上海豪宅市场的“狂欢”仍在继续上演。

　　4月25日，上海最新一处高端住宅项目保利世博天悦开盘首日录得超80.84亿元销售额，去化率或在80%左右，延续了3月底以来的热度。此前一周，上海豪宅市场已连出两个“日光盘”。

　　在房地产市场仍在持续筑底的过程中，上海豪宅市场似乎走出了独立的行情。而放眼全国核心城市，一千万元以上的高端住宅成交量正呈现稳步增长态势。最近的火热行情还能持续多久，豪宅市场会是房企争夺的下一个赛道吗？

　　上海豪宅连出两个“日光盘”

　　上海豪宅市场的热度升级，是从3月28日中海顺昌玖里以196亿元单盘销售额刷新全国纪录开始的。

　　紧接着，4月初，上海陆家嘴（600663）板块滨江凯旋门项目因504%的认购率触发积分摇号，113.04分的积分门槛也使其成为仅次于徐汇云锦东方、前滩百合园的第三高入围分楼盘。

　　4月10日，位于上海市黄浦区的融创外滩壹号院二期开启认筹，4天半的时间里吸引了350组客户，认筹比超过170%。

　　随后，在滨江凯旋门和融创外滩壹号院二期各自的正式开盘当日，双双实现“日光”。其中，滨江凯旋门价值1.1亿元“楼王”开盘就被选走，单日收金70.27亿元。融创外滩壹号院二期则凭借单日99.97亿元的销售额成为年内上海单盘销售额TOP2的项目。

　　4月25日，上海最新一处高端住宅项目“保利.世博天悦”开盘。据悉，本次共推出291套房源，项目总价102.3亿元，套均价格超过3500万元。从销售信息来看，虽然未能实现“日光”，但单日80.84亿元的销售额也同样展现出了较强去化能力，延续了豪宅市场热度。

　　克而瑞研究中心俞倩倩告诉，最近以中海顺昌玖里为代表的豪宅热销，原因无外乎是区域核心，板块内供给稀缺、与周边二手房存在一定价格倒挂、配套健全、产品力强等。

　　而在一位业内人士看来，“房企手中能同时满足上述条件的豪宅项目并不多。”

　　那么为何近期会有这么多颇具优势的豪宅项目同时期入市呢？这或许与上海“豪宅限价放宽”有关。

　　豪宅集中入市

　　有媒体援引知情人士称，近期入市的上海豪宅项目中有一些其实早就达到预售条件，有的甚至等了两三年，从期房等成了现房。但由于新房审批价格远低于附近二手豪宅价格，为了提高备案价格，因此，从2023年年中开始，各大开发商开始了与监管部门的一轮轮“磨合”。

　　最终，中海顺昌玖里以17.2万元/平方米的备案价通过。相比之下，2020年6月，位于中海顺昌玖里北侧500米左右的翠湖天地五期开盘均价为16万元/平方米；同年11月，与中海顺昌玖里仅一路之隔的中海建国里开盘均价为14.3万元/平方米。

　　紧跟中海顺昌玖里脚步，近期热销的融创外滩壹号院二期、保利世博天悦的备案均价来到了16.8万元/平方米，滨江凯旋门的均价则为17.28万元/平方米。

　　根据克而瑞上海机构统计，上海第三和第四批次集中供应的44个项目中，均价超过16万元/平方米的项目合计有7个，占比约为16%；均价超10万元/平方米的项目占比更是接近30%。

　　从房企的豪宅供应量来看，今年被称之为“豪宅元年”似乎并不为过。克尔瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上的高端住宅供应占比接近商品住宅供应总量的20%，而过去五年这一比重都维持在10%以下。仅上海今年前四个批次的新房供应中，总价在2000万元以上的高端住宅供应总量就已经达到2728套，是2023年全年的77%。

　　房企的推盘热情并未结束，2024年还将有一批豪宅密集入市。据克而瑞不完全统计，上海市中心的城市更新类豪宅存量达300多万平方米，已经浮出水面的风貌别墅就有42个。

