杭州昨天举行的土拍可谓“拱墅专场”，4宗地块参与出让，全部位于拱墅区，1宗位于上塘单元，2宗位于新天地（301277）附近，还有1宗位于运河新城。

　　其中的运河新城地块，在正式开拍前，溢价率就已经升至7.64%，最终达到了36.52%。

　　总体看，4宗地块溢价率全线走高，再次体现主城区的楼市前景被坚定看好。

　　上塘单元地块比较稀缺 运河新城地块开拍前就被看好

　　昨天出让的拱墅区上塘单元地块，紧邻地铁善贤站，无缝衔接3号线、5号线。东侧即为上塘河，周边还有城北体育公园、西文公园，以及浙大城市学院附属学校、观成武林小学、大关苑第一小学、行知中学等教育配套。

　　地块出让面积27168平方米，容积率仅1.2，是主城区难得一见的临河低密地块，未来如果打造墅类产品，稀缺性不言而喻。

　　这一地块的精装新房上限均价为56820元/平方米，周边区域断供已久，上一次有新房供应还是2020年，当时金茂首开国樾的高层均价是48100元/平方米，叠墅均价60700元/平方米。

　　昨天开拍的这一地块，溢价率达到24.87%，被招商蛇口（001979）竞得，成交总价135548万元，高层新房限价也上调至56820元/平方米。

　　另一宗运河新城地块，精装新房上限均价是33700元/平方米。开拍前就引发了开发商争抢，正式竞价前，地块已经经历多轮出价。这块地距离地铁4号线平安桥站仅500余米，周边有富康时代广场、迪凯运河印象、谢村路规划中学、文渊小学谢村分部、邵逸夫医院大运河院区等配套。

　　地块东侧一路之隔，是去年绿城竞得的宅地，新房限价33700元/平方米；南侧不远处，是之前滨江集团（002244）竞得的宅地，新房限价40000元/平方米。

　　地块最终被滨江拿下，成交总价160752万元，溢价率36.52%。

　　新天地2宗地块溢价率均超20%

　　新房限价略有上涨

　　新天地附近的2宗地块，相距不到200米，周边地铁5号线、3号线和4号环绕，距离西文街站不到500米。配套方面，有城北体育公园、西文公园等休闲公园，南侧有观成武林小学、胜蓝实验学校、西联广场、中西医结合医院等教育医疗资源。

　　其中一宗地出让面积14515平方米，容积率1.7。另一宗地出让面积27972平方米，容积率1.8。

　　板块内目前无新房在售，周边上一次有新房供应是今年3月份，棠前文栖府推出157套房源，精装新房上限均价为47800元/平方米，整体中签率10.03%。

　　对比之下，昨天新推的2宗宅地，精装新房上限均价略有上涨，为49970元/平方米。最终，一宗被中天、海威联合竞得，溢价率20.51%；另一宗被绿城竞得，溢价率25.21%。

　　4宗主城区地块容积率都在2以下

　　杭州人的新房将更加舒适宜居

　　昨天出让的4宗地块，还有一个共同的特点，就是容积率都在2以下，这在近几年的主城区土地市场比较少见。

　　容积率体现的是一个区块内的建筑密度，简单来说，容积率越高的地块，建筑密度就越高，反之，建筑密度就越低，居民感官体验相对更加舒适、宜居。

　　根据现行城市各类居住用地的控制性详细规划，各类房型的容积率有一个大致标准：独立别墅为0.2-0.5，联排别墅为0.4-0.7，6层以下多层住宅为0.8-1.2，11层小高层住宅为1.5-2.0，18层高层住宅为1.8-2.5，19层以上住宅为2.4-4.5。

　　近几年杭州出让的涉宅地块，容积率大多在2-3之间，因此近几年的很多新房都是高层住宅。

　　但近段时间，杭州出让的多宗地块容积率都在1-2之间，意味着接下来杭州人有更多机会住进建筑密度更低、舒适度更高的小区。

　　总体来说，与全国乃至全世界各大城市相比，杭州都是一座宜居性非常好的低密度城市。在成都、重庆等地，楼盘历来以“高密”著称，楼盘容积率在4以上的很多。哪怕是对容积率严格管控的上海，全市的整体容积率也有2.5左右。

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