几年,各城市人才新政频繁出台,除了北京和上海,其他城市落户都比较简单。这也意味着,无论是回老家还是留大城市,大家买房选择的地点比较多。

  接下来的关键问题是,到底要去哪里?看政策大趋势。

  毋庸置疑,国家政策引导,能改变产业和人口的流向,当然也能彻底改变区域内房价走势。

  我们的政策其实非常谨慎,以前总是担心城市大了,会出现大城市病,会出现贫民窟,所以指导思想一直是:控制大城市人口,重点发展中小城市和小城镇。

  这种发展小城镇的模式,也极大的影响了全国房价。

  过去二十年,在城市化的大浪潮中,所有大中小城市的房价几乎都大幅上涨,没有一个落下。

  现在,情况有变。

  2015年12月,召开城市工作会议,会议首提“要以城市群为主体形态,科学规划城市空间布局”,同时强调大中小城市和小城镇产业协同、错位发展。

  2016年3月17日,《十三五规划纲要》出台,更是明确表示:需要“以城市群为主体形态”;“加快城市群建设发展,优化提升东部地区城市群”,“建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群”;“发展一批中心城市,强化区域服务功能。

  虽然没有明确提出来,但是我们基本上确立了“大都市圈战略”!这也符合全球人口流动的基本趋势和规律。

  当下出台的国家级大战略政策,也都遵循这个思路,我国已经进入大都市圈发展的新阶段,未来的房地产发展也是这个趋势!

  12月1日,《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式印发,全文共计3万字,覆盖上海、江苏、浙江和安徽四省35.8万平方公里,GDP总规模21.3万亿,涉及金融、地产等等领域。

  以上海为核心,史上最强长三角横空出世!未来20年,长三角将成为中国经济最活跃的增长极,辖区内各个城市将继续扩张!

  中国三大都市圈,长三角、珠三角和京津冀,长三角一体化规划最后一个印发,早在2015年就印发了《京津冀协同发展纲要》,2019年2月份印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

  这都是国家级战略规划,重要程度不言而喻。

  以现有大数据看,中国大都市圈正在强化,长三角和珠三角各城市之间联系紧密,中心城市开始反哺周围卫星城。

  北京很特殊,能辐射到全国,剔除北京这个因素,根据京东数科大数据,上海迁入和迁出的前五位城市里面,四个是长三角城市;广州迁入和迁出前10名里面,9个是珠三角周边城市;深圳迁入和迁出前10名里面,珠三角城市也占多数。

  这就是大都市圈的特征。

  无论是政策导向,还是现实情况,大都市圈正在形成,产业、人口都将往这里流,这里有大机遇!

  本轮调控,跟以往不一样,房住不炒、因城施策等调控重心也会不断交替出现,这种情况恐怕要持续几十年!

  所以,空头不要等房价崩盘了,多头也别等房价暴涨了,都回归平常心,该怎么办就怎么办!

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