[中房研协]2022年首批集中供地观察(2022年5月号)

2022-05-20 22:05:17 来源: 中房网

  截至目前,22个集中供地的重点城市中,除上海、郑州、沈阳、长春外,其余18城已经完成了本年度首批集中供地(见附表1)。土地供应方面,供应地块总量下降,多城优质地块供应放量。土拍规则方面,多城通过降低竞买保证金、延长付款周期、取消竟配建要求等政策来降低房企参拍门槛,提高项目利润空间。土拍结果方面,本轮集中供地中流拍撤牌现象有所好转,溢价率回升,各城土地市场分化较为明显,央企国企及本地城投依旧是市场拿地主体。目前房地产行业销售下行压力较大,预计未来调控政策有进一步放松的空间和必要性,更大力度地限购限贷、土地出让和房企融资相关的放松政策有望陆续出台。

  一、多城发布首批集中供地计划,总体供地量减少,多城优质地块放量

  目前已有21个城市发布了首批集中供地公告,与2021年第三批集中供地相比,供应地块总量下降26.75%,总起拍金额下降19.28%。2022年首批集中供地数量下降,一方面是由于行业下行压力加大房企拿地意愿减弱,为避免出现大面积土地流拍而下调供应量,另一方面是重庆、青岛、济南等城市今年集中供地土拍次数将由3次增加到4次,每批次集中供地的数量有所降低。

  具体来看,与上年第三批集中供地相比,7城供地数量增长,14城供地数量减少。其中杭州、合肥、成都、上海、广州、北京等热点城市在本次公告中大幅加大地块供应:杭州本批次供应60宗居住用地,比上年第三批集中供地增长71%,传统核心区供应量有所减少,萧山区、余杭区和临平区供应量较大,分别达到16、11和10宗,杭州供地范围在向周边区域拓展;合肥本批次供应32宗地块,比上年第三批集中供地增长45%;成都供应50宗地块,其中成华区、天府新区和双流区供应量相对较大,分别有8、6和5宗,热门区域加大供应;上海供应40宗地块,在嘉定、青浦、松江、奉贤、自贸区临港新片区继续增加土地供应,同时杨浦、旭辉、闵行等传统热门区域,也都增加了土地供应;广州本次住宅用地集中挂牌出让宗地数量较2021年第三批增加6%,但挂牌起始总价下降15%,从区域位置看,以中心城区供地为主;北京本次出让地块数量较上年第三批集中供地有所增长,从核心城区到近郊分布均匀,可以覆盖多种人群需求。

  无锡、南京、长沙等城市虽供地数量减少,但加大了优质地块的供应。例如无锡多宗待拍地块位于区域内的热门板块,位置相对集中;南京此次供应20宗地块主要位于主城、江北新区、浦口以及江宁等市场活跃度较高的热点片区;长沙本批次二环内供应地块7宗,占据总量32%,高于以往供地比例;厦门岛内供应地块增至5宗。

  重庆、青岛、济南、武汉,苏州5城今年集中供地土拍次数将由3次增加到4次,本次集中供地相对保守,倾向于“过渡式”供应,相较于上年第三批集中供地,供应量大幅下降。重庆本次出让土地,基本位于各区核心位置,周边交通便捷,资源配套相对成熟;青岛本批次供地主城区范围内仅有5宗,李沧区1宗,城阳区4宗,城阳区继续延续了主城区供地的领跑态势;济南本批次供地中济钢片区首次大规模供地,老城区、东部核心区、南城等区域的供地相对较少;武汉以中心城区项目为主,也涵盖了东湖高新600133)、黄陂等区域,注重供需平衡和市场良性发展;苏州本批次供地高低搭配,高价值优质板块和刚需板块均有供应。

  二、供地规则优化,降低企业参拍门槛,提高地块利润空间

  经历了2021年的多轮集中供地后,各大城市对“两集中”供地模式已积累了一定的经验,对土地出让细则的把控也更加驾轻就熟。本轮集中供地中,多城优化土拍规则,呈现出积极供地的导向,提升企业拿地意愿。主要表现为降低参拍门槛,提高地块利润空间等。同时土拍规则对住宅品质的关注度有所提高,部分城市提升了建设标准。

  降低房企参拍门槛,具体包括降低竞买保证金、延长付款周期、取消竟配建要求等。例如南京本批集中出让的地块,竞买保证金比例全部下调至起始总价的20%,部分地块的土地出让金缴款周期还将延长至6个月或更长,除G03地块外,所有地块均取消了租赁住房的配建要求,改由各区选定地块后进行集中建设;苏州竞买保证金比例从去年第三批次公告的30%下调至20%,并且对土拍出让金的付款期限做适当的放宽;成都从去年第三批次的达到土地最高限价后竞销售型人才公寓面积比例,调整为“限价竞买+抽签竞得”;武汉采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人,避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本;合肥降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。

  多城优化了去年第二批集中供地以来限地价的规则,控制溢价率,预留利润空间,激发市场活力。例如杭州此次土拍将溢价12%作为土拍中止价,房企在报价区间内(起拍价的10%-12%)仅有一次报价机会,且首创“次高者得”的土地出让新规,在所有有效报价中按次高者确定为竞得企业;青岛采用限地价,地价触顶进入竞品质阶段,竞品质得分相同进行摇号的竞价方式;合肥采用“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的规则。限地价规则一方面有效控制了地价,另一方面给房企预留了利润空间。

