中信证券点评房地产税:征收势在必行 料四城首批试点

2021-10-25 14:09:14 来源: 同花顺综合 作者:C闻

  10月25日,中信证券研报指出,未来房地产税试点政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老划断政策以拓宽税基、适度调整税率、设置房产市值评估比例、首套房免征与人均免征面积等。房地产税试点工作预计将采用一次授权、分批执行的思路推进。预计全国房地产税收入难以替代土地出让收入。

  研报内容提到以下几个方面:

  作为房地产长效机制的重要一环,房地产税的征收势在必行

  2018年,中共中央、国务院决定实施房地产长效机制。围绕稳地价、稳房价、稳预期的政策目标,坚持“房住不炒”的核心思路,逐步建立了人、房、地、钱四位一体的联动新机制。房地产长效机制的主要政策抓手包括增加保障性住房供给、形成租售并举的住房格局、推广共有产权房及征收房地产税等。一方面,房地产税能够有稳定房地产市场,合理调控房地产价格,促进房地产与实体经济均衡发展。另一方面,土地财政难以为继,房地产税可为地方政府提供稳定税源,有助于缓解央地财权事权不匹配现象。2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,房地产税区域试点政策料将与近期落地。

  预计采用一次授权、分批执行

  房地产税试点工作预计将采用一次授权、分批执行的思路推进。试点城市将考虑全国区域统筹布局,名单或将与今年年底公布,而征收工作预计将分批次落地,上海、重庆、深圳、海南料将成为首批试点征收区域。而若后续开展全国性房地产税立法与征收工作。

  预计后续试点政策改革思路将主要包括完善征管制度、取消新老划断以拓宽税基、适度调整税率、设置市值评估比例、设置首套房免征与人均免征面积等

  完善征管制度:加强偷逃税处罚以减少应缴未缴,让居民更多感受到“持有税”的影响。

  适度拓宽税基:预计取消包括“新老划断”与仅针对高档房等征缴限制,适度扩大征缴范围,稳步分批将房地产税征缴推广到全部城镇居民住房。

  适度调整税率:我们预计整体税率或设置于0.2%至1%之间。房地产税是重要的地方税种,地方政府或将拥有自主确定税率的权限。预计各地方政府将结合本地区经济、房地产市场现状,针对性地在0.2%~1%范围内确定其征收税率。

  市值评估比例:参考美国、日本、英国等国经验,全国房地产税预计将以房地产评估价值作为纳税税基。而考虑到地方政府已经在土地出让环节对房产进行过费用征缴,且民用住宅土地有70年的使用年限,预计房地产税价值评估环节将设置一定的折扣比例。参考此前试点政策,上海市房地产税按照应税住房市场交易价格的70%来计算缴纳。预计后续全国房地产税征收也将设置50%-70%的房产市值评估比例。

  设置豁免政策:预计房地产税征收仍将设置首套房免征政策,同时设置人均免征面积,保障居民基本住房需求。2019年,城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米,预计后续试点初期或设置40-60平方米的人均免征面积。

  房地产税具有高度地方性,预计地方政府在税制设计上将有较大话语权

  中信证券指出,房地产税具有高度地方性,与地方居民利益密切相关。我国各地区经济发展水平、土地资源状况、以及房地产市场发展水平有一定差距,不同地区的居民对公共服务的需求量与税收的接受程度也不尽相同。预计国务院将赋予地方政府较大的管理权限,能够有权在经济市场变化时对计税依据、税率、税收优惠等税制基本要素进行调整。留给地方政府充足的自主空间,兼顾地方特点,才能保证房地产税因城施策,稳妥实施。

  区域试点终是过渡政策,长期来看房地产税的立法与全国征收势在必行

  2021年来,国新办发布会、财政部部长刘昆与习近平总书记《扎实推动共同富裕》一文均与再度提出“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。此次《决定》亦表示:“条件成熟时,及时制定法律”。若房地产税进行全国性征收,预计其可为地方政府缓解土地财政问题,我们对房地产税规模进行了测算。房地产税征收规模主要由三大要素决定:税基、税率、税收优惠政策。设定模拟征收的住房房地产税测算方法:房地产税规模=房地产税税基×征税住房占比×优惠税收比例×房地产税税率。

  具体来看:

  房地产税税基:358万亿元城镇存量住房。《决定》提出:房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。因此我们选取全国城镇存量住房当前市场价值作为基础税基。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,2020年全国住宅商品房销售均价为9980元/平米。同时考虑目前城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米,9亿城镇居民人口,可计算得到目前全国城镇存量住房总市值约358万亿元。

  市值评估比例:考虑设置50%-70%的房产市值评估比例。参考上海房地产税按应税住房市场交易价格的70%来计算缴纳的政策。我们分别测算设置50%、60%及70%的市值评估比例情况下全国房地产税金额。

  征税住房占比:分别考虑12、20、30、40、50和60平方米人均免征面积下可征税面积。考虑数据可得性,根据《2015年全国1%人口抽样调查资料》中全国家庭人均住房面积分布,分别选取12、20、30、40、50和60平方米人均免征面积对全国房地产税规模进行测算。免征面积分别为12/20/30/40/50/60平方米的情况下,预计能够征收的住房面积占比分别为74%/55%/36%/22%/14%/8%。

  房地产税税率:假设税率为单一固定税率,分别考虑0.2%至1%税率水平。预期我国房地产税初期会采取少税种、精简税制的政策设计,我们在模型测算时仅考虑单一税种与比例税率,不考虑更为复杂的累进税率。税率范围考虑0.2%至1%之间。

  70%房产市值评估比例假设下,预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元,难以替代土地出让收入

  全国城镇住房房地产税的征收有望给我国带来约380亿元至5600亿元的地方财政收入,远低于2020年84142亿元的国有土地使用权出让收入。预计房地产税短期内仅能一定程度缓解土地财政问题,土地出让金仍将是地方政府的重要财政收入来源。

  (文章节选自中信证券研究)

  

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