上海地市“冷清”:待市场复苏时这些板块值得期待

2021-10-13 23:13:31 来源: 作者:谢敏

  10月13日,上海第二轮土拍正式落下帷幕,囿于土拍大环境的转冷,素有“房企兵家必争之地”名称的上海没能逃离土地流拍,临近地块公开出让之日,7副处于偏远位置,交通不变和利润偏薄的地块终止出让。

  同以往土地市场相比,上海此次略显冷清。不仅出让宗地因竞买人数小于上限改为挂牌出让,在连续三日的土拍中,国企和央企开发商斩获颇丰,揽获超七成地块;民企热情则消退不少,一方面参拍民企数量下降,另一方面抱团取暖现象普遍,近三成地块由各房企组成的联合体竞得,且这些联合体中大多出现国资身影。

  最终,上海已出让20宗涉宅用地以480.07亿元成交,11副地块底价出让,仅9副地块出现溢价,平均溢价率3.15%;出让面积超113.55万平方米,预计未来至少供应1.6万余套新房。

  土地的冷热往往是判断市场的信号。叠加调控趋严和信贷监管持续收紧双重压力,从上海9月份和十一黄金周的成交量及成交面积上看,上海楼市面临降温压力,同比双双下跌。但从剧增的访客数量看,上海楼市依然存在火热一面。可见在楼市下行背景下,上海需求依旧坚挺,展示出了极大的韧性和抗跌能力。

  从土拍情况看,核心地段和政策利好板块土地依然受众房企青睐。随着上海第二轮住宅用地拍卖结束,将会有新的楼盘不断入市,叠加近日政府“救市”动作频频,业内人士预测,市场或在第四季度开始回暖。上海作为抗跌能力强的领头城市,待市场回暖之时,当前观望情绪获得突破口,上海定会率先反弹。于购房者而言,上海依然具备未来值得配置的优质资产。

  脱颖而出的自贸区临港

  自贸区临港无疑是土拍中最瞩目的存在。在上海第二轮集中供地,自贸区临港因共推出5宗涉宅地而成为此轮供地大户。土拍第三日上午,临港三幅地块集中开拍,分别以0%、8.62%、8.93%溢价率顺利出让,三幅地块楼面价均值为15300元每平方米。

  自2019年《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》正式公布,临港新城作为对标国际竞争力最强的自由贸易区,政府多次出台政策保障产业导入和人口引入,致力于打造未来的城市新区,临港从鲜有问津变为房企掘金之地。

  临港房价也在不断上涨。中原地产显示,9月份临港新城已成为板块成交TOP5,成交均价达33150元每平方米。安居客数据显示,临港新城楼盘2021年1月平均单价为29136元每平方米,至今年10月已上涨至31215元每平方米。

  从售楼处访客数量看,临港的楼盘最受购房者青睐,到访人数居9月份TOP1。举例来看,临港新城核心区位项目远洋红星临港天铂认购率接近300%。临港的出圈得益于新房板块均价在整个上海排名相对靠后,为更多刚需人群提供承担空间;更重要的是,临港当下建设现状以及城市规划奠定其未来升值基数。

  2020年临港经济指标保持强劲增速,有观点认为,上海临港600848)无疑会成为上海经济的重要一极,将来或有可能追赶深圳。经济增速的前进离不开产业的布局。目前集成电路、生物医药、人工智能、民用航空四大核心产业布局已基本落成,未来还将布局绿色制造、氢能两大新兴产业。

  今年8月,上海政府发布临港“十四五规划”,2025年培育形成智能新能源汽车、集成电路、高端装备制造3个千亿级产业集群;引进培育高层次人才不少于100名,常住人口达到80万左右;出行生活方面,“规划”指出,将加快两港快线、铁路等交通建设,教育医疗养老均有相关政策保障。

  值得一提的是,上海土拍机制的完善和房地联动价的实施,保证房价涨幅稳定,意味着未来临港房价可以预判。从上海第二批集中供地房地联动价看,临港主城3.3万元每平方米的价格低于资源同样倾斜的其他四大新城。而从板块优势上看,临港则更胜一筹。此次出让的五幅地块中,有四块彼此相邻,这意味着该区域未来或形成大规模生活居住区域。

  值得期待的优质地块

  刚过去的十一黄金周,上海市场表现不算亮眼。商品住宅成交面积为1.34万平方米,同比下降88%,在北上广深四个一线城市中同比跌幅最大。除政策调控外,上海市场的遇冷与供应缺口有关,市场观望情绪浓厚,部分楼盘甚至出现认筹完毕后关闭样板面,不接待看房者的情况。

  硬币的另一面是访客热度不减,市场观望情绪浓厚。上海成交下跌主要是推盘数量“缺口”。从访客数量上看,上海9月份热度较8月份有所回升。不仅售楼处来访量环比8月上涨超3成,93%的新开盘去化率令上海成为去化效果最好的城市,远高于广州的69%。

  市场的火热亦推动价格的上浮。据中指信息监测,第三季度重点监测的14个重点城市老推新项目开盘价格中,上海平均上涨幅度位居第一,达3.24%;在新开盘的第四批次里,开盘均价上涨。

  上海楼市的韧性吸引众房企掘金。二轮供地中,唯一出让的内环内宅地杨浦区江浦社区D-05地块以41.4亿元成交,住宅楼面价68060元每平方米。目前杨浦江浦房地联动价为10.99万元每平方米,周边已开盘项目保利天汇前期以同样价格出售。

  除内环内的地段优势外,该地块临近两条地铁线路,多条公交环绕;周边重点学校、三甲新华医院、购物中心等资源配套同样健全。

  经过40轮激烈争夺的闵行梅陇社区地块最终以462100万元总价成交,楼面价为43058元每平方米。该地块目前被工业园包围,虽距离地铁站较远,但周边生活配套丰富,广场、医院、公园一一俱全。二手房最高单价达9万元每平方米比肩中环。目前闵行梅陇社区房地联动价为7.36万元每平方米。极具优势的房地联动价格和未来高架和地铁15号线的开通,以及复旦附属实验中学的加入,或将助力该板块登上热门。

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