光明地产（600708）2021年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

　　2021年，对房地产行业是极不平凡的一年。从年初受新冠疫情的持续影响，到上半年市场的短暂转暖，再到下半年调控的持续升级，经历了一波三折的变化，在宏观调控覆盖了土地供给、价格管控、金融资金、按揭贷款、税收政策等房地产开发各个环节的背景下，行业变化已经常态化。

　　面对后疫情时代行业的深远变化，光明地产始终围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，面对内外部环境的变化、市场调整的冲击、行业发展的变革、房产调控的升级、疫情持续的扰动，在光明食品集团总体发展战略的引领下，公司围绕战略方向和年度目标，在逆境中凝心聚力、攻坚克难，从业务经营、管理重点、战略发展三方面重点推进各项工作，保障了企业运行的总体平稳，积极为开创发展新局面奠定了基础。

　　（一）聚焦业务经营，加速提质换挡

　　报告期内，公司围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调和“调结构、去库存、降负债”年度工作目标，尤其在下半年调控升级、市场低谷、行业承压的背景下，公司的管理和运营经受住了严峻的考验，各业务条线全力以赴，保障了总体经济的运行平稳。

　　投资管理上，面对行业调控与发展的新形势、新常态，公司积极应对，围绕总体战略目标，坚持落实深耕上海，辐射长三角的投资策略，理性控制投资规模、项目与时点。通过市场招拍挂等方式积极拓展上海区域的优质土地储备，获得了中国（上海）自由贸易实验区临港新片区重装备产业区两幅地块、上海市浦东新区“十二五”保障房三林基地地块、上海市浦东新区大团镇中部社区地块。年内新增房地产储备面积为48.63万平方米。

　　营销管理上，坚持以“抓签约、抓回款”为核心，从年初起就以开战即决战、起跑即冲刺的要求和举措，积极把握了上半年行业市场销售去化的窗口期，提前部署、及时调整、一盘一策、实时跟踪，通过线上线下（300959）营销工具的普及化、全民营销的铺开化、营销策略的灵活化，全年实现签约面积为229.85万平方米，全年实现签约金额为329.52亿元。

　　运营管理上，围绕各项计划节点，持续深化运营基础管理，重点关注周转运营效率，提升合作项目管控水平，持续推动智慧管理，提升工程品质，优化战略集采，完善合规招标，严控进度节点。全年实现新开工面积为184.95万平方米，竣工面积为386.36万平方米。

　　成本管理上，坚持以目标管理体系为抓手，以全过程管理为方法的成本管控模式，持续重视成本限额管理，通过跟踪监督，及时管控，确保项目开发的成本始终处于合理可控的状态，并充分贴合项目当前的运营销售状态和节奏，确保了公司整体成本处于正常、可控状态。

　　设计管理上，坚持技术引领，通过BIM、绿色节能等技术应用，积极响应科技赋能和“双碳”战略。加快产品研发力度，编制标杆项目成果总结，开展专项课题研究，通过内育人才，外拓合作，为项目开发与城市更新等新课题进一步提供技术保障与支撑。

　　（二）聚焦管理重点，调整结构提质增效

　　在国内经济整体从高速发展向高质量发展转变的过程中，在以“三道红线”为代表的本轮调控中，房地产行业传统的杠杆经营、规模化、高周转模式面临变革，抓现金、去杠杆、降负债已成为行业大势所趋，同时项目利润空间快速收窄，行业逐步进入“低容错时代”。

　　报告期内，公司围绕既定的“深耕上海、辐射长三角”的战略布局，进一步通过战略的精准聚焦与收缩，围绕项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速去化低效无效存量资产，改善资产负债结构，通过管理的重构与优化，积极推动降本提质增效，在调控寒潮中不断增强抗风险能力。

