重点城市第二批集中供地陆续落幕,土地市场降温明显

2021-10-14 11:11:24 来源: 中房网

  重点城市第二批集中供地陆续落幕,土地市场降温明显

  【热点聚焦】

  近日,杭州、武汉、北京、上海等热点城市相继开展了第二批集中供地,同首批集中供地相比,此次土地市场表现明显降温。具体来看:

  武汉:第二批集中供地挂牌51宗,撤牌8宗,流拍3宗。成交土地40宗,较首批(49宗)下降18%;成交总价347.8亿元,较首批(777.8亿元)下降55%;成交建面576.7万平方米,较首批(960.5万平方米)下降40%;土地成交平均溢价率0.20%,较首批(9.3%)下降9.1个百分点。

  杭州:第二批集中供地挂牌31宗,撤牌7宗,流拍10宗。成交土地14宗,较首批(57宗)下降75%;成交总价257亿元,较首批(1178亿元)下降78%;成交建面174万平方米,较首批(757万平方米)下降77%;土地成交平均溢价率4.6%,较首批(26%)下降21.4个百分点。

  上海:9月13日,上海市发布公告,第二批集中供地中涉宅用地27宗。10月8日,上海市土地市场官网发布消息,终止7宗地块出让。10月11日,2宗涉宅用地以底价成交。10月12日,9宗涉宅用地成功出让,其中,3宗溢价率在8.9%-9.8%之间,6宗溢价率在0-3.1%之间。

  北京:据此前北京市规自委发布的公告,北京第二批集中供地中,涉宅地块43宗。但截至10月11日,有25宗地块无人报名,“弃牌率”超50%。11日晚间,北京市规自委发布公告,宣布将26宗地块延期至下一批集中供地出让。10月12日,北京市第二批集中供地线上出价截止。在有房企报名的16宗竞拍地块中,5宗地块底价成交,剩余11宗地块于13日进入现场竞拍环节。

  【热点评析】

  多项成交数据下滑,重点城市第二批集中供地土地市场明显降温

  同首批集中供地相比,第二批集中供地土地市场表现全面降温。具体表现在以下几个方面:

  第一,土地撤牌或流拍宗数增加。武汉市首批集中供地55宗,54宗顺利成交,仅1宗流拍,第二批集中供地“撤牌+流拍”达11宗,撤牌&流拍率上升至21.6%;杭州市首批集中供地57宗,全部成交,第二批“撤牌+流拍”达17宗,撤牌&流拍率达54.8%;上海、北京第二批集中供地虽未结束,但目前已公告分别有7宗、25宗地块撤牌或延期出让。此前,广州、长春、天津、沈阳、青岛、济南等多个城市也出现了撤牌和流拍地块宗数增加、流拍率提升等情况。

  第二,土地溢价率进一步降低。土地供应“两集中”通过将土地集中出让,对房企进行分流,可以有效降低土拍竞争的激烈程度,控制土地溢价率。据CRIC统计数据,2021年4月,监测城市经营性用地溢价率为25.4%,5-9月,土地溢价率分别为16.4%、12.8%、13.5%、8.1%、4.2%。可见随着重点城市土地供应“两集中”新政的推行,土地溢价率下降趋势明显,尤其近两个月溢价率已回落至个位数。具体到城市,武汉市第二批集中供地溢价率0.2%,较首批下降了9.1个百分点,杭州市第二批集中供地溢价率4.6%,较首批下降了21.4个百分点。此前厦门、长春、无锡、天津、青岛、成都等城市第二批集中供地土地溢价率较首批也有不同程度下滑。

  第三,房企参与度降低,国企、央企成为拿地主力。第二批集中供地中,撤牌、流拍等情况频发,其中一个主要原因就是房企参与度尤其是民营企业参与度大大降低,导致很多地块无人问津。反观国企、央企,则成为大部分城市第二批集中供地拿地主力。如:杭州第二批集中供地中,国企、央企拿地宗数占比超过六成(首批集中供地拿地占比不足两成),武汉第二批集中供地竞得企业中,超半数具有国资背景,此前成都、厦门、苏州、重庆等地央企、国企同样是成交主力。

  土地市场遇冷的背后,反映的是房企“拿地能力”和“拿地意愿”双降

  第二批集中供地遇冷的背后,反映的是当前房企“拿地能力”和“拿地意愿”的下降。

  一方面,自“三道红线”融资新规出台以来,房地产金融监管不断强化,如企业发债难度不断加大,商票和拿地销售比被纳入监管指标体系,要求企业近三年经营活动产生的现金流不能连续为负,企业商品房预售资金被严格监管等,房企资金压力不断加大。部分城市要求房企必须用自有资金购地并严查资金来源,更是进一步限制了房企的拿地能力。另一方面,进入2021年以来,中央坚持“房住不炒”调控定位态度更加坚决,不仅将调控深入至房企、银行业金融机构等,更是多次对调控不力城市进行约谈,并将其纳入房地产市场重点监测名单。在中央督导下,地方纷纷收紧调控,“限价”“限售”“限贷”等政策层出不穷,导致房企销售承压,既影响了房企的资金回流,也降低了房企的投资信心,抑制了房企的拿地意愿。

  房企暂缓拿地,对企业本身、地方政府、房地产市场等都将产生重大影响

  土地储备是房企重要的“生命线”。当前大部分房企由于资金和调控压力,被迫暂缓甚至是暂停拿地,对企业未来几年发展无疑将产生重要影响,房企拟定战略目标或将渐趋保守。于市场而言,房企暂缓拿地将促使商品房供应减少,从而导致市场供求关系变化和房价波动。于地方政府而言,若以土地出让收入/地方财政收入作为地方财政依赖度,根据公开资料统计,2020年,我国44个主要城市中,土地财政依赖度高于50%的城市有39个,其中有20个城市土地财政依赖度高于100%。由此可见,土地出让收入依然是当前地方财政收入的重要来源,如果土地市场持续低迷,将直接加剧地方政府财政紧张局面,不利于政府职能的实现。

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