重磅!这个城市放大招,二手房可“带押过户”!无须提前还贷,无须垫付资金

2022-08-17 20:49:10 来源: 中国证券报 作者:董添

  8月17日,济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布,创新推出二手房“带押过户”登记,对于存在抵押的房产要上市交易的,无须提前还贷或垫付资金,即不用先归还原来的房贷,就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

  该模式已在当地建行、工行、北京银行等多家银行试点成功,并将在全市二手房市场全面推行。

  降低交易成本

  据了解,以前办理二手房交易过户,要走“卖方借款或买方垫资-还清银行贷款-解除抵押-办理交易过户-买方重新设立抵押”的流程,登记完成后买方银行放款,卖方最终才能拿到剩余的房款。双方不仅要在不动产登记机构和银行之间来往多次,所需的时间周期也会很长,少则十天半个月,多则一个月以上。

  对于有改善住房需求的卖方而言,要把房子卖出去,用卖房款还清原房贷、改善置业,需要综合考虑挂牌成交周期、过户解押周期,无形中大大降低了市场流通性。

  济南市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统,银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记,买卖双方在手机端确认“双预告登记”。同时,通过积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口,进一步简化办理流程。

  这一调整将带来两个好处:一是降低交易成本。传统模式要求先解押才能过户,解押就必须要还款,不还款就不可能解押,也就无法办理过户;而买方如果需要贷款购房,就必须先办理过户和抵押,银行才能放款。在这种情况下,卖方想要用买方的钱还清贷款是不可能的,就必须筹措资金,因此额外增加了一大笔支出。“带押过户”模式就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款,从而降低交易成本。二是化解交易风险。新模式不需要先解押,买方把购房款打到提存账户就可以拿到房。如果过户存在问题,房款还能原路返还,最大程度保障双方利益。

  下一步,济南市将扩大政企联动范围,不断加强平台的安全保障,提供更多便利性,联合以齐鲁公证处、中住地产为代表的公证机构和中介机构广泛参与,积极宣传引导,让“带押过户”成为二手房交易市场的新常态。

  促进房地产市场良性循环

  业内人士指出,办理抵押预告登记后即可放款,在这些年商品房预售过程中一直是存在的,但在存量房交易中,开展的城市不多。济南住房公积金中心联合济南市自然资源和规划局发布通知,推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式,调整公积金贷款放款流程,将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款,为“带押过户”新模式的实施提供了政策保障。

  8月15日起,在济南市行政区域内购买二套房,公积金贷款首付款调整为四成。这些政策的出台,都将为房地产金融市场注入新的“活水”,对济南市房地产市场健康平稳发展提供更好的保障。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,目前,二手房交易成本高、交易周期长,影响了二手房整体成交量。济南推出的这一政策有助于加快换房需求入市,促进二手房流通。

  “过去,也有城市试图推进这项政策,但由于担心风险、银行之间的协调等,并未有效推进。济南推出该模式后,有望在全国推广,进一步促进房地产市场良性循环。”李宇嘉指出。

  编辑:宋兆卿 亚文辉

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