为何要优化新房户型供应结构
李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
近日,上海市住建委、市房屋管理局、市规自局发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》,优化多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准。其中,多层建筑中小套型标准从90平方米调整为100平方米,小高层从95平方米调整为110平方米,高层从100平方米调整为120平方米。相比2016年规定,调高了10~20平方米。
同时,关于中小套型住宅最低比例执行的区域要求,2016年的规定是,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(部分矛盾突出区域为70%),轨道交通站周边区域80%以上。此次新规提出,中外环间不低于70%,中环以内不低于60%,新城和南北转型重点区域不低于60%,外环外不低于50%。相比2016年,各区域下降10个百分点,不再一刀切执行“90/70”政策。
这个政策出台的背景,就是住房供求关系发生重大变化。执行“90/70”政策,目的是单位用地上创造更多的房子,满足住房供不应求背景下不断上升的需求,而且以中小套型为主,反映了以满足刚性需求为主,突出民生属性。但目前来看,刚性住房需求开始转向二手住房市场。今年1~7月份,重点25城二手住房销售占比达到65%,相比2019年上升30个百分点。
而且,1~7月份90平方米以下二手住房占比43%,增长7个百分点。这就导致,新房供应越来越偏向改善型需求。数据显示,近年来热点城市120平方米以上户型的新盘受到市场欢迎,销售占比在明显提升。考虑到新房加二手房在内的总的供应已经平衡甚至饱和,存量住房消费时代开启。由此,调整新房供应户型结构,增加中大户型供应,乃顺应需求变化的结果。
同时,二手住房具有分布广、即买即住,单价较低(总价也低),具备学位等综合优势,导致新房中小户型销售去化较难。另外,近年来地方政府为了稳定地价,供地区域转向中心区,而开发商为实现确定性业绩,也回归中心区获取优势地块。因此,调整新房供应户型结构,也是为增强新房供应有效性,压缩供应总量,与二手住房错位竞争,吸引开发商拿地开发。
当中心区地价在高位徘徊,开发商都在争取中心区的高端改善客户,新房供给端竞争就比较激烈,倒逼各开发商都在打造高溢价产品,即所谓大户型、大平层等高端产品。可见,土地市场也进入了“买方时代”,地方政府也要顺应拿地需求的变化,而类似上海出台的新房户型结构调整政策,收缩中小户型占比,一定程度也在给开发商让利,完善营商环境。
同时,中心区地价比较高,很多还有历史文化或建筑保护,容积率也不会太低。如果仍执行“90/70”政策,片区居住拥堵、界面会不甚美观,不仅导致小户型去化难(需求被二手房分流),而且针对改善型需求的大户型也无法获得客户的认可。当然,考虑到很多二手房供应效率不高(比如老旧小区),刚需和保障性住房客户也有买新房的诉求,政策也做了考虑。
比如,即便增加了中大户型新房供应的比例,但中小户型供应仍旧是主导,多数区域占比在60%及以上,中外环间不低于70%,只有外环外中大户型占比可到50%。这意味着,土地资源紧张的中心区,还是要以中小户型为主。把中小户型最低面积调整到100平方米,也可以打造“紧凑型”的三房户型,这也是近年来普通改善型需求的普遍形态,或经济型改善。
上海的外环外土地资源充裕,中大户型可以做到50%。如果真想消费一些超大户型的,甚至是低密度住房,基本要转向外围区域了。同时,政策还提出,继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。也就是,总的住房供应中还是要配建保障性住房。考虑到这一点,上海土地供应仍坚持民生消费导向。
政策还提出,加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹,也就是在大区域范围内实现中小套型的达标。比如,中外环间区域不低于70%,指的是中外环这个大片区内不低于70%,不是每一个项目都要达到70%。这就需要对中外环间区域内各个片区的需求进行摸排,实施差异化的指标控制,更有利于满足需求。当然,也对地方政府的规划能力提出了更高要求。
总的来说,上海优化新房供应户型结构,是以供给端的积极变革,顺应需求端的新变化、新特征。在充分保障开发商合理利润的前提下,把如何开发、如何定价(限价也松绑了)的主动权给到开发商。这有利于区分新房和二手房供应的差异性,更好激发开发商拿地,打造差异化的住房产品,满足和激发居民改善住房的愿望,促进新房和二手住房的良性循环。
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