财信发展（000838）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司从事的主要业务

(一)报告期内公司所处的行业情况

2022年上半年，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。同时，我国经济运行的外部环境仍严峻复杂，经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”十分重要。今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，5月以来重点城市销售面积环比转增，市场底部回升。2022年上半年，土地市场成交量价同比回落，溢价率指标也较2021年上半年出现了大幅下滑。不仅成交规模不及热度仍然较高的2021年上半年，与同属市场低位的2021年下半年相比，土地成交也显著下跌。成交体量同环比下降均超五成，三、四线环比降幅最大。受重点城市集中土拍轮次增加、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑。据CRIC(克尔瑞)统计，2022年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿平方米，较2021年上半年同期下跌55%。价格方面，因核心一、二线城市及核心板块成交土地占比提高的变化及重点城市的“土地供给侧改革“调整，上半年土地成交平均楼板价为3,151元/平方米，环比上涨了18%,但同比仍下降了7%,但各降幅差异显著，其中一线城市上半年土地成交量价降幅相对较小。市场热度方面，得益于上半年地方供地门槛的放松及政策端的改善，一、二线城市溢价与流拍指标均较2021年下半年有所改善，但是与同期历史数据相比，2022年上半年土拍热度仍在低位。

2022年1-5全国商品房销售面积5.07亿平方米，同比下降23%。销售额达7.05万亿元，同比下降31%。成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。

(二)报告期内公司从事的主要业务

报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在8个省、市开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏省镇江市、广东省惠州市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下：

1、重庆市场分析

政策方面：2022年以来，重庆政策保持宽松，降首付、降利率、租赁支持，各区陆续出台购房补贴、契税补贴等多种优惠补贴政策促进消费。4月重庆银保监局：关于印发《金融支持新市民安居乐业实施细则》的通知，公积金二套房“认房不认贷”，5月进一步降息，首套房贷利率最低降至4.25%,两江新区、大渡口、九龙坡、北碚契税补贴，大渡口、渝中人才购房补贴，出台重庆金融26条支持经济发展等。6月出台渝15条政策：支持新市民和人才安居，信贷、公积金、资金监管、车位销售等政策放宽重庆稳经济政策包。上半年信贷、资金监管、车位销售放宽，限售未松。房产税起征点由2021年的22,106元/平方米上调至25,820元/平方米。

土地市场：2022年上半年重庆共推出住宅用地规划建筑面积147.1万平方米，同比下降81.95%;成交规划建筑面积147.1万平方米，同比下降81.69%。成交楼面均价为6,764元/平方米，同比下跌22.94%;平均溢价率为5.4%,较去年同期下降35.47%;住宅用地出让金达99.49亿元，同比下降85.89%。

商品房市场：2022年上半年重庆商品房供应367万平方米，同比下降63%,成交商品房43,805套，成交面积455万平方米，同比下降68%;与2021年上半年重庆楼市成交134,280套相比，今年成交减少90,475套，同步下降67%。2022年上半年重庆商品住宅成交建面均价13,405元/平方米，同比下降2%。

2、天津市场分析

政策方面：2022年上半年全国各地楼市政策频出，天津市紧跟全国政策步伐，5月27日推出公积金首套贷款额度最高提高到80万，二套40万；房贷利率下降贷款，政策倾斜首套房客户，LPR(贷款市场报价利率)下降。为合理满足改善需求的释放，发布卖一买一“不限购”政策，针对名下有多套住房的居民，2022年1月1日后卖掉1套后，可再购1套住房。覆盖全市，各区通用，腾出购房资格。随后释放“挂一买一”政策，挂牌即可购房，该政策与“卖一买一”如出一辙，相当于更宽松的版本。旨在降低买房人的购房成本，松绑楼市。

土地市场：天津市在经过21年集中供地经历“一热、二平、三降温”趋势变化后，2022年上半年一批次土拍遇冷。2021年首轮供地溢价率走高，楼面价上浮，为近四年最高。二批次金融及土地政策趋严，市场遇冷，房企受“三道红线”考核，融资渠道受阻。三批次集中土拍，多数房企不再激进，致多宗地块流拍下架，三批供地成交楼面价较前两次均有下滑。2022年4月25日，天津2022年第一批土地“两集中”，正式出让。挂牌30宗(29宗宅地+1宗商服),停牌15宗宅地。最终仅成交6宗(5宗宅地+1宗商服),流拍9宗。除了大港地块溢价15%之外，其余全部底价成交，且市区没有土地出让。

