郑州楼市大消息!探索一手房带押过户

2024-02-22 17:18:12 来源: 证券时报 作者:吴家明

  二手房带押过户已经在多个省市推行,一手房带押过户也正逐渐推开。

  2月22日,据郑州市发展改革委官网消息,郑州市发改委近日发布关于《郑州市2024年优化营商环境工作要点(征求意见稿)》向社会公开征求意见的公告。

  征求意见稿提到,探索开展一手房带押过户,实现新增商品房在建工程抵押状态下办理交易过户相关业务,进一步降低开发企业经营和制度性交易成本,提高一手房市场流通性。

  与此同时,试点推进现房销售改革。探索建立试点项目融资、销售与建设项目审批流程无缝衔接制度;建立告知承诺绿色通道,推进数据赋能,实行并联审批;建立公共配套设施向项目首期安排衔接机制。实现分期销售与分期规划、分阶段施工许可、联合测绘、分期验收、分期交付协同,形成房地产开发项目“减时间、优服务、降成本”可操作可推广流程机制。

  有业内人士表示,二手房带押过户涉及的主要是金融企业与自然人之间的债权债务关系,贷款变更也相对简单;而一手房带押过户需要协调开发企业、金融机构和个人之间的业务关系。

  据悉,目前的流程是开发商如需对已抵押的在建工程进行销售并办理过户,需先偿还开发贷,银行再为相应的在建工程办理涂销,开发商最后再办理销售、过户。而在一手房带押过户模式下,开发商在对已抵押在建工程进行销售、过户时,在未偿还开发贷的情况下,将在建工程涂销、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记(如购房人付款方式为按揭贷款)合并办理,后续再使用购房人的购房资金(包括首付款和按揭贷款)偿还开发贷,该模式缩短了原流程的涂销、过户、再抵押办理时效,减轻了开发商需先偿还开发贷的资金压力,有利于开发商的资金快速回笼。

  记者梳理发现,一手现房带押过户此前首次在广州出现。也有分析人士表示,一手房带押过户最大的堵点便在于,如何最大限度降低转移登记过程中的风险,在保障各方利益不受损的情况下同步办理转抵押及过户登记。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,在一手房带押过户的模式下,一是银行在未收到足额清偿对应部分开发贷款的情况下,预售商品房已完成了产权转移与抵押权对应债务的转移,这将导致开发贷阶段性抵押权益悬空,对于开发贷银行来说可能意愿不强。广州之前已经探索了一手房带押过户,但效果并不是很明显,主要原因还是银行担心抵押权落空,开发商多投融资高杠杆财务信息不透明,更加剧了这一担忧。因此,需要不动产登记和银行住建等部门在各自信息系统上通力合作,几个不动产产权变动的环节(涂销、转移、预告、再抵押等)无缝对接。此外,同一家银行(支行)目前可以探索实施,还可以扩大到同一家银行系统内。

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