　　1、优布局，投资理性聚焦

　　围绕“深耕上海，深耕长三角”导向，严控年度土地储备投资布局。一方面，通过城市准入研判与聚焦上海的战略部署，积极获取了自贸区临港新片区两宗地块、浦东三林保障房地块、浦东大团保障房地块。另一方面，通过城市准入研究，加快理性收缩非战略重点区域，逐步清理退出低效率、非深耕区域，进一步优化投资结构和区域布局。

　　2、强造血，去化存量存货

　　在市场竞争激烈、需求持续低温、观望情绪浓重、疫情防控常态化的整体环境下，重点加速销售，回笼现金，全力抢抓上半年市场窗口期，千方百计攻坚下半年销售低潮期，通过一盘一策、灵活运用营销策略，加速常规销售去化；通过盘出存量，加速去化存量商办、车位、储藏室等存量物业；通过转让退出部分下属企业股权，快速回笼前期投入，优化资产负债结构，以利于企业长期合理平衡发展。

　　3、降负债，拓宽融资渠道

　　在行业调控升级背景下，公司坚定执行降负债要求，加强自身回血，经营性现金全年保持正向净流入。同时积极拓宽融资渠道，合理降低负债率和融资成本，通过推进长短期债务调整、高低息成本置换、把握窗口期发行中期票据、灵活运用各类融资方式与手段等举措，在持续降低融资规模的基础上，加强了现金流管理，提高了融资效能。

　　4、调架构，组织精简高效

　　通过进一步对总部的相关部室、部分下属事业部、区域公司等组织架构的整合重构，推动组织结构的精简。总部定位头脑中心、管控中心、服务中心；二级管理单位形成区域管理模式；项目公司作为一线作战单位，落实项目运营的过程执行，全面形成层层负责、敢于担责、勤于尽责的组织架构。通过对制度的健全完善、对组织架构的精简、对运营速率的提升、对考核激励的优化，对人才干部的择优，推进管理精致化的要求，向管理要效益。

　　5、强治理，加强规范运作

　　公司始终重视公司治理与规范运作，坚持通过加强信息披露工作，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。报告期内部分独立董事任期届满，进行了改选并相应对董事会下属各委员会进行了调整更新。并在党建入章的基础上，推进基层企业党建入章与党委前置程序，规范国资产权请示管理。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，董事、监事认真履行职责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。

　　6、抓风控，强化风险防范

　　完善事前防范、事中控制、事后补救的法律风险防范机制，做好合同管理、案件管理、制度建设、普法教育、知识产权保护、重大项目支持和历史遗留问题处置等合规风控法务工作，不断完善内部审计与监察机制，逐步形成“法治、内控、监督、服务”格局。在疫情防控上，切实做好疫情防控和应急处置的各项工作，坚持做好内防反弹，外防输入。在生产安全上，始终以产品品质为企业生命线，以安全生产为经营管理的底线。

　　7、聚焦点，保障花博进博

　　报告期内，在市委市政府与国资的统筹引领下，公司参与配合了第十届中国花博会的部分建设、运营、服务保障等工作。公司下属服务集团、华都商业集团、物流集团与供应链公司还积极参与了第四届中国国际进口博览会，并分获优秀参展商，通过内外部食品、酒类等合作，进一步聚焦进博效应，助力城市发展，推进转型发展。

　　8、重党建，推动高质量发展

　　2021年是建党百年，公司始终坚持党对国有企业的领导不动摇，通过认真学习十九届五中、六中全会精神、学习总书记七一重要讲话精神，充分发挥党建引领作用，发挥党组织的领导作用，开展党史学习教育，着力为民解忧办实事，通过各类党建主题活动，激发全体干部员工建功立业的信念，推动企业经济的稳中求进与高质量发展。

　　（三）聚焦战略发展，坚定转型变革导向

　　2021年，公司董事会深入研究宏观形势和房地产市场变化对公司的长远影响，顺势而为，结合公司发展阶段、企业特点和资源布局，坚定围绕成为“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业（300832）的创业者”的战略定位，聚焦“深耕上海，辐射长三角”的战略格局，以“脱胎换骨、凤凰涅槃、光明情怀”的战略变革精神，坚定的向建设具有光明食品集团产业基因的城市产业建设运营集成服务商迈进。