商品房市场：2022年上半年天津疫情反复，客户观望情绪持续，市场回暖路程艰辛。2022年上半年商品房供应380万平方米，同比下降48%,成交商品房36,604套，成交面积420万平方米，同比下降42%;与2021年上半年天津楼市成交65,459套相比，今年成交减少28,855套，同步下降44%。2022年上半年年天津商品住宅成交建面均价16,840元/平方米，同比持平。

土地市场：2022年上半年威海共计供应土地162宗，成交91宗。供应可建筑体量947万平方米，与2021年同期供应836万平方米相比，同比上涨约13%。成交体量约415万平方米，同比下降36%,成交楼面均价1,707元/平方米，同比上涨23%。威海市1-5月受疫情及楼市遇冷影响供地节奏放缓，土地市场相对冷淡，挂牌成交为市场主旋律。

商品房市场：2022年上半年商品房供应面积约36万平方米，同比下降67%,成交面积约77万平方米，同比下降15%,成交建面均价12,269元/平方米，同比上涨2%。2022年上半年，威海楼市受疫情及全国经济走势影响，居民购房信心不足，市场供应放缓，成交量持续走低。区域市场分化加剧，导致整体市场呈现量跌价涨的宏观走势。威海地产市场6月受“宽松”政策效应持续发酵，叠加年中冲刺节点双重影响，房地市场成交大幅回升。随利好政策的影响扩散，居民置业信心不断强化，预计下半年威海商品房市场将延续回暖趋势。

4、石家庄市场分析

政策方面：2022年上半年中央及地方政府合力打出稳楼市政策组合拳，向房地产行业释放更多积极信号。石家庄近期也有部分政策出台，但市场反馈仍较为冷淡。石家庄全市已落实首套房20%、二套房30%的首付比例政策。各大银行包括工商银行在内的多家银行已执行首套房最低利率4.25%。房贷政策宽松给了沉寂的市场一支强心剂。目前来看，政策对市场成交直接拉动作用有限，部分项目到访及成交有所增长，但市场分化仍在。2021年房住不炒仍为贯穿全年的主基调，上半年市场调控政策持续收紧，以规范整治为主；下半年从金融、限购政策等方面逐步出现松动迹象，信贷环境持续得到改善。预计2022年房地产政策层面稳步向好，整体市场更加平稳健康运行。

土地市场：2022年1-6月石家庄宅地推出130宗，规划建筑面积322万平方米，较去年同期上涨20%,从需求端来看，1-6月成交规划建筑面积212.95万平方米，成交面积较去年同期下跌7%;成交楼面价为1,925元/平方米，同比下跌25%;平均溢价率1.04%,同比下跌5.74个百分点，大部分土地基本无溢价成交。

商品房市场：2022年上半年石家庄成交商品房14,046套，成交面积154.33万平方米，同比下降23%;与2021年上半年石家庄楼市成交18,255套相比，今年成交减少4,209套，同比下降23%。2022年上半年年石家庄商品住宅成交建面均价14,136元/平方米，同比下浮6%。

5、连云港市场分析

政策方面：连云港市场政策持续松绑。为进一步消除疫情负面影响，促进连云港房地产市场健康平稳发展，连云港扩大住房公积金制度覆盖面和使用面，对灵活就业人员给予缴存补贴，吸引灵活就业人员参加公积金制度，助力灵活就业人员解决住房问题、改善居住条件。信贷政策方面。首套房首付比例按20%执行。引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。优化经营性用地竞买规则，竞拍保证金由阶梯式缴纳规则优化为统一缴纳出让金总额的20%,剩余土地出让价款付清时间延长至合同签订后6个月内。

土地市场：2022年上半年连云港共计供应土地31宗，成交28宗。供应可建筑体量319万平方米，与2021年同期供应321万平方米相比基本持平。成交体量约222万平方米，同比持平，成交楼面均价1,702元/平方米，同比下降46%。

连云港2022年1-5月土地市场供应与成交集中在非核心区，土地市场冷淡，底价成交成为常态。2022年6月连云港集中公示一批优质地块，核心区、成熟区地块频出，该批土地目前暂未发布出让公告，预计今年下半年出让，可以在一定程度上改善市区优质地块无房可供的现状，同时该批供应土地低容积率地块增多，有望改善城市商品房住宅供应结构。

商品房市场：2022年上半年商品房供应面积约178万平方米，同比下降48%,成交面积约209万平方米，同比下降54%,成交建面均价9,559元/平方米，同比上涨11%。

