中国银河--房地产行业9月行业动态报告:9月销售热度稍有降温 关注板块四季度表现

2020-10-16 15:43:15 来源: 金融界

  【研究报告内容摘要】

  9月销售热度较8月稍有降温,但绝对值仍在高位。从我们跟踪的重点城市高频数据来看,37城2020年9月新房销量同比增速为10.5%,较8月增速减少3.4pct,9月市场较8月稍有降温,,但绝对值仍在高位;1-9月新房销量累计同比为-6.0%,降幅较上月收窄2.4pct。分一二三线城市来看,同比方面,9月单月一、二、三线成交量同比分别为84.5%/-7.0%/5.5%,较上月成交增速分别+40.1pct、-7.2pct、-15.1pct,一线销售热度较上月大幅增加,二、三线稍有降温,一、二、三线累计成交量同比分别为-0.5%/-12.9%/0.4%。

  三季度市场去化效果明显,一二三线城市库存周期缩短。截至2020年9月,我们重点跟踪的15城的去化周期为10.4个月,较上月降低0.4个月,较年内高点已经减少了3.8个月,三季度市场去化效果明显。分线来看,一二三线城市去化周期分别为8.1、8.1、17.0个月,分别较上月-0.8、+0.2、-1.1个月,三季度受到销售持续高增的推动,一二三线城市去化周期均显著缩短。

  2020年以来我国首套房贷利率稳中有降,已实现连续9个月下降,但四季度需求端可能受到一定影响。我国2020年1-9月的首套房贷平均利率分别为5.51%、5.50%、5.45%、5.42%、5.32%、5.28%、5.26%、5.25%、5.24%,分别相较去年同比下降2.7%、2.3%、2.0%、1.1%、1.8%、2.6%、3.3%、4.0%、4.9%,从需求端对去化形成支撑。考虑到LPR连续5个月未动,并且部分银行的房贷额度受到管控,四季度需求端可能受到一定影响。

  投资建议:复盘地产股的历史表现,我们发现岁末年初板块的涨幅优于二、三季度的概率较高,并且在岁末年初板块跑赢沪深300的概率更高。我们看好地产板块四季度的表现,原因:1)低估值、高股息筑造较高安全边际;2)公募地产持仓处于历史较低水平;3)长线资金入股地产公司推动板块价值重估;4)疫情过后销售持续超预期。整体来看,基本面,我们预计四季度推盘量加大,销售热度持续;资金面,在融资监管的环境下,房企的到位资金难以维持高增速;政策面保持稳定,在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局。

  我们相对看好住宅开发和经纪服务子板块,建议投资者重点关注:1)低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产600048)、金地集团600383)、招商蛇口001979);2)销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城000671)、金科股份000656)、中南建设000961);3)房产经纪服务相关标的我爱我家000560)和国创高新002377)。

  风险提示:经济及行业的下行压力;政策调控的不确定性

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