　　1、新地标的建设者，探索底板新价值

　　围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，以及长三角区域一体化国家战略实施、自贸区新片区建设等重大发展机遇，在上海新地标的建设中，积极寻求发展机遇，保障和推进好各项工作。在政府与国资的统筹引领下，配合完成了第十届中国花博会的部分建设、运营、服务保障等工作。上半年通过市场招拍挂，积极获取了中国（上海）自由贸易实验区临港新片区重装备产业区两幅地块。以西郊冷链物流园区为基础，协同参与到上海西郊国际市场、北郊江杨路市场等部分市场群落未来更新改造的前期规划研究中。加速推进金山、奉贤等区内城中村、保障房等建设开发，推进与政府间的协调。以“乡村振兴”国家战略为契机，积极通过对江苏宜兴光明小镇的规划建设，探索地产+产业的殷实农场建设发展模式等。

　　2、新生活的开拓者，延伸平台新价值

　　在聚焦美好生活、建设美好城市的导向下，下属服务、商业、城建、物流、供应链五大平台，积极推进生活、物业等综合管理服务、商业及存量资产管理、建筑施工建设与代建、冷链物流园区运营管理、酒类贸易等轻资产投入的运营和服务业务，减少和控制资金负担较重的重资产投入业务。

　　服务集团在抗疫防疫、服务花博会、进博会等各项重点工作中，以高质量服务赢得了口碑，形成了良好的品牌效应，已形成对住宅、商业、办公、酒店、商超、工厂、园区、市场等多业态的物业服务覆盖，通过推进持续信息化建设，发展智慧运营服务，继续探索社区、康养等服务体系，培育新的经济增长点和增值服务空间，逐步形成在非住领域的发展新局面。

　　华都商业集团夯实资产运营管理能力，稳定在营项目，去化存量资产，提升管理能力输出。业态布局上，聚焦社区商业、关注租赁房，机会性发展办公、酒店和产业园业务。通过进一步研究内外部合作资源，提升商管的核心能力，稳步探索创新模式。

　　城建集团围绕各类新建、改扩建业务，积极探索拓展城市综合体、花卉产业、现代农业、食品及冷链物流等新基建内容，提高建筑施工总承包的综合服务能力。

　　物流集团以冷链仓配服务为基础，重点聚焦西郊和临港等综合物流园区，提高仓储运营管理能力，探索餐配调度、食品加工、花卉冷链等多元服务。

　　供应链公司通过与国内外的顶尖品牌合作及分级门店管理模式的推进，通过“光明919”品牌的打造，提高品牌分销服务能力，推动酒类全产业链服务能力构建。

　　3、新融合的先行者，创新合作的新价值

　　持续探索新的发展路径，在传统商品住宅开发的基础上，积极探索转型方向，一是积极获取上海和长三角区域的保障房、优质资源发展的机会，加速去化低效、无效存量资源，二是加强与业内标杆房企间的联动，共同开发，互利共赢，三是深化政府资源的整合利用，发挥光明品牌、规模产业以及国有大型上市公司的规范背景优势，强化与政府间的合作，四是有效利用自身存量资源，研究城市更新新路径，利用申宏冷库改造项目等项目，积极引入项目发展所需业态及内容。

