记者李贝贝上海报道

　　2023年，政策端对于住房租赁市场的扶持力度显著加大，金融支持、税收优惠、房源筹集、租购同权等涉及供需两端的利好政策不断释放，2024年开年，住房租赁金融17条正式落地，进一步缓解租赁企业融资端的问题。

　　行业春风之下，住房租赁行业的商业模式逐渐清晰，资本热度重燃，市场参与者愈发多元，为市场带来了更多的活力和可能性。

　　值得注意的是，保租房REITs的热度仍在持续。截至目前，已经有5只保租房REITs成功上市，还有多只保租房REITs正在推进和申报中，市场持续扩容。

　　在4月24日召开的观点住房租赁大会上，华润有巢战略投资部负责人李伯乔向《》记者等媒体强调了上海在保租房投资中的重要地位。李伯乔认为，在“十四五”这个阶段，上海计划筹集47万套租赁住房，达到同期住房的新增总体供应量的40%，“作为行业的从业人员，以及对于整个保租房或租赁住房的投资来说，上海是一个非常重要的阵地”。

　　租赁企业头部效应凸显

　　据观点指数统计，2023年，住房租赁企业在规模、营收、盈利等多方面取得不错的成绩，推动行业实现高质量发展。

　　《》记者日前从观点网方面获悉，已披露2023年业绩的6家房企系租赁企业全年收入合计82.23亿元，同比增长6.97%。同时，正式对外宣布实现盈利的租赁企业再添新成员，企业创收和盈利能力正稳步提升，租赁业务坚定向前发展。

　　在观点指数统计的租赁样本中，已开业规模超十万间的租赁企业包括自如、相寓、泊寓以及冠寓，规模优势明显。同时，已开业规模超5万间的租赁企业包括魔方公寓、乐乎公寓、百瑞纪以及瓴寓在内的多家企业。

　　对比2022年底，租赁企业已开业房量规模增长明显。截至2023年底，泊寓、冠寓、招商伊敦以及城家公寓已开业房间数分别为18.01万间、12.3万间、2.95万间以及3.59万间，已开业房量分别同比增长8.04%、6.03%、10.19%以及48.92%；出租率方面，2023年租赁企业继续展现稳健的项目运营管理能力，在营项目出租率维持稳定。观点指数统计的样本企业整体平均出租率为92.57%。

　　从营收方面来看，已披露2023年业绩的6家房企系租赁企业全年收入合计82.23亿元，同比增长6.97%，其中泊寓贡献占比42.08%，租赁企业创收能力稳步增长。

　　万科早前在2023年度媒体交流会上即表示，泊寓在去年5月份、6月份开始首次实现利润回正。同时，万科在2023年年报中正式对外宣布泊寓业务在成本法下实现整体盈利，全年EBTIDA6.65亿元，同比增长32.3%；瓴寓官微则披露，2023年全年规模和利润创新高，同时整体利润和经营现金流均实现“双正”。

　　在泊寓和瓴寓宣布实现盈利前，房企系租赁企业中已公开宣布实现盈利的仅有龙湖冠寓和招商伊敦。

　　据龙湖披露，长租公寓航道持续贡献租金和盈利。龙湖的C3航道包括长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓-霞菲公馆以及活力街区四大产品线，C3航道已经实现了6个亿以上的利润；招商蛇口（001979）2023年年报披露，2023年长租公寓业务全年运营收入10.88亿元，EBTIDA6.89亿元。

　　基于租房市场的民生属性，长租公寓产品具备高投入、长周期、慢回报的特性，这也决定了租赁企业需要长期稳定经营。观点指数认为，租赁企业达成一定管理规模后，前期投入基本完成。在企业控制成本以及项目实现稳定的运营下，已经进入收获期。而头部租赁企业先后宣布实现盈利，为坚守在租房领域的企业和新进品牌注入了发展动力和信心，同时推动市场向上发展。

　　保租房REITs稳健性凸显

　　值得一提的是，在住房租赁市场，保租房REITs的表现可圈可点，2023年全年累计可供分配金额、租金收入等多项指标数据均超预期，底层项目出租率保持高位水平，保租房REITs的稳健性凸显。

　　据观点指数统计，基金业绩报告显示，华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及红土创新深圳安居REIT年度累计可供分配金额分别为6076.14万元、5505.3万元、5732.62万元和5109.63万元，完成度分别为125.3%、110.99%、103.89%和108.92%。

　　项目经营层面，4只基金底层项目展现出稳健的经营能力，出租率、租金收缴率长期保持高位水平。2023年连续四季度的底层项目出租率数据保持在90%以上。

　　具体来看，位于厦门的园博公寓和珩琦公寓自基金成立以来连续五个季度的出租率数据保持在99%以上。除了2023年第三季度微降外，总体保持上升趋势，同时在2023年第四季度创新高。

　　其中，华润有巢REIT的有巢泗泾社区去年1-4季度的出租率分别为96.99%、96.52%、94.54%和92.88%。今年3月21日，华润有巢REIT表示，市场化运营项目的出租率确实存在季节波动的特性，但从全年来看不会对业绩实现产生实质性影响。

　　今年一季度，华夏基金华润有巢REIT底层资产延续良好的经营态势，基金层面实现收入1961.75万元，一季度可供分配金额为1220.25万元；而在项目经营层面，截至2024年3月31日，泗泾项目租赁住房的按房间数量的出租率为94.38%，东经项目租赁住房的按房间数量的出租率为94.29%。

　　同时，四单基金底层资产租金单价在2023年呈上涨走势。对比2023年初，2023年底华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及红土创新深圳安居REIT底层资产租金单价涨幅分别为5.01%、4.46%、7.86%以及0.21%。可以发现，前三个的租金单价增长明显。

　　就在4月23日举行的上海市保租房REITs集体业绩说明会上，华夏基金华润有巢REIT运管机构总经理陈嘉透露，华润有巢已从存量和增量两个方面规划了可持续的扩募计划。

　　其一是做优存量，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，相关项目已达到稳定经营状态，将尽快推进扩募工作；其二是做实增量，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产，“我们近期也在积极关注并获取相关保障性租赁住房项目，提升潜在扩募资产池的规模。”陈嘉表示。

　　2024年，保租房REITs继续迎来新成员，企业申报发行节奏加快，保租房REITs数量和规模将得到进一步扩大，为市场注入新的活力。

　　例如，1月12日，国泰君安城投宽庭保租房REIT在上海证券交易所挂牌上市，成为国内第五单保租房REITs产品。基金募集规模30.5亿元，是当前发行规模最大的保租房REITs产品。此外，上海新黄浦（600638）表示计划以上海闵行区梅陇社区项目作为首次申报发行保租房REITs的底层资产；3月，上交所已受理建信建融家园REIT项目的申报等。

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