“公募REITs（不动产投资信托基金）底层资产的估值不仅关系到发行阶段的产品定价以及投资者回报，还影响不动产交投市场的公允性和透明性。”12月19日发布的《2024中国REITs市场发展白皮书》（以下称白皮书）建议监管部门应会同行业协会制定统一的底层资产估值标准和指南，在估价时不应局限于单一的方法。

该份白皮书由上海交通大学上海高级金融学院（以下称高金）联合上海城创投（885413）资管理股份有限公司（以下称城创投（885413）资）和东方证券共同编制。白皮书旨在为我国REITs常态化发行及高质量发展提供建设性的意见和建议，推动我国REITs市场可持续发展。

白皮书显示，截至2024年11月30日，我国公募REITs产品已上市51只，4只产品实现扩募，发行总规模约1500亿元，其中扩募总规模约50亿元。2024年中国REITs市场呈现出新的发展趋势，公募REITs底层资产形态持续扩展，首批扩募项目相继落地，多层次REITs市场不断升温，REITs治理能力愈发受到关注，REITs的ESG实践逐渐兴起。

“目前，我国多层次REITs市场正在逐步发展壮大，公募REITs与私募REITs产品相互补充，正逐渐形成多层次、多品种相互协同发展的市场格局。”白皮书指出，但我国REITs市场仍属于新兴市场，与成熟的国际REITs市场相比仍有差距。

城创投（885413）资董事兼总经理、创始人滕国纬表示，美国不动产市场规模约10万亿美元，是中国不动产市场体量的2倍，而美国公募REITs和私募REITs市场体量在4万亿美元，则是中国多层次REITs市场体量的约70倍，“中国待盘活的存量资产体量巨大，多层次REITs市场的发展潜力不容忽视”。

在滕国纬看来，我国REITs市场亟需解决公募REITs与私募REITs的衔接问题，“公募REITs要持续地扩募发展，离不开私募REITs的前端储备及培育合格资产；私募REITs要持续稳定地孵化资产，也离不开公募REITs后续的有序衔接。”

高金学术副院长、金融学讲席教授严弘也表示，在资产供应端方面，我国多层次REITs产品的知晓度还不高，限制了部分存量资产对接资本市场的步伐。同时，底层资产来源单一，往往依赖于原始权益人的存量资产，市场化并购行为有限。

严弘建议，我国应简化扩募流程，鼓励头雁效应，推动优质REITs平台做大做强。公募与私募REITs衔接方面，可参考美国市场，符合要求的私募REITs便捷通过公开募股等方式转板公募，估值较低的公募REITs可被私有化为私募REITs产品。

“建议监管部门更好地完善规则，强化监管，同时在定价等方面进一步放松限制，让市场更好地进行资源配置。”严弘说。