　　4、新产业的创业者，挖潜资源的新价值

　　围绕上海城市、光明产业、转型战略，通过内外部的资源协同，打造产业孵化平台。重点依托近年已获取的临港商业办公项目、临港新片区重装备产业区住宅项目等为载体，通过贯彻落实国家、市委市政府及光明食品集团的战略部署和要求，全面融入临港、配套临港、服务临港，以产业为导向，逐步推动与参与商品房、保障房建设、商业办公、冷链物流仓储运输、产业园区建设、生活商业配套服务等业务落地。重点推进临港光明中心商办项目，着眼自贸片区愿景与蓝图，目标打造形成食品创新标杆商办项目和办公总部；下属供应链公司“光明919”品牌年内已布局临港分店，通过多品类酒水的汇聚、培训，打造一站式的社交场所，提供各种酒类活动及品鉴活动；利用临港新片区重装备产业区地块，配合芦潮港农场环境整治配套，积极参与整体解决方案及土地整理，投身保障房和商品房的开发建设，并通过下属服务集团参与到方竹路市场升级改造、特斯拉超级工厂周边商业环境整治等生活服务内容。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　（一）房地产行业

　　1、中央：坚持“房住不炒”总基调不变，加快建立调控长效机制

　　2021年，在坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下，结合房地产市场运行情况，中央及地方频繁发布稳楼市政策。在“三道红线”等要求严格落实下，降负债、降杠杆、加速回款成为房企主旋律。销售方面，以市场变化为先导，下半年市场明显降温，销售规模同比持续下降。投资方面，在重点城市土地“两集中”政策实施及房地产金融监管持续强化背景下，房企投资更加谨慎聚焦，当前房地产市场整体仍在低温运行。

　　（1）销售。2021年，全国商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；全国商品房销售额181930亿元，增长4.8%。全国商品房销售面积与商品房销售额总体保持增长。

　　（2）投资。2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%，增速逐渐放缓。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。全国房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。

　　（3）开竣工。

　　2021年，全国房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。全国房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。全国房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%。其中，住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。

　　2、供需规模明显缩量，下半年流拍撤牌率上升

　　2021年，受到重点城市“两集中”政策影响，全国300城住宅用地推出面积同比下降9.8%，成交面积同比下降23.8%。下半年，重点城市后两批集中供地土拍规则有所调整，稳地价效果显现，交易市场调整和资金压力下，房企拿地意愿降低，全国土地市场出现明显降温，土地流拍和撤牌地块数量增加，2021年，全国流拍撤牌较2020年提升5.1个百分点至20.3%，整体溢价率降至近年来底部水平。

　　3、房地产金融监管制度持续完善，强调“准确把握和执行好”

　　2021年以来，中央持续强调落实房地产长效机制，实施好房地产金融管理制度，房地产金融监管力度趋严，严查资金违规流入房地产市场，严格执行企业端“三道红线”和银行端“两条红线”，企业商票、投资销售比等指标先后纳入监管。

　　（二）冷链物流行业

　　党的十九大报告中，提出了要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动能。国务院办公厅发布的《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》（国办29号文），要求以体制机制创新为动力，以先进技术和管理手段应用为支撑，以规范有效监管为保障，着力构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可追溯、新模式、高效率”的现代化冷链物流体系。我国冷链物流行业的建设思路和要求已明确，冷链物流行业在我国经济持续增长和政策的不断助推下迎来了重要的发展机遇期。随着人们对食品安全意识的日益提高和消费升级的促进，以及生鲜电商发展的日益完善，冷链物流作为与新零售结合最为紧密的行业之一，已经成为各方关注的焦点。

