房地产市场继续降温 8月商品房销售规模同比降幅达两位数

2021-09-15 15:04:40 来源: 中指研究院 作者:中指研究

  主要指标

  需求

  ▍8月销售面积及销售额同比降幅较上月有所扩大,市场继续降温

  图:2014年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

  数据来源:中指数据CREIS,国家统计局

  销售面积:2021年1-8月,商品房销售面积为11.4亿平方米,同比增长15.9%,比2019年1—8月份增长12.1%,两年平均增长5.9%,8月同比降幅较上月有所扩大至15.6%。其中,1-8月住宅销售面积为10.2亿平方米,同比增长16.5%,办公楼销售面积同比增长3.7%,商业营业用房销售面积同比增长2.1%。

  销售额:2021年1-8月,商品房销售额为11.9万亿元,同比增长22.8%,比2019年1-8月份增长24.8%,两年平均增长11.7%。8月同比降幅较上月有所扩大至18.7%。其中,1-8月住宅销售额为10.8万亿元,同比增长24.5%,办公楼销售额同比增长3.5%,商业营业用房销售额同比增长3.3%。

  供应

  ▍开发投资额增速继续放缓,新开工8月同比降幅有所收窄

  图:2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

  数据来源:中指数据CREIS,国家统计局

  房地产开发投资额:2021年1-8月,全国房地产开发投资额为9.8万亿元,同比增长10.9%,比2019年1—8月份增长15.9%,两年平均增长7.7%。其中,1-8月住宅开发投资额为7.4万亿元,同比增长13.0%,占房地产开发投资比重为75.4%。

  图:2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

  数据来源:中指数据CREIS,国家统计局

  房屋新开工面积:2021年1-8月,全国房屋新开工面积为13.6亿平方米,同比下降3.2%,8月为1.7亿平方米,同比下降16.8%,降幅较上月收窄4.7个百分点。其中,住宅新开工面积为10.1亿平方米,同比下降1.7%,年内同比首次下降。

  房屋施工面积:2021年1-8月,全国房屋施工面积为91.0亿平方米,同比增长8.4%。其中,住宅施工面积为64.4亿平方米,同比增长8.8%。

  房屋竣工面积:2021年1-8月,全国房屋竣工面积为4.7亿平方米,同比增长为26.0%。其中,住宅竣工面积为3.4亿平方米,同比增长27.4%。

  资金来源

  ▍房企到位资金增幅进一步放缓,国内贷款累计同比连续3月下降

  图:2014年至今全国房企到位资金同比增速及2021年1-8月各项资金来源同比增速对比

  数据来源:中指数据CREIS,国家统计局

  房地产开发企业到位资金:2021年1-8月,房地产开发企业到位资金为13.4万亿元,同比增长14.8%,比2019年1-8月增长18.1%,两年平均增长8.7%。

  国内贷款:2021年1-8月,国内贷款为1.7万亿元,同比下降6.1%,上年同期为同比增长4.0%;占比为12.6%,比上年同期下降2.8个百分点。

  自筹资金:2021年1-8月,自筹资金为4.1万亿元,同比增长9.3%,上年同期为同比增长3.6%;占比为30.3%,比上年同期下降1.5个百分点。

  定金及预收款:2021年1-8月,定金及预收款为5.1万亿元,同比增长31.3%,上年同期为同比增长1.2%;占比为38.0%,比上年同期提高4.8个百分点。

  个人按揭贷款:2021年1-8月,个人按揭贷款为2.1万亿元,同比增长13.4%,上年同期为同比增长8.6%;占比为16.0%,比上年同期下降0.2个百分点。

  中指精评:

  8月,受楼市政策调控频繁加码影响,全国商品房销售面积、销售额分别下降15.6%和18.7%,同比降幅进一步扩大,市场延续降温。1-8月,随着前期调控效果逐步显现,全国商品房销售面积和销售额累计同比增幅继续收窄。各地区中,中部和东部地区市场延续较高活跃度,商品房销售面积累计增速均超18%,但较前7月累计同比增幅分别收窄6.7和6.0个百分点。展望未来,7.22会议和7月中央政治局会议为下半年房地产市场定调,政策调控将延续常态化趋势,房地产金融管理持续完善,各地整治规范市场政策陆续落地,部分房价上涨较快城市仍有政策加码预期。此外,近期长春发放购房补贴,沈阳上调人才首套房公积金贷款额度,预计部分市场调整压力较大城市或将出台相关政策稳定市场预期。同时,重点城市响应中央“稳地价”要求陆续调整第二批集中供地土拍规则,大连、银川、徐州、西安等非重点城市跟进优化土拍规则,近期福州、青岛、济南等城市完成第二批次地块出让,土地市场热度有所下降,预计后续出让城市的市场也将有所降温,房企拿地趋于理性,进一步平稳市场预期,全国商品房销售规模增速延续放缓态势。

  供应端,受重点城市供地“两集中”政策影响,1-8月全国土地市场成交量延续下降,一定程度上拖累了全国房屋新开工速度,1-8月全国房屋新开工面积累计同比降幅进一步扩大,单月新开工面积同比连续5个月下降但降幅有所收窄,其中8月房屋新开工同比下降16.8%,降幅较上月收窄4.7个百分点。开发投资额方面,8月房地产开发投资额增幅进一步收窄至0.3%,增速延续放缓态势。短期来看,随着部分重点城市第二批次地块完成出让,全国房屋新开工面积和投资额有望出现好转,但房企资金端管控持续趋严下预计运行态势好转有限。

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