踩中两条红线 保利置业7亿“割肉”武汉商业资产

2020-11-18 22:50:14 来源: 观点地产网

  观点地产网 8月份的房地产企业座谈会议之后,处置资产似乎已成为了“红黄档”企业的常规动作。

  11月17日,保利置业集团有限公司发布公告称,湖北保利置业有限公司作为卖方,出售持有的目标公司武汉长江保资控股有限公司100%股权及相关债权予买方,代价为6.7亿元。

  这意味着,这一挂牌了近两个月的武汉商业资产成功觅得了买家。

  据观点地产新媒体了解,出售的标的公司主要资产为位于武汉中南路99号的武汉保利文化广场负1至8层及夹层1室,这些楼层基本分布的是高档商业、餐饮、影院等娱乐业态。

  除了这次出售的资产,事实上今年以来保利置业已积极处置了一些投资物业,涉及购物中心、写字楼、商业。

  红线之下,踩中两道的保利置业似乎加快了这一步伐。

  “空置”的二线商业

  这一交易最早在上海联合产权交易所披露。

  9月29日,湖北保利置业有限公司挂牌转让目标公司武汉长江保资控股有限公司100%股权及转让方对标的公司2245.25万元债权,转让底价669,951,200元。

  两个月后,于11月17日,保利置业发布出售公告,其于近日收到通知,在上海联合产权交易举办的公开投标流程中已出售由卖方持有的目标公司100%股权及相关债权,代价为人民币669,951,200元,即以挂牌底价成交。

  标的公司主要资产为武汉保利文化广场部分物业,据观点地产新媒体了解,武汉保利文化广场地处武昌区中南路与民主路交汇处,北临洪山广场,与洪山体育馆隔街相望。

  该项目总投资逾11亿元,总建筑面积为13.1万平方米,在造型上颇有特色,建筑40层主楼与19层配楼形成空中连体,构成正对洪山广场的“巨型门”。

  开发周期上,2007年8月,武汉保利文化广场举行奠基仪式,2011年底项目竣工,随后于2014年整体开业。

  虽没有关于该综合体的详细租金收入、零售数据,但一则CMBS发行的消息,或可侧面佐证该项目的运营情况。

  2018年9月10日,由兴业银行作为主承销商的保利置业2018年第一期资产支持票据成功发行,规模11亿元。当时有报道称,这标志着银行间市场首个央企商业地产抵押贷款支持票据(CMBN)正式诞生,同时也是湖北省首单CMBN项目。

  从交易机构来看,该项目底层资产为信托贷款,信托贷款还款来源为武汉保利广场物业的租金运营收入。据披露,2014-2016年武汉保利文化广场历史收入分别为2630.16万元、5747.42万元、5856.04万元。

  能作为底层资产进行资产证券化,说明该物业至少在回报率上面有一定保证,但也指向一个问题:既然经营效果良好,为何出售该优质综合体部分商业予他人?

  据悉,此次出售的物业位于主楼负1至8层及夹层1室,主要分布高档商业、餐饮、影院等;9层以上未进行出售的物业则为甲级写字楼。

  熟悉武汉市场的业内人士告诉观点地产新媒体,目前写字楼下面的商业一直是空置状态,保利置业并没有进行招商运作。写字楼部分,该人士则称“运营得不错,出租率还是比较高的”。

  湖北中原策略顾问中心总经理郑源韬也表示不清楚低层商业空置的原因,不过其称,该综合体位于“洪山广场”地铁站口附近,北面洪山广场下分布有地下商业街,有一定人流量。

  他猜测更多主要是公司自身的考虑:“就相当于把资产进行处置,回笼现金,反正也空着。”

  可以窥见,因尚未运营,2018-2019年,目标公司营业收入为0,税后亏损净额分别为602.3万元及569.4万元。于2020年10月31日,目标公司未经审核资产净值约6.3亿元。

  此次出售事项,保利置业称将录得税前收益约1719.37万元,即出售事项的代价与出售事项的资产净值及目标公司欠卖方的负债之间的差额;同时公司拟将出售事项所得款项用作一般营运资金。

  一保利置业投资者显然也更关注公司层面的考虑,其在网络上发表对该出售行为的肯定:“降低无效资产的资金占用,管理层说到做到,继续努力。”

  该人士指出,以当前保利置业0.28的市净率、项目两年亏损的情况看,最终以1倍以上净资产的价格出售,已经是一个不错的水平。

  发展与“红线”

  除了项目本身质素情况,或许应该把讨论重点聚焦在保利置业的经营面。

  现阶段的保利置业,正处于新领导班子上任后的新时期。

  2019年2月,保利置业高层大换血,张炳南升任董事会主席,曾任保利发展副总经理十年的王健接任保利置业董事总经理。

  高层换血之后,保利置业发展道路有了转向――拓展项目增多、拿地方式多元化、开发节奏加快、权益比例提高等,这家看似沉默的公司正在进行着大调整。

  发展速度的整体加快意味着撬动更多资金,从2019年加快拓展速度以来,保利置业的净负债率便有了一定上涨,截至上半年甚至已超过100%,处在116.64%左右的水平。同时,资产负债率为78.95%,同比增长3.47个百分点。

  对比今年8月份,央行、住建部、银保监会召开房企座谈会并形成的重点房地产企业资金监测和融资管理规则,保利置业已踩线其中“扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%”两道红线。

  属于橙色档的保利置业,将要求负债年增速不得超过5%。

  在8月份的业绩会上,针对自身负债率上升的问题,保利置业董事副总经理叶黎闻也解释称:“增长和发展是我们目前最重要的任务,净负债率也会有一定的阶段性提高。”

  叶黎闻进一步表示,保利置业也在寻求拓宽融资渠道,降低财务成本,并优化负债结构;同时,相信等新拓展项目逐渐进入结转期,净负债率会得到改善,中长期净负债率目标希望能够降至70%-80%的水平。

  然而,三道红线似乎“等不了”。

  据媒体今年9月底消息,监管部门要求“三道红线”试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

  虽不在试点企业范围内,但这一“死限”对于身处大环境中的保利置业而言影响同样不小。有消息称,“三道红线”将在2021年1月1日起针对所有房企全面推行。

  红线之下,丢掉包袱回血,或许就是开发商平衡“加快发展与控制负债”之间的重要方法。如近期,恒大、融创、绿地等企业均有出售资产的行为,其中不乏一些地标性物业。

  于保利置业而言,出售资产更多是今年以来一个持续性的动作。观点地产新媒体对比往年财年财务数据发现,今年以来保利置业将收益、地段较差的投资物业和酒店进行了一些处理,进行了资产结构的优化。

  截至2020年上半年,保利置业投资物业总建筑面积约79.4万平方米,资产值约109亿港元,去年底这两项数据为80.3万平方米、121亿港元。

  比较持有物业名单,上述数据之所以减少,是因为将位于贵阳的一处写字楼和酒店剔除出去,尚存物业项目主要集中在北京、上海、深圳、武汉等一二线城市。此外,已建成待售从最高的280亿港元减少到180亿港元。

  如今,三道红线悬在头上,保利置业出售投资性资产的意愿似乎更强烈了,出售范围也开始转向类似武汉的二线城市。

  有业内人士透露,保利置业位于上海的山金保利金融广场似乎也计划整体出售。

  值得一提的是,近来保利置业也明显加快了销售步伐。11月9日公布的销售业绩显示,保利置业今年前10个月合约销售金额为429亿元,同比增长32.8%;10月单月合约销售金额88亿元,同比增长151.4%――两个数据均是今年以来的新高,过往单月销售仅在30-50亿元左右的水平。

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