万科,最新研判:房价位置已相对合理
8月30日晚间,万科披露半年度业绩。财报披露一系列积极变化:上半年公司实现营业收入1427.8亿元,销售保持行业第一梯队,销售回款率超100%;二季度的经营性净现金流由负转正,且年内已无境外公开债;此外,万科实现多赛道REITs突破,商业REIT完成上市。
万科方面高管在业绩会上表示,下半年公司到期的公开市场信用债目前仅余20亿元境内债券待还,公司将确保公开债如期顺利偿还。
万科董事会主席郁亮在会上表示,“房价水平经过了三年调整,已经回落到一个相对比较合理的位置。政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加,这些都在为市场需求的复苏积蓄能量,为新发展阶段的到来提供土壤。”
值得注意的是,房地产板块今日全线大涨,万科A收盘大涨超8%,万科企业涨近10%。
债务:保障安全兑付
在会上,“保兑付”成为舆论最为关注的事项。
财报显示,万科第二季度的经营性净现金流已由负转正,实现42亿元正向现金流。在上半年,万科完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付,年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。
资产负债表显示,截至2024年上半年底,万科持有货币资金924.0亿元;有息负债合计3312.7亿元,占总资产的比例为23.3%,其中一年内到期的有息负债1019.5亿元。
万科财务负责人韩慧华表示,在经营端,公司在业务瘦身健体上取得了积极进展,三项工作合计回款1370亿元左右:
一是积极销售,销售金额保持在行业第一阵营,并在28个城市排名数一数二。公司二季度以来的月均销售额保持在200亿以上,同时持续保持领先的回款效率,回款率超100%。
二是积极推进大宗交易和资源盘活,上半年已经实现的回款超过百亿。财报显示,前7月,万科共实现大宗交易签约金额204亿元,资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。
三是全力落实聚焦主业的要求,逐步退出非主业业务和投资。
“在融资端,万科得到各方大力支持,融资渠道保持畅通。”韩慧华强调。上半年,万科实现新增融资、再融资612亿元,平均融资成本3.66%,融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面,按照“应报尽报”原则积极申请,5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款,这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。
展望下半年的资金状况和偿债安排,韩慧华介绍,下半年待交付房源近10万套,交付量同比下降40%,到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债券待还。“除了经营端创造现金流之外,万科会尽可能稳定银行存量融资规模,积极转换融资模式,同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会,提供增量流动性,以此保障债务的安全兑付。”韩慧华说道。
开发:房价位置已相对合理
针对主业开发业务,郁亮再度发声称,中长期来看,潜在住房需求虽然已经过了历史峰值,但绝对量的规模仍然巨大。“房价水平经过了三年调整,已经回落到一个相对比较合理的位置。新房产品的性价比有比较大的提升。”郁亮呼吁道。
郁亮认为,当下新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升,如今行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务,对消费者来说是件好事情。同时,房价水平经过了三年调整,已经回落到一个相对比较合理的位置,新房产品的性价比有比较大的提升。
万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示,从客户层面看,购房者更加细分和理性,价格实惠、所见即所得是客户愿意考虑和成交的首要因素。即使是在非热点城市,又好又实惠的产品依然能保持热销。今后的投资也会向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集中。
郁亮重申,在供给端,新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%,按这个趋势全年预计5亿平米左右,即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较,目前的供给水平也是偏低的。“供求关系的改善,为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。”郁亮说道。
不过,在新房市场持续调整的大背景下,万科上半年归母净利润为亏损98.5亿元。公司将业绩亏损归为四点原因:开发业务结算规模和毛利率下滑,计提减值,部分非主业财务投资出现亏损。同时,为更快回笼资金,万科对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动,部分交易价格低于账面值。
就此,韩慧华回应称,万科表示将主要从两方面入手稳定开发业务的毛利率水平:一是存量资源的提效增效。其二是保持住当前新项目的投后兑现水平。
韩慧华表示,公司在2022年之后主动投的52个项目,平均开盘周期为5.7个月,较之前缩短4.1个月,现金流回正周期12个月左右,销售毛利率平均在18%左右。到今年年底,这批货值预计将去化80%。她预计,随着这部分“热水”资源逐渐步入结算期,会对万科的业绩起到一定补充作用。
降本增效:更加严格落实
展望下半年,万科表示将继续坚定落实“一揽子”方案,围绕“保交房,保兑付,转型高质量发展”三大主线开展工作,聚焦主赛道,推动企业尽快重回健康发展轨道。
其中,“保交房,保兑付”的标准明确,公司预计全年交付18.8万套,并确保公开债如期顺利偿还。
转型高质量发展仍将继续,聚焦主业,坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务,积极推进非主业投资退出,清理和转让非主业的财务投资。其中,开发业务的关键词是强销售与保交付,积极推动销售回款,以现金流安全为核心开展各项工作,强化产品、代建、现房销售能力优势。同时,持续开展资产交易和REITs发行工作,积极回收资金。
万科首席运营官刘肖表示,截至7月底,万科大宗交易累计签约200亿元,涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目,能够完成“一揽子方案”中2024年度资产交易目标。未来4个月,万科大宗交易工作,将按照既定路线继续前行,当前有19个项目在谈判过程中。万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升。
同时,万科董事会秘书朱旭表示,为了应对当前严峻的经营挑战,适应行业发展新模式,下半年公司还将更加严格地落实瘦身健体和降本增效措施。
据介绍,万科下半年的降本增效主要集中在两点:
第一,更新组织机制,强化瘦身健体。基于一盘棋集中建设头部力量和能力,根据实际需求差异化设定组织架构;减少组织层级,缩短决策链条,提高决策效率和质量;强化奋斗文化,加强干部的考核与汰换,激活组织新动能;完善公司治理,加强内控,防范重大风险。
第二,全力推进降本增效,实现2024年年度管理费用同比再降15%。一方面开展全用工盘点检视,基于业务瘦身、组织精简,明确提出组织规划调整目标,推动组织提效。另一方面压降费用支出,详细梳理费用科目,降低行政支出等标准,确保实现降本增效。
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