万科郁亮谈楼市:地产规模竞争转向,市场复苏积蓄
“随着供需关系的改善,为市场走出低谷、重拾向上动力创造了条件。”8月30日,万科董事会主席郁亮在2024年中期业绩推介会上,对房地产市场做出最新趋势判断。他表示,经过了三年的调整,新房的性价比在提升,政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加,这些都在为市场需求的复苏积蓄能量,为新发展阶段的到来提供土壤。在郁亮看来,行业的关键竞争要素已经从规模竞争转向产品力和服务力的竞争,这对消费者而言无疑是一件好事。
新房性价比在提升
“当前,新房的产品力和服务力都较以往有非常大的提升,随着房地产市场供需关系发生根本性转变,行业的关键竞争要素已经从规模竞争转向产品力和服务力的竞争,也就是给消费者提供好房子、好服务。”郁亮称,行业的更新迭代速度已经加快到每3—4个月推出新一代产品,开发商在产品和服务上的竞争,对消费者而言无疑是一件好事。
郁亮认为,随着品质和客户服务的提升,新房的性价比也在不断上升。经过三年的调整,房价已经回落至一个更为合理的水平,新房的性价比得到了显著提升。
他也提到,政策端对多样化住房需求的支持,也让买房者买房变得更加容易。各城市在因城施策的指导下,无论是购房门槛、首付比例还是贷款利率,都尽可能地向各类多元化住房需求开放和倾斜。消费者的信心正在逐步恢复,居住支出负担明显减轻,购买力也在增强。这些因素为住房需求的复苏创造了有利条件。
从供给侧来看,郁亮认为,新房供应量是相对不足的,今年上半年全国新住宅的开工面积同比下降24%,意味着今年全国全年的新住宅新开工量大概是5亿平方米,相当于2005年全国新开工水平。
“即便与一些城镇化程度已经很高的国家相比,目前的供应水平也相对较低。供求关系的改善为市场走出低谷、重拾上升动力提供了条件。”郁亮说道。
不是简单地做“减法”
谈及企业经营情况,万科管理层直言,当前万科的确遇到了阶段性经营性困难,流动性短期承压。但是,公司的“一揽子方案”取得积极进展,这是万科全面化解潜在风险,积极适应行业向新发展模式转变的五年计划。
目前上述计划已取得积极进展。截至7月底,万科合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元,资产交易实现204亿元(含印力的资产交易及REIT发行)。
万科董事会秘书朱旭在会上强调,“一揽子方案”不是简单地做“减法”,还包括发展方案,具体包括:积极推进综合住区产品模块研发创新,提升开发业务竞争力;确保投资兑现水平;实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长,竞争力行业领先等。随着“一揽子方案”的推进,万科渡过近两年的阶段性困难之后,业务将更加聚焦,投资将更加聚焦,能力将更加聚焦,步入高质量发展轨道。
2024年上半年,万科实现营业收入1427.8亿元,其中非地产业务营业收入311亿元。截至6月底,万科净负债率62%,保持合理水平,二季度的经营性现金流净额转正,实现42亿元正向现金流。
此外,万科积极主动转变融资模式,融资渠道保持畅通,获得主要金融机构的大力支持。2024年上半年,万科合计新获融资、再融资612亿元,新增融资综合成本3.66%,其中境内3.6%,创历史新低,加权平均债务期限5.31年,其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款,是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外,万科上半年经营性物业贷落地219亿元,“白名单”项目“应报尽报”。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示,截至7月末,万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动,公司合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。
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