  竞拍规则更加注重市场稳定和公平竞争。合肥对《高品质建设内容和评分标准》进行了调整,将二级及以下开发商资质的分值调整为4分,与一级开发商资质的5分仅差1分,缩小中小房企在竞品质阶段与头部房企的差距。上海本批次集中供地地块出让须知中“评标办法”和“一次书面报价规则”等条款作了调整,一次书面报价时间重新计时10分钟,所有已提交报价的竞买人均可修改其报价,增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度,降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性,竞拍过程更趋公平。

  部分城市提升了建设标准,对建筑品质提出了明确的要求。比如杭州要求建筑层高为3米,一楼需建设4米高的架空层作为社区公共开放空间,竞得企业需签订《住宅品质承诺书》;厦门有3宗地块采用“限房价、限地价、定品质+摇号”方式拍卖出让;北京有11宗地设置了“定高标准住宅建设+摇号”的竞争方式,该类项目在摇号前企业要出具《高标准住宅建设承诺书》,承诺未来房屋建设中绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术、管理模式等方面应达到相应品质要求;长沙试行“限房价、控地价、竞品质”土地出让方式,6宗地块明确“根据开发品质等因素进行价格监制”,销售价格将与项目品质挂钩。随着政策不断强调房子回归“居住属性”,预计未来房地产市场将愈加注重品质提升,“重品质”的要求也将更加常态化。

  三、18城已完成2022年第一批集中供地,流拍现象好转,溢价率回升

  截至目前已有18城完成了本年度首批集中供地。从土拍结果看,本次集中供地相较于2021年第三批集中供地,流拍撤牌现象有所好转,溢价率回升,各城土地市场分化较为明显,热点城市土地市场表现明显优于弱能级城市,央企国企及本地城投依旧是市场拿地主体。

  从成交量来看,成交宗数较2021年第三批集中供地下降35.38%,仅有6城成交宗数有所上升。成交量下降主要受两方面因素影响,一是由于多城供应规模的下降带来了成交规模的下降;二是青岛、重庆、武汉等城市2022年集中供地增加为四次,分流了此次集中供地的成交数据。

  从流拍撤牌率来看,相较于2021年第三批集中供地流拍撤拍现象有所好转。18城中有6城挂牌地块全部成交,7城流拍率下降,5城流拍率上升,分别为杭州、福州、天津、济南、武汉。本轮集中供地体量,较去年首轮和第三轮有明显减少,多城优质地块放量,同时各地政府的土拍规则也有所调整,降低拿地门槛,土拍成交情况有所好转。

  从溢价率来看,此次集中供地平均溢价率为 4.68%,较2021年第三批上升2.17个百分点。其中深圳、合肥、重庆、厦门、北京溢价率增长幅度较大,分别较去年第三批上升 10.3、8.7、4.9、4.3、3.8个百分点,深圳、合肥溢价率分别达到15%,13.7%(见表1)。溢价率有所上升主要原因之一是各地推出的地块资质较优,条件相对较差的地块多数底价成交或流拍。

  从拿地企业来看,2022年首批集中供地中,央企国企及本地城投依旧是市场拿地主体。如苏州15宗地块均被央企及地方国企获得,深圳8宗地块全部由国企拿下,广州成交的17宗地块中有9宗由本地城投公司竞得,福州、武汉、无锡、成都、宁波、天津的地方城投公司拿地比例都达到了50%及以上。少部分城市民企拿地力度相对较强,例如在本次杭州集中土拍中滨江竞得11宗地块,合肥本次土拍成交的地块中一半以上被本土民企竞得,青岛22宗地块中4宗被本土优秀民企竞得。国企央企和城投公司在当地有资源优势且自身财务状况稳健,拿地时更重视项目的去化能力,民营房企大多更加注重降负债,保持安全的现金流,拿地积极性不高。部分资金较为充裕的本土民企信心提振,在深耕区域土拍参与度有所提升。

  四、总结与展望:国企央企、城投公司是拿地主力,民营房企信心有所恢复,期待调控政策有进一步放松

  企业方面,在目前房地产行业需求端不确定性较大,消费者信心不足的背景下,房企对地块的选择更加谨慎,处于核心位置、周边交通便捷、资源配套相对成熟、项目利润有保证的地块最受青睐,预计这类地块也是房企后期集中供地中的主要竞拍对象,边缘化地块仍存在流拍风险。国企央企、城投公司依然是本轮集中土拍的成交主力军,民营房企拿地能力和意愿不强。但也有少数优秀民企,已在深耕城市形成成熟的运营管理和成本控制体系,有意愿强化自身在深耕城市的竞争优势,在本次土拍中表现亮眼。近期碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企,意味着监管机构在逐步恢复民营房企在公开市场的信用融资功能,有利于民营房企重拾信心,在后期集中供地中重新审视拿地逻辑,发掘拿地的可能性。

  政策方面,本轮房地产市场调控政策中,政府主导下的因城施策是主要的放松政策,通过支持合理住房需求,促进市场信心恢复。但目前一城一策的调控放松尚未体现出明显效果,市场成交数据持续低位。受限于国内疫情反复,销售下行压力加大,对本轮地产需求端刺激力度提出了更高要求。展望未来,调控政策有进一步放松的空间和必要性,需要有更大力度地放松政策出台,比如降低首套、二套房首付款比例、地方限制政策进一步放松、房贷利率下调等,充分激活核心一二线城市相对充裕的刚性和改善性购房需求,拉动核心城市市场触底回升,提振市场信心。三四线城市调控周期可能更长,预计需等待核心一二线城市市场企稳后才可能轮动回稳。

  执笔:屈雁翎

  中房研协测评研究中心 研究员

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