去化放缓、融资受阻,非地产企业们加速剥离房地产

2021-11-16 14:57:36 来源:

  “请问贵公司对房地产行业的依赖度与去年同比上升还是下降了?”“请问预计何时剥离房地产业务?”

  楼市下行阶段,不少企业被投资人“催促”剥离房地产业务。专心做白酒的顺鑫农业000860)、以医药大健康作为战略发展方向的中关村、以厨邦酱油为代表的中炬高新600872)等企业都曾在投资者互动平台接收到类似建议。

  给出建议的出发点有很多,归根结底与房地产市场下行有关。58安居客房产研究院分院院长张波表示,自2018年以来市场调控从严、土地价格上涨、限价不断强化,房企整体利润率步入不断下行趋势,资本市场预期降低,行业洗牌加速,推动了非房地产企业剥离房地产业务加速。

  据同花顺300033)iFinD数据显示,2021年1月1日至11月16日,我国房地产行业并购案例共265起,平均每天一起收并购事件,涉及交易总额达2209亿元。

  “去房地产”趋势持续

  11月13日,海南椰岛600238)发布公告称,为了专注于酒业业务发展,拟公开挂牌转让参股地产公司阳光置业40%股权,挂牌价格不低于评估价值2.07亿元,并预计将对公司当期产生税前收益约2000万元。

  有媒体报道,在本次阳光置业股权转让完后,海南椰岛将不再开展房地产业务,仅剩的一个房地产公司也已吸收合并至上市公司。至此,海南椰岛剥离掉所有房地产开发业务,专注做酒。

  和海南椰岛一样选择切换赛道“All in”的还有厦门国贸600755)和奥园美谷000615)。早于今年7月,厦门国贸就计划转让房地产子公司国贸地产100%股权、国贸发展51%股权给控股股东厦门国贸控股集团,并在不到四个月时间完成资产交割,成功剥离房地产业务,专注于供应链管理;以健康住宅开发为主、医美相关业务为辅的奥园美谷,在上半年转让京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权,清空房地产业务,押注医美。

  了解到,非房企业剥离房地产业务的速度正在加快。8月11日,杭萧钢构600477)将其全资子公司万郡房地产有限公司100%股权全部转让;9月1日,中天金融000540)拟180亿元出售地产业务中天城投给佳源创盛;9月17日,广宇发展000537)与鲁能集团、都城伟业进行资产置换,以地产业务换取新能源资产,并凭借这一消息将股价拉出了7个涨停板;9月28日,中国电建601669)公告称,为履行中国电建与控股股东电建集团之间同业竞争的有关承诺,正在剥离房地产置入电网资产,因此收到多家机构的“买入”评级。

  在上海中原地产首席分析师卢文曦看来,非房企业做房地产项目以机会主义者居多,储备项目不多、资金杠杆不大,剥离房地产业务可以很快和房地产“撇清关系”。

  以近期变更行业分类的大港股份002077)为例。由于在2019年转让江苏大港置业和镇江东尼置业的全部股权,大港股份房地产业务所剩无几,所属行业从房地产业变更为计算机、通信和其他电子设备制造业。

  同策研究院研究总监宋红卫直言,我国房地产业已经从高周转进入慢周转,同时也进入高风险、低利润时代,房地产业务不再是企业眼中的“香饽饽”。

  宋红卫进一步指出,剥离地产业务有两个直接优势:第一,传统业务的利润不要被未来地产业绩下滑影响,尤其是如果遭遇流动性危机,破产清算的时候不会被牵连;第二,就是非房业务的负债也从地产业务中剥离出来,能够改善房地产板块的三道红线指标。

  去化融资双重压力

  房地产业务如今成为非房企业的“烫手山芋”,很大程度和房地产市场预期不被看好,涉房企业融资受限有关。

  国家统计局数据显示,受市场观望情绪蔓延和去年同期高基数影响,10月份全国商品房销售面积、销售额分别下降21.7%和22.6%,连续三个月保持两位数下降,降幅较上月进一步扩大。

  另一方面,楼市调控次数创历史新高,打破房价持续上涨预期。据中原地产研究中心统计数据,截至11月10日,全国2021年房地产调控次数高达540次,相比2020年同期的430次,同比上涨了26%,刷新历史纪录。

  市场降温背后,房地产开发企业数量同比几近零增长。据中国房地产信用平台的统计,2015年至2020年,全国房地产开发企业总量环比增加5.08%、5.75%、7.44%、6.03%、4.57%、3.28%,自2018年出现下滑趋势。截至2021年10月15日,全国房地产开发企业总量为97797家,同比增长仅0.6%。

  “在原来粗放式经营环境下,房地产行业规模容易做大、项目利润率较高,进入房地产行业的企业数量持续增多。”张波表示,调控以来行业洗牌加速,推动了非房地产企业剥离房地产业务加速,并且一些企业房地产业务不断出现亏损,更是强化了剥离的力度。

  了解到,顺鑫农业虽早早官宣退出房地产业务,但由于旗下房地产子公司顺鑫佳宇接连持续录得亏损,出售事宜进展缓慢。

  报告显示,2015年至2020年,顺鑫佳宇分别亏损0.03亿元、1.92亿元、2.20亿元、2.56亿元、3.39亿元和5.34亿元,累计亏损15.6亿元。进入2021年上半年,顺鑫佳宇亏损2.30亿元,持续拖累公司业绩。

  对此,顺鑫农业表示,公司地产业务受宏观政策调控和项目开发周期较长影响,目前面临较大挑战。公司虽积极去化,但在当前地产调控依旧严峻的形势下,加大了地产去化的难度。

  “此外,涉及房地产业务融资受限也是部分企业选择剥离的重要因素”,张波指出,房地产行业集中度不断加大,表明了未来有规模的财务健康型房企才有更大的生存空间。

  有业内人士向坦言,虽未收到书面通知,但近年来,A股房地产增发配股都未“开闸”,以至于中炬高新无奈回复投资者:公司需要先剥离房地产业务,才能进行定增。

  “没有融资通道,布局房地产业务的公司上市与否的意义不大。”该人士指出,“剔除房地产业务将别的业务装进上市公司或许是更好的选择,例如押注医美的奥园美谷和布局新能源的广宇发展。”

  新能源的估值分布在30-70倍,医美相关公司的估值在80-90倍以上,形成鲜明对比的是,房地产行业平均估值不超过10倍,佼佼者如碧桂园、华润置地,市盈率也仅3.75和6.31。

  “如此看来,剔除房地产业务不过是顺水推舟的事情。”该人士说道。

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