万科郁亮:短期看房地产市场已经触底!房企资金压力仍较大,多家房企年报“难产”

2022-06-28 19:04:22 来源: 作者:张达

  眼看上半年即将结束,多家房企年报却至今“难产”。

  记者根据数据统计,截止6月28日,中国恒大、融创中国、世茂集团、中国奥园、富力地产、恒大物业、世茂服务、佳兆业美好等17家港股上市房企及物管公司未披露2021年经审核全年业绩。其中,除富力地产外,其余公司目前均处于停牌状态。

  值得注意的是,继头部房企碧桂园被穆迪下调评级后,具有国资背景的金地集团600383)境内外债券也盘中暴跌,而融创旗下债券拟再展期……种种迹象显示,当前房企的资金压力仍较大,特别是7月将再次迎来偿债高峰。

  有券商研报统计,7月当月房企境内债到期规模576.7亿元,境外债到期56.1亿美元,下半年有大概220亿美元债券到期。

  业内人士认为,2022 年下半年房企的经营环境仍将充满挑战,房企流动性压力巨大,房企的信用和业务状况会持续分化,行业已进入“剩者为王”的时代。

  不过,万科董事会主席郁亮6月28日在万科2021年度股东大会上表示,尽管5月份一二线城市商品住宅销售同比大幅下降,但是环比开始上升,预计6月份环比会有明显提升,二手房市场从6月份开始也出现了一些起色,比如一二线城市二手房挂牌价格上涨的城市个数已经达到50%。由此可以判断,短期市场已触底,市场恢复是一个缓慢和温和的过程。

  融创旗下债券拟再展期

  6月27日晚间,融创房地产集团公告称,定于2022年6月28日至6月29日召开公司债券2022年第三次债券持有人会议,拟再次调整“PR融创01”债券本息兑付安排,其中将今年6月、9月本金兑付额各减少5%,将明年9月兑付额增加10%。

  调整后的方案为:2022年5月15日,支付10%的本金;2022年6月30日,支付5%的本金;2022年9月30日,支付10%的本金;2022年12月31日,支付15%的本金;2023年3月31日,支付15%的本金;2023年6月30日,支付15%的本金;2023年9月30日,支付30%的本金。

  据了解,“PR融创01”发行总额40亿元,票面利率4.78%。原应于2022年4月1日兑付回售资金及利息。此后,该笔债券展期,兑付时间调整为自2022年4月1日起18个月内,定期兑付一定的本金,直至第18个月累计付清本期债券全部本金。

  6月24日,融创房地产集团曾公告称,公司已完成 5月15日首笔 10%的本金及其对应利息的足额支付,以及相关增信措施的落实工作。公司应于2022年6月30日第二次分期支付“PR 融创 01”发行总额 10%的本金及其对应利息。截至目前,公司面临短期较大的资金压力,预计无法于2022年6月30日前筹措到足额的分期偿付资金,拟对本期债券后续的还款节奏进行调整。

  融创房地产集团还表示,自公司于2022年4月1日调整了“PR 融创 01”的本息兑付安排以来,房地产行业销售市场仍持续低迷,同时受集团重点布局的城市新冠肺炎疫情反复的影响,集团控股股东融创中国2022年1-5月累计实现合同销售金额约987.8亿元,同比减少 59.16%,使公司短期的资金安排受到了极大的影响。

  此前,5月12日,融创中国曾公告称,公司4月陆续到期的4笔美元债利息,无法在相关的宽限期内偿还,向债权人致歉。记者统计,上述4笔美元债到期应付利息合计约1.05亿美元(约合7.13亿元人民币)。

  值得注意的是,3月28日晚间,融创中国公告称,不刊发2021年未经审核年度业绩,股票4月1日起停牌。同时,融创中国表示,会尽快发布2021年经审核年度业绩。不过,截止6月28日,融创中国的年报仍未发布。

  7月再迎房企偿债高峰

  不仅融创中国年报“难产”,多家房企及物管公司至今仍未发布年报。

  记者根据数据统计,截止6月28日,中国恒大、融创中国、世茂集团、中国奥园、花样年控股、佳兆业集团、龙光集团、新力控股集团、富力地产、阳光100中国、当代置业等11家港股上市房企,以及恒大物业、世茂服务、奥园健康、佳兆业美好、彩生活、荣万家等6家港股物管公司均未披露2021年经审核全年业绩。其中,除富力地产外,其余公司目前均处于停牌状态。

  据了解,根据香港联合交易所有限公司(简称联交所)上市规则,任何连续18个月停牌的证券,联交所可取消其上市地位。

  6月23日,花样年控股和彩生活分别公告称,受内地近期暴发新冠肺炎疫情、地产行业市场环境剧烈变动,以及公司控股股东流动资金问题造成不确定性的影响,截至2021年12月31日止年度审核程序仍在进行中,公司尚未确定2021年年度业绩估计发布时间,公司股票将继续停牌。花样年在公告中还披露,公司正积极推进其重组计划。

  种种迹象显示,当前房企的资金压力仍较大,特别是7月将再次迎来偿债高峰。

  据方正固收张伟团队统计,7月房企将迎来偿债高峰。截至6月24日,3季度房企境内债到期规模合计1293亿元,为全年偿债高峰。其中7月为年内房企债券到期压力高峰,当月到期规模576.7亿元。境外债方面,3季度房企境外债到期规模合计107.1亿美元,规模较2季度有所减少。其中7月房企境外债到期56.1亿美元。

  方正固收张伟团队认为,2022年上半年,房企负面事件不减反增,上半年合计105次,较2021年上半年增加41次。进入3季度,房企面临集中到期压力,并且融资和经营性现金流改善幅度还有限,这可能会导致房企信用事件的发生。

  “2022 年下半年房企的经营环境仍将充满挑战。”惠誉评级大中华区房地产评级联席主管郑俊英表示,房地产行业今年下半年有大概220亿美元债券到期,这对房企造成巨大的流动性压力。其它的融资渠道,包括银行贷款、预售资金等也没有明显的起色。

  但郑俊英同时表示,行业也开始看到一点点曙光。近期,一些开发商进行了第三方增信的债券发行。惠誉认为这是增加市场信心的第一步,虽然发行金额还是远低于正常时期发行的债券金额,而且发行人都是信用相对安全的房企。政府政策坚定转向有望提振新房销售情绪,但新冠疫情防控措施增加不确定性。惠誉认为房企的信用和业务状况会持续分化,行业已进入“剩者为王”的时代。

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