　　持续热销的底层逻辑

　　在房企的供应热情被点燃后，优质豪宅项目的集中入市也让积蓄已久的需求爆发了出来，成交数量大幅提升。

　　克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上高端住宅共成交1213套，同比增长38%，成交规模是2016年以来单季最高。其中，3月单月成交1079套，同比增长4倍多。

　　在购房者和专家给出的豪宅热销理由中，“一二手价格倒挂”被高频提及。差价的存在让购房者有了“买到即赚到”的心理，不少曾观望二手豪宅的潜在买家，也毫不犹豫地转向了新房市场，进一步推高了一手豪宅热度。

　　从目前的价格表现来看，热销楼盘一二手价格倒挂的情况的确存在。比如认购率为144%的中海顺昌玖里，其开盘均价与周边二手房普遍存在4万～5万元/平方米价格差；再如认购率超170%的融创外滩壹号院二期，可参考的外滩壹号院一期二手房价格已站上20万元/平方米高位，与其16.8万元/平方米的开盘价也存在较大价差。

　　事实上，放眼全国的核心城市，一二手房价格倒挂也是去年不少豪宅项目热销背后的一大逻辑。

　　根据克尔瑞发布的信息统计，去年典型城市一二手倒挂比例在20%左右的豪宅，去化率基本都达到了100%。其中，杭州潮映万象轩项目倒挂比例更是高达31%，巨大套利空间引发单盘打新热，两次开盘最低中签率仅10.08%。

　　豪宅市场会是房企争夺的下一个赛道吗？

　　不过一个不容忽视的趋势是，今年以来，上海高端住宅市场新房和二手房价格倒挂空间正在收窄。

　　据凤凰网房产上海站统计，上海市中心核心板块的倒挂现象已经不似前几年那么明显。比如位于徐汇滨江板块的百汇园项目三期，新房开盘价格13.2万/㎡，当时周边二手房成交价为17.5万/㎡，一二手倒挂率约33%，而今年百汇园一期、二期的二手房价已回落至每平方米14万，价差明显收窄。

　　另一个例子是位于黄埔老西门的复兴珑御，作为上海积分制以来的又一高分“选手”，其二手房价曾突破25.6万/平方米的高价，倒挂率约88%，不过目前已回落至20万元/平方米左右。

　　数据来源：https://www.creprice.cn/

　　“因二手房价格回调，一二手倒挂空间正在缩小。”俞倩倩表示。

　　而随着高价新盘限价机制逐步打开，也有望对价差带来进一步影响。58安居客研究院院长张波在接受媒体采访时表示，接下来，让新房回归市场逻辑是趋势。

　　在高端改善产品集中入市后，日后的去化表现已然成为上海楼市将要面临的一大考验。有分析认为，供应放量后，购房者对于产品、地段等方面的要求会更加挑剔，高端市场或将面临客户分流的处境。

　　在俞倩倩看来，未来随着豪宅供应放量，将倒逼产品竞争更加激烈，未来产品力即是销售力。同时可以预判，单个项目之间冷热不均的情况也会愈演愈烈。

　　俞倩倩认为，高端豪宅无论从去化率还是利润率都明显优于普宅，以上海为例，主城核心区改善盘明显优于外围刚需盘。豪宅市场回暖会提升房企对低容积率、改善型项目地块的偏好程度，比如某些地块具备不可复制的景观资源、地理位置优越、容积率低等条件，更有利于打造豪宅项目，会得到房企的关注。

　　“不过从房企的角度来说，是否投资还是更多的取决于市场是否回暖、现金流是否充足，整体经营层面以‘稳’为主。”俞倩倩表示。

　　从最近一次杭州土拍的表现来看，房企在拍地决策上的确愈发谨慎。作为与去年热销的潮映万象轩同在钱江新城二期板块的四七堡宅地来说，在4月16日的土拍中最终仅以底价成交，是由滨江集团（002244）和钱江新城开发集团以超35.94亿元总价共同竞得。

　　“我们已经很久没有拿地了。”一位近期参与到上海豪宅狂欢的房企内部人士表示。

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