2022年上半年，连云港楼市下行压力持续，加上疫情影响，市场信心不足，一季度楼市“小阳春”并未出现。进入二季度，从中央到地方，利好政策频出刺激之下6月市场成交激增。上半年连云港商品房房市场区域分化现象加剧，开发区、主城区等商品房需求旺盛，但全市去库存压力依然存在。

6、常州市场分析

政策方面：常州市2022年上半年楼市利好政策频出，房地产宏观政策一步步进入相对“宽松”的状态，以实现稳地价、稳房价、稳预期目标。降首付、限售松绑、增加购房补贴、优化落户等实质性利好政策发布，旨在降低买房人购房成本，松绑楼市政策，促进当地房地产行业健康发展。

土地市场：2022年上半年供应商品房可建设面积共计约209万平方米，同比下降56%,成交33宗，成交体量达193万平方米，同比下降46%,土地成交楼面价约为4,922元/平方米，同比基本持平。2022年3月常州政府网站公布了《常州市区2022年度国有建设用地供应计划》及《常州市区2022年度土地储备开发计划》，预计常州市区2022年度普通商品住房用地计划供应总量为39,00亩。全年土地供应充足，受商品房市场“降温”传导影响，常州市土地供应放缓，供应计划集中在2022年下半年，带动上半年整体土地成交量下滑，成交楼面价受影响较小。

商品房市场：2022年上半年商品房供应面积约312万平方米，同比下降50%,成交面积约256万平方米，同比下降47%,成交建面均价12,517元/平方米，同比下降7%。2022年上半年受全国大市场行情影响，购房者观望情绪高涨，随楼市政策暖风频吹，公积金政策、房贷利率下降至4.25%等利好不断加持，市场信心呈现上涨趋势。受上半年市场规模下行影响，常州市内部成交结构发生变化，各楼市板块间的分化加剧，导致整体市场商品房房成交均价出现结构性下降，城市核心区商品房成交均价仍然呈现上升趋势。

7、镇江市场分析

政策方面：在全国“房住不炒，因城施策，促进房地产良性循环”的宏观大背景下，镇江市重点发力人才引入与公积金政策方面，精细化调控市场。以刺激市场需求为导向先后释放：购房补贴、优化贷款条件、降低首付比例等楼市利好政策，降低客户购房成本。

土地市场：镇江市2022年上半年供应商品房可建设面积共计约244万平方米，同比下降9%,成交44宗，成交体量达326万平方米，同比下降45%,土地成交楼面价约为2,747元/平方米，同比下降18%。上半年疫情反复影响之下居民购房意愿受到一定程度抑制，楼市利好政策虽已发布，但仍需时间发酵以稳定镇江楼市，在此情景下镇江土地出让计划放缓。上半年镇江市区无土地供应与成交。

商品房市场：2022年上半年商品房供应面积约115万平方米，同比下降52%,成交面积约145万平方米，同比下降45%,成交建面均价11,169元/平方米，同比持平。2022年上半年全国房产环境多重因素影响，镇江市商品房推售节奏放缓，成交量虽到达近五年新低，但成交均价维稳，且商品房市场库存持续走低。土拍市场节奏放缓，导致上半年新入市项目数量降低，市场竞争强度有所下降。预计下半年镇江市场在利好政策调控下将有所回暖，但仍将延续低位运行趋势。

8、惠州市场分析

政策方面：全国一季度受疫情多点散发等因素影响，经济发展面临挑战，房地产市场受较大影响；二季度以来，在中央稳楼市的主基调之下，各地因城施策的宽松政策密集发布，市场整体供求出现复苏苗头。惠州紧跟中央步伐，自2022年4月起多次出台稳楼市政策，如降首付降利率、取消限购、公积金宽松、预售资金监管优化等，以优化当地房地产企业营商环境，舒缓房地产开发企业经营压力，稳定居民。

土地市场：2022年上半年供应商品房可建设面积共计约122万平方米，同比下降66%,成交体量达130万平方米，同比下降67%,土地成交楼面价约为3,366元/平方米，同比下降4%。整体商品房市场承压，惠州市上半年土地供应放缓，土地市场热度不显。