　　2021年2月，中央发布一号文件《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》，在“大力实施乡村建设行动”部分的“全面促进农村消费”中再次明确指出，要加快实施农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程，推进田头小型仓储保鲜冷链设施、产地低温直销配送中心、国家骨干冷链物流基地等建设。8月，相关部门联合印发《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021―2025年）》，提出五个方面重点任务：一是健全商贸物流网络，从城乡、区域、国际等维度加强商贸物流网络建设。二是推广应用技术标准，提升商贸物流标准化水平，推广应用现代信息技术。三是优化组织方式，发展商贸物流新业态、新模式，提升供应链物流管理水平。四是提升国际物流效率，畅通国际物流通道，推进跨境通关便利化。五是培育市场主体，着力培育商贸物流骨干企业，不断提升企业的核心竞争力、品牌影响力和专业服务水平。国务院印发《关于加快农村寄递物流体系建设的意见》，要求到2025年，初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络。12月，国务院印发《“十四五”冷链物流发展规划》，系统提出21项工程，包括农产品产地冷链物流设施补短板工程、冷链运输提质增效降本工程、销地冷链物流提升工程、骨干冷链物流企业培育工程等。基本建成符合我国国情和产业结构特点、适应经济社会发展需要的冷链物流体系，调节农产品跨季节供需、支撑冷链产品跨区域流通的能力和效率显著提高，对国民经济和社会发展的支撑保障作用显著增强。近年来，我国冷链物流行业规模显著扩大，发展质量不断提升，展望未来，我国进入新发展阶段，人民群众对高品质消费品和市场主体对高质量物流服务的需求快速增长，新冠肺炎疫情防控常态化对冷链物流提出新的更高要求，冷链物流发展面临新的机遇和挑战。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，上海市著名商标，公司开发足迹遍布江苏、江西、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力于做新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者，建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链产业链等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、物流集团、服务集团、城市建设集团、供应链企业等。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖;上海市建筑工程最高奖一白玉兰奖。

　　光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存”为重点，在“深耕上海，辐射长三角”的导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土、长三角区域的重点项目，通过城市准入实现合理的长期布局，为未来发展提质换挡。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，探索将传统土地资源增长模式升级为城市生活导向型增长模式，以生活服务集团、华都集团、城建集团、物流集团、供应链公司为五大平台，分别从生活增值服务、商业经营管理、城市更新建设、物流冷链仓储、酒类贸易经营等产业切入点着手，强化在主营业务和产业协同上的核心能力建设。在进一步优化夯实地产主业前提下，以高质量发展为主基调，聚焦“打造新优势，培育新动能，拓展新空间”，坚持稳中求进，成为光明品牌城市建设、城市保障、城市服务中的重要支撑。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　（一）良好的品牌影响力

　　公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位。公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位。“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。

　　2021年，光明地产上下满载荣誉：

　　1、2021年1月，光明地产荣获“2021年人力资源管理杰出奖”；

　　2、2021年3月，光明地产蝉联“中国房地产百强企业”称号；

　　3、2021年10月，光明地产蝉联2021肯耐珂萨“星悦奖”榜单“最佳雇主优秀企业”奖项并荣获“人才发展优秀案例”奖项；

　　4、光明地产荣膺2021年“中国企业标杆学习平台优秀成果之青年人才优秀学习项目”奖项；

　　5、光明地产第一事业部“光明云庐”项目荣获2021年上海市“园林杯”优质工程奖；

　　6、光明地产第一事业部编制的《BIM标准化应用手册——光明房地产集团第一事业部标准做法》获得国家版权局颁发的《作品登记证书》；

　　7、光明地产第三事业部荣获2021年上海市工人先锋号；

　　8、光明地产产业发展研究部策划组织的《特色小镇：殷实东平》纪录片荣获上海“特色小镇”电视纪录片大赛三等奖；

　　9、光明地产袁小忠劳模创新工作室荣获“奋进新时代创造新奇迹——推进高质量发展上海职工劳动和技能竞赛”集体二等奖；

　　10、光明地产所属上海光明生活服务集团有限公司荣获2021年上海市五一劳动奖状；

　　11、光明地产江苏区域公司党支部荣获2021年度上海市国资委在锡企业党建联建“共建共享奖”；12、光明地产临港光明中心项目在“GBE办公建筑大奖2021”评奖活动中荣获“年度最佳企业总部奖”；

　　13、光明地产下属上海农工商华都实业（集团）有限公司青浦光明印象酒店荣获“2020年度HOS之星——最佳新开业酒店”称号；

　　14、光明地产下属海博供应链西郊福斯特（603806），荣获宜宾五粮液（000858）“第二十四届1218共商共建共享大会四星运营服务商”、“第二十四届1218共商共建共享大会市场维护奖”称号；

