当保交楼遇上“硬骨头” 破局之道在哪里

2023-06-16 22:46:11 来源：经济观察网作者：陈月芹

　　经济观察网陈月芹/文一年前，开发商的持续爆雷，给城市留下了一个又一个停工项目，那些斥资百万打造的千尺沙盘，曾经描绘了美好的生活理想，在打骨折卖房、送车位、送十年物业费后，理想并没有照进现实，沙盘背后至今仍是一片荒芜。

　　工地上，工人的身影越来越少，塔吊和挖机不动了，工程陷入停滞。刚建起来的几栋楼体架构，区位很好，户型朝向很好，风一吹，赤裸的钢筋水泥里南北通透。

　　2022年7月，百城业主宣布“抱团停贷”影响巨大，高层随即定调，“保交楼”成为一年来开发商、地方政府的重要任务，金融系统从中助力，如央行指导国开行、农开行释放千亿级专项借款，多部门联动了起来

　　最开始，保交楼进展还算顺利——那些仍然有盈利空间的项目被收并购，账面为负的项目尽量申请纾困专项借款，钱慢慢进来，一份份迟到的交付喜报，同样振奋人心。

　　2023年以来，部分城市的保交楼逐步显现后劲不足的情况，很多项目恢复不畅，政府也开始收紧专项借款的审批和发放。

　　为什么会出现这样的现象？

　　首先，保交楼行动必然是先易后难。在经过了开发商自救卖资产、金融机构接盘和AMC盘活，以及中央纾困资金再筛选过一轮，如果停工项目还没有获得活水，它最终成为烂尾楼的可能性很大，是保交楼里最难啃的骨头。

　　其次，从宏观上看，对所有需要保交付的项目来说，千亿级的专项借款是杯水车薪，它的角色定位更像是针灸，用于激活金融体系的活力，但现实中，出于多方利益考量，与专项借款相匹配的配套融资，并未如预期般涌来。

　　如果2000亿专项借款以10万元/套的标准下发，约保200万套房，而来自政府部门的数据口径显示，仅恒大一家就有150套已售但逾期的房子待交付。有些项目，工地只挖了坑，房子却预售一空，剩余货值远远不够覆盖成本。

　　备受开发商和地方政府期待的社会配套融资，由于商业银行自身的考量，也很难到位。

　　在这种情况下，各家开发商，很多时候只能用少量的钱，维持工地启动，缓慢地建设，营造出一种正在努力保交楼的氛围——这种仪式，的确能稳住一部分业主和潜在购房者的心。

　　第三，多方面的利益相关者，对解开症结有心无力。

　　比如曾想要试水纾困类项目的代建公司，现实中屡屡碰壁：总包单位要结清旧账，新工程要现钱，要抵押物，否则拒不交楼、拒不退场；

　　各方债权人使尽浑身解数申请法院查封，以保卫资产，降低了资产流动性，客观上拖延了保交付的资金安排；

　　而被地方政府督促保交楼的开发商们，卖的每一套房款都悉数存进监管账户，与日常运营几乎绝缘，很多境况不好的开发企业基本处于人心涣散的状态。

　　破局之道在哪里？

　　正如一位深入参与保交楼的地方官员呼吁的那样，客观评估全国停工项目的数量和资金缺口非常重要，对专项借款的使用和后续审计，都应当适当地容错容缺。如果保交楼是铁的目标，那直面问题、尊重规律，给予一定的弹性空间，才是下一步应该遵循的原则。

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