商品房市场：2022年上半年商品房供应面积约344万平方米，同比下降58%,成交面积约290万平方米，同比下降56%,成交建面均价13,118元/平方米，同比持平。2022年上半年受大环境经济下行及疫情反复影响，购房者观望情绪上升，市场热度下降，导致房地产开发企业推盘意愿低。从4月份始，在惠州解除惠湾限购、房贷利率降低，公积金可以缴纳首付款等利好的刺激下，楼市的成交量开始回升，预计随政策利好的不断发酵下，惠州市2022年下半年市场将呈现回暖趋势。

(三)报告期公司经营情况总结

1、报告期公司总体经营情况回顾

(1)本报告期，房地产全年新开工面积约48,262平方米，竣工面积约16.93万平方米，结算面积约27.14万平方米。2022年上半年公司签约销售面积14.57万平方米，销售金额为95,313万元。

(2)环保版块业务开展情况。

公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目工程投资、化工资源品再生利用三大板块。受宏观经济增长放缓、政府财政收入和社会固定资产投资增长速度下降的影响，行业风险日渐凸显。根据国家政策和行业政策的导向，华陆环保调整了生产经营计划，主要开展EPC工程项目，在山东蓝帆等主要客户取得一定突破。与此同时，其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面问题的问题已经逐步解决，公司生产经营基本步入正轨。目前公司除正常运行外，主要在进行前期应收账款催收等重点工作。

2022年上半年瀚渝公司按照年度经营计划有序开展各项工作，大力拓展市场；在严峻的市场环境下，危废收运处置量较去年稳中有升。在上半年已获危险废物改扩建项目环评批复，对现有产线进行全面优化，并主要新增30000吨油基岩屑处置利用以及1405吨稀贵金属回收利用，目前产线建设正按序推进，部分新建产线已建成并通过专家评审，将在下半年取得资质。通过新建产线和产线优化提升瀚渝公司处置资质和处置能力，不但顺应不断变化的市场环境和增强了瀚渝公司抗市场风险能力，也将极大提升瀚渝公司主营收入和利润。

新增土地储备项目：报告期内公司无新增土地储备。

累计土地储备情况备注：由于相关规划条件存在变更的可能性，故大足财信中心项目目前暂缓施工，公司与政府正在积极沟通，待政府方面规划明确后进一步施工。主要项目销售情况主要项目出租情况土地一级开发情况适用R不适用融资途径发展战略和未来一年经营计划

1、发展战略

(1)保利润底线不突破、确保现金流安全。

(2)以人为本、管理提效。

(3)紧跟政策、放眼未来。

2、经营计划

2022年公司将以快周转模式为主，确保平稳运营，提升抗风险能力，在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，提高公司运营能力。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保R适用不适用截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为337,034万元。本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)适用R不适用

二、核心竞争力分析

1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，房地产开发经验较为丰富。

2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的房地产开发业务较为匹配。

3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。

4、目前重庆瀚渝公司具备11大类24种危险废弃物处理资格，在目标市场具有较强的竞争优势。华陆环保公司拥有5项实用新型专利，获得环境工程(水污染防治工程)专项设计甲级资质、环境工程专业总承包二级资质。

三、公司面临的风险和应对措施

1、房地产领域

(1)疫情风险：疫情反复及不确定性可能导致中高风险地区甚至低风险地区子公司停产、停工，工程建设延期，造成公司整体项目销售、回款周期拉长，从而影响公司经营业绩。

(2)融资风险。房地产企业属于资金密集型和高杠杆企业，资金需求量极大。随着国家出台房企端“三道红线”及银行端“两道红线”，房企融资持续收紧、融资成本不断上升，对公司的资金产生不利影响。对此公司将继续拓宽融资渠道，强化与上下游合作伙伴的关系，提高经营性融资，同时提升资金管理水平，满足公司发展和项目开发建设对资金的需求。

(3)市场竞争风险。受最近2年疫情、就业及市场下行影响，房地产市场观望情绪及竞争愈发严重。对此，公司将继续强调目标导向，细化管理颗粒度，不断提升客户满意度，促进销售。

(4)可持续发展风向。公司现有土地储备的总建筑面积为61万余平方米。应对措施：公司将紧跟政策，放眼未来，做好存量项目的开发与销售，积极寻找与公司规模相关的项目。

2、环保产业领域

竞争加剧的风险。随着国家对环境治理的日益重视，环保产业也将迎来前所未有的发展机遇，但同时工业危废、工业零排放领域的竞争形势将会日趋激烈，公司也将面临更严峻的挑战。对此，公司将合理调整、优化环保板块产业结构，做好轻资产运营模式产业探索及项目落地，加大资源配置，抓住机遇，做好产业发展。

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