　　15、光明地产下属海博供应链光明玖壹玖荣获《2021拔草餐厅指南》年度品质餐厅称号；

　　16、光明地产下属上海农工商旺都物业管理有限公司、上海华仕物业管理有限公司荣获“2020年度上海市物业管理行业诚信承诺企业荣誉”称号；

　　17、光明地产下属浦东新区航头大居保障房项目被授予“不忘为民初心，光明点亮生活”锦旗；18、光明地产下属海博西郊物流成功创建并成为集团下属首家“上海市安全文化示范型企业”；19、光明地产下属城建集团滴水湖80米景观带项目荣获“文明施工”流动红旗；

　　20、光明地产所属城建集团承建的海博西虹桥冷链物流园区项目（二期）荣获“2020年度上海市文明工地”称号。

　　（二）完善的法人治理结构

　　公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及党委、纪委的监督机制，完善股东大会的议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，积极筹备并研究修订了非金融企业债务融资工具信息披露事务管理制度部分条款，对各条线工作的精细化、精准化规定，旨在进一步夯实法人治理的制度和理论基石。

　　（三）坚持高质量发展主基调

　　公司董事会认真研究宏观形势和房地产市场变化对公司的长远影响，顺势而为，深入研究上海城市发展规划、自贸新片区与引领区建设、长三角区域一体化、长江经济带、城市更新以及冷链体系打造等国家战略和政策，通过准确识变、科学应变、主动求变，积极参与到国资国企改革的新一轮发展中去。公司董事会针对公司实际特点、发展阶段和资源优势，找准公司转型的方向，围绕成为“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，聚焦“深耕上海，辐射长三角”的战略布局，以“脱胎换骨、凤凰涅槃、光明情怀”的战略变革精神，坚定的向建设具有光明食品基因的城市建设运营集成服务商迈进。公司聚焦战略，优化转型，在传统地产开发的基础上，积极探索转型方向，巩固上海纵深发展，辐射已布局长三角区域和重点项目。报告期内获取了上海自贸区临港新片区开发地块，积极参与自贸区建设，把握临港新片区发展机遇。

　　（四）资金运作降本创新

　　在行业整体调控背景下，公司深化金融创新，丰富供应链融资创新产品。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司探索开展供应链定向资产支持票据、申请注册发行超短期融资券等业务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。

　　（五）创新协同的产业平台

　　公司聚焦产业，协同推进五大平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中。以生活服务集团、华都集团、城建集团、物流集团、供应链公司为五大平台，分别从生活增值服务、商业经营管理、城市更新建设、物流冷链仓储、酒类贸易经营等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。

　　（六）精简高效的管理构架

　　公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入258.80亿元，同比增加72.71%；实现归属于母公司的净利润0.70亿元，同比减少34.41%；实现归属于母公司扣除非经常性损益的净利润为-2.95亿元，同比增加49.62%。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　1、房地产行业

　　2021年的调控让房企发展的不确定性增加，行业已经告别了土地红利时代，正在告别高杠杆高周转时代，在当前外部宏观环境不确定性、不平衡性增加的背景下，行业正处于项目开发利润逐步收窄的低容错时代。在房住不炒的总基调下，房企抢抓销售回笼，保障现金流安全稳健已成为行业共识。2022年初以来，行业市场销售情况与土地投资总体仍处于低谷，区域与城市分化导致市场存在冷热不均，2021年末至今的政策暖意已有所引导，但从政策到市场、到企业的传导仍需时间与过程。同时，在2022年初至今的新冠疫情阶段性局部反复中，项目建设开发进度、售楼处销售开放、部分物业服务、商业、酒店、餐饮等业态经营运转等，仍需面临常态化疫情防控的持续考验。

