标点财经、投资时间网研究员杨帆

　　8月30日，万科发布半年报，上半年，万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位，不仅顺利完成了7.4万套房子的高品质交付，也如期归还了154亿境内和境外债券。同期实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额回正42亿，年内已无境外公开债。

　　对于下半年，万科在同日举行的业绩会上，再次传递了全力行动的态度。万科表示，将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，全力以赴，克服困难，推动公司尽快化解风险，实现瘦身健体，重新回到健康发展的轨道。

　　事实上，不久前万科管理团队也用实际行动表达了与公司同舟共济的坚定决心。7月，万科公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年。有业内人士指出，万科此次增持金额明显高于行业内的同类增持计划，诚意十足，同时不仅是管理层，业务负责人和骨干也参与了增持，体现了团队对公司发展前景的坚定信心。

　　业内人士分析，上半年万科面临多重挑战，最终仍能在守住流动性安全的基础上，实现高质量交付、销售跑赢大市、年内境外已无公开债等多项成果。更重要的是，还能积极响应国家对于房地产行业建立新模式的要求，在多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面，产生突出成果，实属不易。

　　面对当下，万科用“安全”做出了回答。上半年，在自身努力和各方支持下坚守了财务安全底线。经营层面，全力销售跑赢大市，实现超100%回款率，销售回款近1300亿元；积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额93.4亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。同时，业务方面也保持了稳健和韧性。综合住区业务上半年继续跑赢大市，保持业内第一梯队，高质量交付7.4万套房子；租赁住宅业务规模和运营效率保持行业第一，实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%；物业服务实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。

　　而对于未来长远发展，万科业已逐步建立了面向行业新发展阶段的核心能力。业务层面，上半年万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。除了业务能力的提升，万科还实现了多赛道REITs突破，逐步打通行业新模式下的资产证券化通路。

　　综合住区领域，万科积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，持续提升产品力。据了解，万科研发的“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。另一方面，万科还在建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

　　租赁住宅领域，万科也实现了发展模式的突破。今年以来，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。

　　万科物业服务也在积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会。住宅物业在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务领域，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

　　此外，伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。而目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

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