上半年房地产仍在洗牌,保利稳坐“榜一大哥”,险资不当股东当“房东”
房企的业绩依然在整体下行,过往对地产股青眼相加的险资现在对房企兴趣寥寥。
楼市调整已持续三年,房企的洗牌却还未结束。
近日,港A两市的上市房企陆续公布上半年销售数据或业绩预告,从结果来看,自去年超越多年排名第一的碧桂园后,保利发展(600048)已然坐稳房地产“榜一大哥”的宝座,而碧桂园的名次仍在后退,上半年已掉出十强之列。
同样跌出10强榜单的还有金地集团(600383)。了解到,上半年,金地集团实现签约金额361.1亿元,同比下降57.92%,排名第14;在去年,金地集团位列房企第十强。
房企的销售规模依然在整体下行。上半年,十强房企的销售门槛为511.2亿元,而去年同期是925.8亿元。
收入和利润水平也在继续滑坡。根据金融终端,截至7月14日,A股市场至少49家涉房企业发布业绩预告,其中34家发生亏损,其中不少房企亏幅同比扩大,主要原因是房地产销售收入下降致使结转收入下降。
过往对地产股青眼相加的险资现在对房企兴趣寥寥,继中国平安“清仓”碧桂园后,保利发展也在最近一年遭到第二大股东泰康人寿的减持。
销售额继续下跌,房地产不赚钱了
在已经发布业绩预告的49家涉房企业中,仅有15家企业上半年赚到了钱,这些企业包括华丽家族(600503)、黑牡丹(600510)、亚通股份(600692)、绿地控股(600606)、云南城投(600239)、世荣兆业(002016)、深深房、财信发展(000838)、新华联(000620)、三湘印象(000863)、保利发展、沙河股份(000014)、中国武夷(000797)、深物业和莱茵体育(000558)。
统计得知,上半年,这15家涉房企业实现的归母净利润介于246万元至75.08亿元。其中,赚得最少的是华丽家族,预估归母净利润为246万元至369万元;最多为保利发展,归母净利润初步核算结果为75.08亿元。
不过,尽管这些涉房企业在上半年得以盈利,但只有6家企业的归母净利润同步增长,其余出现了程度不同的下降,主要原因是房地产可结转收入下降。
比如绿地控股上半年实现的归母净利润预估为2.0亿元至2.5亿元,而去年同期为26.10亿元;沙河股份上半年预估为5100万元至5600万元,去年同期为4.39亿元;深物业上半年为920万元,去年同期约为2.21亿元。
值得一提的是,保利发展虽然上半年的营业收入同比上涨1.64%至1392.69亿元,但“受市场下行及价格承压影响,项目结转毛利率下降”以及“报告期内结转项目权益比例下降”,上半年实现的归母净利润同比下降38.57%至75.08亿元。
由于销售规模仍在显著下降,未来,房企的收入和利润依然面临不小的下行压力。
统计得知,截至7月14日,上半年的销售十强房企已基本确定,分别为保利发展、中海地产、万科、绿城中国、华润置地、招商蛇口(001979)、建发国际集团、滨江集团(002244)、越秀地产、龙湖集团。
其中,华润置地虽未公布业绩预告,但前5月累计合同销售金额达到927亿元,而上半年已确定销售额超过千亿元的房企包括保利发展、中海地产、万科、绿城中国、招商蛇口,分别为1733.36亿元、1483.78亿元、1273.30亿元、1265亿元、1009.52亿元。
除了华润置地,其余9家房企上半年销售额同比跌幅介于5.74%至48.11%,跌幅超过30%的房企高达6家。其中,创下最大跌幅的是龙湖集团。上半年,龙湖集团实现合同销售额大约511.2亿元,而去年同期为985.2亿元。
此外,华润置地前5月的销售额的同比跌幅也达到了35.32%,今年前5月少卖了506.3亿元。
险资还在撤退,不爱股权爱物权
地产股正在失去它的魅力。自2021年下半年以来,房地产行业基本面持续走低,多重因素的叠加影响下,曾经青睐地产股的险资不断出逃,甚至清仓地产股。
如今,房地产的深度调整仍在持续,险资的逃离也在继续。
6月底,保利发展发布公告称,2017年2月21日至2024年6月27日,泰康人寿及其一致行动人泰康资产受托管理的其它账户,持有保利发展股份的比例由7.35%减少至6.08%,合计减少1.43亿股股份。
根据公告,2023年7月14日至2024年6月27日,泰康人寿及其一致行动人至少减持1.3亿股,变动比例为1.10%。
了解到,泰康人寿及其一致行动人在2016年6月认购保利发展将近7.33亿股非公开发行股票,由此持股比例从1.29%跃升至7.35%,泰康人寿也成为了保利发展的第二大股东。
减持公告没有公布泰康人寿此次减持的原因。不过,去年3月保利发展曾发布泰康人寿对非公开发行股份的减持计划,该计划称相关减持是泰康人寿“根据资产配置需求和相关投资决策”的决定,在该减持计划下,泰康人寿合计减持了8176.97万股股份,套现将近11.8亿元。
保利发展并非近年来唯一遭到险资减持的地产股。了解到,碧桂园、金融街、万科A等也因险资的减持而备受关注。
其中,去年11月,外媒报道中国平安计划收购碧桂园并承继其债务,随后中国平安发布澄清公告表示“该报道完全与事实不符”,同时透露公司没有持有碧桂园的股份,而在2021年末开始减持碧桂园之前,中国平安是碧桂园的第二大股东。
在房地产进入此轮调整期之前,由于以住宅开发为主业的地产流动性好、估值偏低、盈利稳健且具有较高股息率而备受险资青睐,随着房地产形势变化,险资的偏好发生了较大改变,不再局限于传统的住宅开发商,而是跨界至产业园、酒店、商办物业等等,投资方式也由股权向物权倾斜。
近一年,海保人寿、平安人寿、友邦人寿、建信人寿、太保寿险、新华保险(601336)等险资购入不动产,角色从股东向“房东”转换,所购入的物业类型主要包括商业办公、产业园区、商业酒店等。
此前,一名地产分析师告诉,之所以出现这个现象的原因,原因是在新的市场环境下,纯住宅开发的市场空间已经不如从前;另外,保险资金天然比较适合投资物业的资产,“特别是文旅、养老等,除了国家支持这些产业,它们本身也非常适合保险资金的属性”。
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