　　同时，也要看到面临的发展机遇，我国经济韧性强，长期向好的基本面不会改变。政策上，鼓励对实体经济的发展，对多元化产业的发展，对城市群与都市圈的更新建设。无论是长三角一体化战略、长江经济带建设、郊县发展战略、乡村振兴战略、自贸区发展战略，还是上海全球卓越城市的总体要求和十四五战略规划的发展，都为未来的发展构成了良好的外部宏观环境。

　　2、冷链物流行业

　　党的十九大报告中提出了要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动能。国务院办公厅发布的《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》（国办29号文），要求以体制机制创新为动力，以先进技术和管理手段应用为支撑，以规范有效监管为保障，着力构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可追溯、新模式、高效率”的现代化冷链物流体系。我国冷链物流行业的建设思路和要求已明确，冷链物流行业在我国经济持续增长和政策的不断助推下迎来了重要的发展机遇期。随着人们对食品安全意识的日益提高和消费升级的促进，以及生鲜电商发展的日益完善，冷链物流作为与新零售结合最为紧密的行业之一，已经成为各方关注的焦点。展望未来，我国进入新发展阶段，人民群众对高品质消费品和市场主体对高质量物流服务的需求快速增长，新冠肺炎疫情防控常态化对冷链物流提出新的更高要求，冷链物流发展面临新的机遇和挑战。

　　(二)公司发展战略

　　围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，聚焦“城市新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，融入上海“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局，围绕“四新”战略定位，回归上海、回归主业、回归效益，深耕上海、辐射长三角，着力调结构、降杠杆、优模式，通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，积极培育创新业务，改善资产负债结构，增强抗风险能力，打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。

　　(三)经营计划

　　2022年，面对更加复杂、严峻、多变的内外环境，公司将继续坚持“稳中求进，高质量发展”总基调，坚持以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，抓早、抓稳、抓管、抓控，积极通过管理效能的提升，来促进和推动高质量发展。

　　1、筑牢党建支点

　　2022年是立足百年历史起点，接续推进中华民族伟大复兴的关键一年，公司将积极贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神的重要内容，弘扬伟大建党精神，从党的百年奋斗历程中不断汲取智慧和力量，在贯彻新发展理念、服务新发展格局、推动高质量发展上积极探索、勇于创新、做出实效，迎接党的二十大胜利召开。

　　2、筑强战略支点

　　聚焦“城市新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，围绕产业与城市发展，积极投身上海市域空间新格局和城市产业保障底板的建设与服务。进一步加深与城市价值链的关联、与国企改革的契合、与光明食品集团各产业间的协同，研究参与城市更新等机遇，把握临港新片区发展、乡村振兴和长三角一体化等契机，坚持深耕上海，辐射长三角。围绕创新转型，聚焦专业服务能力提升，发挥公司在存量资产改造、物业管理服务、资产运营、冷链仓储配送等方面的业务优化。

　　3、筑稳安全支点

　　一是疫情防控，在当前国内散发疫情仍时有发生的背景下，坚持防疫政策与举措的落实，坚持做好内防反弹，外防输入。二是生产安全，始终以安全生产为经营管理的底线，坚持原则，不以牺牲安全生产为代价，追求短期利益。在发展中，关注落实好食品安全、会展安全等新课题。三是重大风险防范，树立居安思危的意识，守好现金流管理防线，守牢合规底线，防范于未然。

　　4、以管理为杠杆，增强持续发展动力

　　围绕“发展与管理”的年度重点方向，2022年公司将围绕高质量发展，保持整体经济运行的平稳，推进战略协同发展的新空间。

　　一是管理提质，坚定从投资拓展布局、存量去化速率、组织架构精简、人才队伍择优等维度，坚持聚焦提质增效，在质量上理性审慎布局，投资缩量聚焦，重点关注在上海资源布局的占比与质量；在容量上加速退出非重点、非战略深耕的区域；在存量上通过积极的销售策略，快速灵活去化各种业态类型存货与各类存量资产。

