李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　近日，上海市住建委、市房屋管理局、市规自局发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，优化多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准。其中，多层建筑中小套型标准从90平方米调整为100平方米，小高层从95平方米调整为110平方米，高层从100平方米调整为120平方米。相比2016年规定，调高了10~20平方米。

　　同时，关于中小套型住宅最低比例执行的区域要求，2016年的规定是，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(部分矛盾突出区域为70%)，轨道交通站周边区域80%以上。此次新规提出，中外环间不低于70%，中环以内不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外不低于50%。相比2016年，各区域下降10个百分点，不再一刀切执行“90/70”政策。

　　这个政策出台的背景，就是住房供求关系发生重大变化。执行“90/70”政策，目的是单位用地上创造更多的房子，满足住房供不应求背景下不断上升的需求，而且以中小套型为主，反映了以满足刚性需求为主，突出民生属性。但目前来看，刚性住房需求开始转向二手住房市场。今年1~7月份，重点25城二手住房销售占比达到65%，相比2019年上升30个百分点。

　　而且，1~7月份90平方米以下二手住房占比43%，增长7个百分点。这就导致，新房供应越来越偏向改善型需求。数据显示，近年来热点城市120平方米以上户型的新盘受到市场欢迎，销售占比在明显提升。考虑到新房加二手房在内的总的供应已经平衡甚至饱和，存量住房消费时代开启。由此，调整新房供应户型结构，增加中大户型供应，乃顺应需求变化的结果。

　　同时，二手住房具有分布广、即买即住，单价较低(总价也低)，具备学位等综合优势，导致新房中小户型销售去化较难。另外，近年来地方政府为了稳定地价，供地区域转向中心区，而开发商为实现确定性业绩，也回归中心区获取优势地块。因此，调整新房供应户型结构，也是为增强新房供应有效性，压缩供应总量，与二手住房错位竞争，吸引开发商拿地开发。

　　当中心区地价在高位徘徊，开发商都在争取中心区的高端改善客户，新房供给端竞争就比较激烈，倒逼各开发商都在打造高溢价产品，即所谓大户型、大平层等高端产品。可见，土地市场也进入了“买方时代”，地方政府也要顺应拿地需求的变化，而类似上海出台的新房户型结构调整政策，收缩中小户型占比，一定程度也在给开发商让利，完善营商环境。

　　同时，中心区地价比较高，很多还有历史文化或建筑保护，容积率也不会太低。如果仍执行“90/70”政策，片区居住拥堵、界面会不甚美观，不仅导致小户型去化难(需求被二手房分流)，而且针对改善型需求的大户型也无法获得客户的认可。当然，考虑到很多二手房供应效率不高(比如老旧小区)，刚需和保障性住房客户也有买新房的诉求，政策也做了考虑。

　　比如，即便增加了中大户型新房供应的比例，但中小户型供应仍旧是主导，多数区域占比在60%及以上，中外环间不低于70%，只有外环外中大户型占比可到50%。这意味着，土地资源紧张的中心区，还是要以中小户型为主。把中小户型最低面积调整到100平方米，也可以打造“紧凑型”的三房户型，这也是近年来普通改善型需求的普遍形态，或经济型改善。

　　上海的外环外土地资源充裕，中大户型可以做到50%。如果真想消费一些超大户型的，甚至是低密度住房，基本要转向外围区域了。同时，政策还提出，继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。也就是，总的住房供应中还是要配建保障性住房。考虑到这一点，上海土地供应仍坚持民生消费导向。

　　政策还提出，加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹，也就是在大区域范围内实现中小套型的达标。比如，中外环间区域不低于70%，指的是中外环这个大片区内不低于70%，不是每一个项目都要达到70%。这就需要对中外环间区域内各个片区的需求进行摸排，实施差异化的指标控制，更有利于满足需求。当然，也对地方政府的规划能力提出了更高要求。

　　总的来说，上海优化新房供应户型结构，是以供给端的积极变革，顺应需求端的新变化、新特征。在充分保障开发商合理利润的前提下，把如何开发、如何定价(限价也松绑了)的主动权给到开发商。这有利于区分新房和二手房供应的差异性，更好激发开发商拿地，打造差异化的住房产品，满足和激发居民改善住房的愿望，促进新房和二手住房的良性循环。

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