净吸纳量回升、租金持续调整 今年上半年北京写字楼“以价换量”

2024-07-10 23:10:10 来源: 新京报

  “如果只看北京写字楼的新增需求,二季度好于一季度,但是整体需求复苏仍然缓慢。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示,这样的供需背景下,“业主之间的竞争非常激烈,为了抢夺优质客户,给出的优惠力度非常大,诸如一些超甲级写字楼,去年非常稳定,今年在租金上也很灵活。”

  今年上半年的北京写字楼市场,一个明显的特征就是净吸纳量同比上升,市场活跃度有所恢复,但是价格调整仍在持续。

  仲量联行华北区董事总经理张冀苏认为,“租金持续调整,预计将在下半年对市场活跃度的提升产生积极影响。”

  升级换迁需求下,上半年净吸纳量同比回升

  净吸纳量是指在一定周期内,写字楼市场中所发生的所有新租、扩租以及退租面积的加减总和。如果净吸纳量持续为正,说明市场活跃度高。可以说,净吸纳量是衡量一个阶段写字楼活跃与否的重要指标。

  从二季度数据来看,高力国际数据显示,北京甲级写字楼市场需求持续恢复,净吸纳量接近6万平方米,连续四个季度实现整体市场去化,累计去化总量接近28万平方米。

  从半年数据来看,世邦魏理仕数据显示,上半年,北京净吸纳量同比回升,录得12.1万平方米,在升级换迁需求的带动下,甲级写字楼贡献率高达84%。整体空置率呈小幅回落态势,受益于个别大面积需求的落位,部分子市场去化情况有所改善,其中CBD空置率在连续六个季度上升后首次下降,而望京空置率环比降幅为各子市场中最大。

  对于净吸纳量上升的原因,孙祖天认为,主要原因在于大型企业大规模退租现象较去年同期有所减少。去年上半年,不少互联网企业或金融机构出现到期退租或没到期就退租的现象,今年上半年,这种情况逐渐减少。这是净吸纳量上升的主要原因。如果只看新增需求,二季度好于一季度,但是整体需求复苏仍然缓慢。

  从需求的细分市场来看,金融与TMT(科技、媒体、通信)行业排在前两位。“上半年表现比较突出的是消费品制造业,诸如新能源汽车,有比较明显的租赁动作,更多是升级型的搬迁。”孙祖天表示。

  甲级办公楼租金调整或将持续

  在租金方面,仲量联行数据显示,二季度,全市甲级办公楼市场平均租金环比下滑3.3%,同比下降12.7%。在需求不足的市场环境下,业主在继续下调租金以吸引新租需求的同时,在续租方面也开始提供租金优惠以维持租户稳定性。

  “需求复苏或需更长时间,全市租金调整期预计将在2024年持续。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示:“尽管2024年将有大量租约到期,或可为市场带来新的需求机遇,但在经济复苏基础有待进一步夯实的市场环境下,大部分业主在企业到期时提供的商务条款更加灵活,企业在作出重大搬迁决策时亦更加谨慎,租约到期后原地续租比例预计会在2024年明显升高。需求持续承压下,业主预计将提供更可观的租金折扣以吸引和保留租户,全市租金将在2024年进一步下探。”

  展望2024年下半年,世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部负责人袁慧指出:“预计三个项目近26万平方米的新增供应将会在丽泽和通州等新兴区域交付,此外北京市还会有个别改造项目陆续完工入市,预计整体空置率或将小幅上升,租金将持续下行。”

  物业资产交易同比上升51%,险资出手霸榜前三

  在物业资产交易方面,二季度,为应对市场周期性调整,部分企业加快处置核心资产。据世邦魏理仕统计,2024年上半年,北京物业投资市场共录得17笔交易,交易额同比上升51%达185.5亿元,其中二季度完成8笔交易共计121.0亿元。

  而二季度交易中,最大的三笔交易金额占比高达84%,分别是新华保险601336)接盘位于CBD商圈集合写字楼、商业和酒店的核心资产,远洋和太古地产联合开发的在建项目颐堤港二期被中国人寿601628)和太古地产联合接手;此外,中国人寿加速布局养老赛道,购入昌平北七家华润开发的悦年华养老社区。值得关注的是,这三宗交易都是险资出手。

  其中,远洋集团在6月7日发布公告称,将其在颐堤港二期商业综合体项目中所持有的64.79%股权转让给中国人寿及太古地产,交易总价约40亿元。目前,该项目正在建设中,预计将于2025年及2026年分阶段入市,项目包括商场、办公楼及酒店等多种业态。

  世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示:“在可售优质资产数量增加和资产价格持续下行等因素推动下,备受投资者关注的北京核心区域优质资产上半年交易放量,交易金额占比达62%。而优质产业园区和长租公寓板块,由于租赁基本面相对稳定且受到REITs利好覆盖,获得投资者高度关注。未来买卖双方价格预期差将逐步收窄,加之更多高性价比资产投放到市场上,预计将加速交易落地。”

关注同花顺财经(ths518),获取更多机会

0

+1
  • 英可瑞
  • 德迈仕
  • 大众交通
  • 星网宇达
  • 锦江在线
  • 英飞特
  • 北汽蓝谷
  • 东箭科技
  • 代码|股票名称 最新 涨跌幅