聚焦主业深耕:万科上半年营收1427.8亿,三大主业竞争力凸显
提出“聚焦三大主业”后,万科首份半年报出炉。8月30日晚,万科发布2024年半年报,上半年实现营业收入1427.8亿元。二季度经营性现金流净额较一季度明显改善,实现42亿元正向现金流。上半年,万科保持稳健经营,坚守财务安全底线,年内已无境外公开债;同时,三大主业能力持续提升,综合住区业务销售保持第一梯队,高质量交付7.4万套房子,物业服务及租赁住宅业务持续巩固行业头部优势,实现稳健增长。
有业内人士分析,在重重压力和挑战下,万科能够守住财务安全底线已十分不易。更难得的是,万科仍在持续提升业务的竞争力,上半年综合住区开发、租赁住宅、物业服务三大主业都取得了积极进展,为行业新发展阶段做好能力准备。
综合住区业务销售跑赢大市,高质量交付7.4万套房子,逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元,销售金额在14个城市位列第一,销售表现优于百强整体水平。同时,万科持续优化客户交付入住的全过程体验,交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量;交付现场优化流程,78个项目实现“交付即办证”;交付后持续提升居住氛围,上半年在48个大盘项目完善社区生活配套,积极开展社区活动,入住率提升16%。不谋长远者不足以谋一时,做好当期销售和交付的同时,万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。伴随城市发展,未来的城市需要若干个独立而又能自给自足的‘未来城市理想单元’,每个单元都将生产、生活、生态集于一体,让市民在步行可达范围内,享受自然生态与多元的生活场景。基于此,万科积极研发“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地,成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军,今年已开始在全国更多城市实践推广。与此同时,万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力,2022年以来,行业高增长时代成为过去时,楼市销量及价格均已今非昔比,但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%,销售毛利率平均达18%,体现了万科的投资、管理水平持续提升,为未来的健康可持续发展做好了能力准备。
租购并举,长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一,客户满意度及出租率双双达到95%。上半年,万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元,同比增长5.3%。截至6月底,累计开业数量增加至18.3万间,泊寓客户满意度95%,出租率保持95.2%,GOP利润率接近90%,保持行业领先水平,单房运营成本同比下降13.3%。同时,万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟,传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破,上半年开业的深圳和颂轩项目,1088套公寓由售改租,开业即实现满租,同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外,泊寓还积极响应国家纳保政策,全国共计纳保11.2万间。
物业服务积极于存量中发现增量,用新能力抓住新机会,实现营收176.3亿元,同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会,行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下,精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求,重点提升设施翻新能力,以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善,客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可,万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升,连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目,金额超过5亿元;中标科大讯飞(002230)全球总部园区物业服务的同时,挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求,实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。此外,在科技赋能服务方面持续领先领跑,业内首创《数字物业服务报告》,通过透明的数字化方式,展现服务期内物业服务、设施设备、公共资金的实时状态,让客户实现所选即所得。
而关于亏损原因,万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释,主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加,实际亏损金额小幅超出预告区间,一位资本市场人士指出,按监管规则,最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。事实上,房企亏损实属常见现象,因为结算的主要是2021年及之前获取的项目,当时行业仍处高增长时期,头部房企为了“保规模”、不掉队,在激烈的土地竞争中难免拿到高价地,而2022年后行业进入深度调整期,“保现金流”又成为第一要务,为全力销售回款,以价换量在所难免,两相叠加下,亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后,次日股价保持平稳,就可看出市场对房企亏损早有心理准备。
面向未来,万科依然抱有坚定信心。不久前,万科公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票,增持股份自愿锁定两年。有业内人士指出,万科此次增持金额明显高于行业内的同类增持计划,诚意十足,同时不仅是管理层,业务负责人和骨干也参与了增持,体现了团队对公司发展前景的坚定信心。
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