　　二是经营提质，围绕降杠杆、去库存、控风险，提升全面预算管理能力，优化资金计划编制执行，积极优化三道红线，拓展融资渠道与模式，降低置换融资成本。提升运营能力，强化总经计划编制执行，深化进度计划和营销、财务节点联动，严控成本支出，积极降本增效。提高营销能力，提前布局谋划，狠抓签约回款，加快常规销量，清理滞重存量，挖潜留存容量。

　　三是动能换挡，聚焦光明食品集团战略发展，围绕上海打造有国际影响力的社会主义现代化国际大都市，上海自贸区新片区建设、长三角区域一体化国家战略实施等重大发展机遇，在高质量发展的总体战略导向下，以未来大型集群型、综合型、协同型项目为目标，探索培育发展新空间。

　　2022年全年，公司计划营业收入180亿元，在保障投融资整体平衡的基础上，以现金流管理为核心，合理拓展项目储备，改善资产负债结构，计划新开工面积49万平方米，计划竣工面积256万平方米。

　　2022年经营计划是公司根据当前现状制定，不代表公司对投资者的承诺，能否实现取决于宏观经济形势和政策、市场状况变化、企业经营发展实际等诸多因素，存在很大的不确定性，提示投资者对此保持足够的风险意识。

　　5、以人才为杠杆，增强企业凝聚力

　　着重围绕人均产出、人才选用、绩效考核等维度，构建高效能人才队伍。全面提升人才团队的工效人效，在完善岗位设置、落实“绩效联动”要求的基础上，聚焦企业创新能力、管理能力、市场能力等要素的提质进阶，培育适应企业发展的人才培养体系和梯队建设策略，加快推进人才工作“终端活”效果的落地，护航“十四五”目标的推进达成。

　　6、以服务为杠杆，增强转型品牌力

　　围绕“让市民离不开光明”的导向，助力光明品牌的提升、资产的保值增值及运营的安全有序，在确保服务品质的基础上，多元化发展，最大化挖掘服务价值链，做好品牌延伸，最大化实现品牌溢价。

　　五大平台进一步探索轻资产运营和优服务能力的转型方向，内部加强协同配合，外部积极拓展市场。华都商业集团统筹推进存量资产处置去化和内部资源盘活增值，打响商业、办公、酒店、租赁房四大产品线的品牌价值。物流集团进一步提升重资产转化运营效益，构建具有市场竞争力的冷链物流仓储产业链，为城市服务保障贡献力量。供应链公司探索协同发展“物流、贸易、商业”平台，巩固酒类贸易底板，放大光明玖壹玖品牌价值。服务集团夯实现有的市场认同和行业口碑，在持续扩大管理项目规模的同时，加快数字化科技转型，满足多样化城市服务需求。城建集团在传统建设业务的基础上，完善代建等模式，积极谋划新基建发展机遇。

　　(四)可能面对的风险

　　1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，“房住不炒”总基调将依然持续贯彻，推进一城一策，严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,受国家宏观调控政策影响较大。政策风险集中体现在公司受土地政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。

　　2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的开发商均积极介入国内房地产市场。同时，经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。

　　3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。

　　4、经营风险。

　　房地产调控政策的变化会对公司经营策略产生影响，如加速营销去化、更加理性审慎投资、阶段性土地储备增量减少等。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将通过制度和流程加强管控，进一步明确定位、细化职责、降低风险。

　　此外，2022年3月至今的上海市新冠肺炎疫情及相应封控措施，将在短期内对公司在上海区域的生产经营造成一定影响，公司将始终严格遵守各地各项防疫政策，主动履行国企社会责任，积极参与上海城市抗疫、保供、志愿等各项工作，在符合疫情防控政策和维护员工安全、公共卫生安全的情况下，积极推进复工复产，最大限度地降低疫情对公司生产经营的不利影响。

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