中海寰宇天下已经在石景山开了五期，前面四期卖得都不错，在政策不断支持下，改善盘或可加速去化。

　　2024年接近尾声，一线城市的楼市政策再次集体迎来了新一轮的调整。11月18日-22日，北京、上海、深圳、广州先后宣布取消“豪宅税”。

　　多位业内人士表示，取消“豪宅税”是大势所趋，新一轮一线城市楼市政策的再度优化调整，或将进一步带动年末房地产市场活跃度的延续。

　　此次调整后，北京首套90-140平方米住房契税由此前的1.5%降至1%，二套房契税由此前的3%降至1%或2%。增值税方面，此前满2年的非普通住宅则给予减免。可以看出，此次政策调整主要惠及90-140平方米的购房群体，增值税则影响的是“豪宅”，利好北京改善性购房群体。

　　位于北京西五环外招商元玺一位房产经纪人表示，项目主要以120平方米以上大户型改善为主，此次政策调整可以一下子减少大户型住宅的增值税数十万元，降幅非常可观，刺激了改善型市场的流动性。

　　在石景山区，以招商元玺为代表的改善盘开始盛行，在此背景下，我们一起从区域、户型等角度来分析下项目的利弊。

　　 PART ONE

　　承接外溢改善配套齐全

　　石景山位于西四环至西五环间的长安街西，紧邻海淀，背靠西山、南临永定河。土地面积小，因有山有水，以宜居著称，除了石景山刚改人群，还承接了海淀、西城等区域的外溢改善需求。

　　在业内人士看来，石景山区新房主力板块虽各有优势，但整体来看，优质配套资源分布集中，导致板块间发展极不均衡，其中，京西商务区板块是石景山新房规模较大、房价较高的板块之一，主要依托产业和交通。

　　京西商务区板块包括首钢园、古城、北辛安等区域。受益于冬奥赛场落户及新首钢园区，区域的城市更新、棚户区改造、轨道交通、大型商业、教育资源逐步落地，成为石景山重点发展的区域。

　　招商元玺就位于其中的首钢园板块。2023年9月26日，北京首怡科新置地以52.5亿元的底价摘得石景山区新首钢国际人才社区1609-014、018、019、032地块，其中019和014是住宅，032和018是多功能用地。

　　北京首怡科新置地听起来很陌生，但它的股东都如雷贯耳，首钢建设持股60%，香港置地和招商局地产(北京)各持股20%。

　　据招商元玺置业顾问介绍，项目主要由招商负责操盘，打造的是其高端产品“玺”系列，周边配套也很齐全。

　　具体来看，招商元玺路网交通比较便利，位于11号线北辛安与新首钢地铁站之间，与地铁11号线北辛安站直线距离约300米，与6号线金安桥站直线距离约1公里。

　　周边商业配套较齐全，有六工汇购物广场、喜隆多购物中心、京西大悦城（000031）、石景山万达广场、石景山山姆会员商店、华熙LIVE中心等商业。项目南侧约300米处，还规划约15万平方米商业综合体。

　　项目附近还有北京市十一学校石景山实验中学、北京市第九中学等教育资源。

　　因此，招商元玺自称京西改善TOP1，城市复兴新地标。以“高速轨道+高阶物业”的TOD模式联动五大业态：光里精致型商业街区、约15万 商业综合体(规划中)、地铁商业街、首怡ON燃新型总部办公，以及高定住区，兼融生活、休闲、娱乐、商务、社交等多重态空间，成为一个集聚时尚与活力的“微缩版城市”。

　　 PART TWO

　　“港式老钱风”牺牲了卧室尺度

　　定位纯改善高端住宅的招商元玺，设计风格被称为“港式老钱风”，主要体现在圆弧形+石材+木制面料等设计上。据项目资料，招商元玺一大亮点就是装修中采用了奢石材料。样板间的电视背景墙、洗手池台面用的均是进口的奢石，客厅地面是石材。

　　业内人士表示，在清一色普遍为岩板交付的市场上，倘若招商元玺所有户型的电视背景墙、洗面盆台面、餐厅岛台和玄关背景墙都是奢石交付的话，确实独树一帜。

　　项目共分为南北两个区，一共14栋楼，北区8栋，南区6栋，总计818户，内部是11-24层的小高层+高层组合，11层的只有一栋，主要以18层为主。

　　作为大平层改善产品，招商元玺户型的空间布局、采光通风、玄关隐私等方面做的不错，但尽显奢华感的另一面是牺牲了一些次卧的面积，如145平方米和152平方米北边次卧户型面积仅10平方米左右。户型较为方正，户型越大，面宽进深比例越接近1:1。

　　以152平方米三室两厅两卫户型为例，弧形客厅很具特色，搭配开放式的厨房和餐厅，提升了整体的活动空间，比较符合年轻人审美，不过只有三个卧室，功能性减弱。

　　北京住建委数据显示，2023年12月23日，招商元玺两张预售证共14栋住宅楼818套房源开盘，供应总面积约12.35万平方米。其中，南区014地块备案名为元禧景园，共推出6栋楼336套房源，主力户型为119-154平方米三居；北区019地块为元禧雅园，共8栋楼482套房源，主力户型为142-197平方米四居。

　　截至发稿，招商元玺共网签172套房，去化率约21%，去化一般，元禧景园成交均价为72051.76元/平方米，元禧雅园成交均价为76729.79元/平方米。

　　与其相距一公里，同样主打改善的中海寰宇天下天镜销售状况也差不多，这个项目分别于今年3月29日和6月29日取得两张预售证，884套房源共网签114套，均价分别为73618.97元/平方米和68496.29元/平方米。

　　招商元玺置业顾问表示，选好房7天内签合同付齐首付款，部分低楼层和边户是可以享受特价的，具体价格要根据具体房源来定。

　　业内人士表示，中海寰宇天下已经在石景山开了五期，前面四期卖得都不错，在政策不断支持下，改善盘或可加速去化。

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