胡钰 | 立方大家谈专栏作者

　　未来线下商业的核心竞争力，不再是商品的丰富与低廉，而是其作为价值空间所能提供的沉浸式体验、情感链接与社群归属感。其发展逻辑已从“交易导向”转向“关系导向”。

　　一、郑州商业的“空间进化史”与“现实困境”

　　一部郑州的城市发展史，亦是一部商业空间的进化史。从德化街肩挑背扛、人声鼎沸的市井喧嚣，到亚细亚、郑州百货大楼引领风潮、象征着摩登生活的第一代商业地标，再到丹尼斯大卫城、正弘城、万象城等巨型购物中心崛起，将消费、娱乐、餐饮一网打尽，构筑起都市的繁华综合体。然而，时至今日，当我们漫步在这座国家中心城市的街头，不难发现，除了少数头部商业体依旧人潮涌动外，许多曾经热闹的商场、步行街却面临着门庭冷落的尴尬。有人把这场变革归结为电商的冲击，答案远非如此简单。当线上购物的便捷性已成为生活常态，有没有更深层次的力量在重塑消费者的行为与决策？线下商业是否真的已穷途末路？

　　答案是线下商业并非末路，而是需要一场深刻的“价值回归”。透过郑州近年来涌现的商业实践，可以清晰地看到，未来的线下商业，将不再是传统“街”市的简单扩大或“店”铺的机械集合，而是围绕人的情感与体验需求，进行的一场“场”的彻底重构。变革的核心是从售卖商品，转向经营时间，从满足需求，转向创造归属。

　　二、衰退之因——除了电商，我们还忽略了什么？

　　将线下商业的困境完全归咎于电商，是一种简单化且危险的归因。事实上，即使没有电商，传统商业模式的内在矛盾也已积重难返。

　　1.致命的“同质化”陷阱

　　近年来，郑州购物中心的数量快速增长，但内容却日益趋同。消费者常常发现，无论是在二七商圈、花园路商圈还是郑东新区商圈，各大购物中心的品牌阵容都高度重复——相似的快时尚品牌、连锁餐饮、黄金珠宝和影院构成了千篇一律的“标配”。“复制粘贴”式的商业模式，迅速稀释了消费者的购物新鲜感，导致严重的审美疲劳。当任何一个购物中心都无法提供独特的吸引力时，消费者选择的依据便只剩下地理位置的便利性，忠诚度无从谈起。

　　2.“成本与价值”的失衡

　　商业地产的高昂租金与日益增加的运营成本，是悬在线下商家头上的达摩克利斯之剑，但许多商场提供的价值仍然停留在传统的商品交易层面，坪效持续下滑。在成本刚性上涨的背景下，如果不能提供超越商品本身的附加值，坪效将不可避免地承压下滑。当商家发现，付出的高昂成本换来的仅仅是一个“卖货”的场地，而这个功能正被线上渠道以更低成本、更高效率地替代时，价值失衡便成为压垮骆驼的最后一根稻草。

　　3.“时间争夺战”中的失利

　　在现代社会，消费者的“时间”是最宝贵的稀缺资源。一次线下购物，意味着需要付出通勤、寻找车位、排队等一系列时间与精力成本。如果一个商业空间仅仅提供购物功能，那么它在与线上“一键下单”的便捷性竞争中，几乎毫无胜算。传统商业未能提供足够有说服力的理由，让消费者心甘情愿地将宝贵的闲暇时间“投资”于此。这种体验价值的不足，使得线下商业在与短视频、在线游戏、流媒体等线上娱乐方式争夺用户时间的大战中，逐渐处于下风。

　　4.“社群纽带”的断裂

　　在传统商业时代，百货商店或社区小店往往是邻里社交的中心，与周边居民有着天然的情感链接。然而，标准化的购物中心在追求高效运营的过程中，往往忽略了与特定人群、周边社区的情感互动与社群构建。商业体沦为了一个功能性的、冰冷的交易地点，而非一个有温度、有归属感的社交空间，当社群纽带断裂，商业便失去了抵御市场波动的护城河。胖东来的商业实践证明，社区参与和社交互动对于提升消费者信任与忠诚度具有积极作用。

　　三、重生之路——未来线下商业的三大核心驱动因素

　　面对发展困境，郑州乃至全国的商业探索者们并未坐以待毙，一场围绕“体验”“共鸣”与“融合”的变革正在发生，为线下商业的重生指明了方向。

　　1.体验重塑——从“售卖商品”到“经营时间”

　　未来线下商业的核心逻辑，不再是尽可能快地完成交易，而是要成为一个值得消费者“度过一段美好时光”的目的地。商业体售卖的不再仅仅是商品，而是打包了商品在内的、独特而非凡的“时间解决方案”。学术界普遍认为，创造沉浸式和难忘的体验是线下零售区别于线上购物的关键，高品质的体验内容本身就具备强大的引流和变现能力，为线下消费创造了全新的价值锚点。

　　2.价值共鸣——从“满足需求”到“创造归属”

　　当物质需求被极大满足后，消费行为更多地承载了情感寄托、身份认同和圈层归属的功能。未来的商业体需要成为一个“意义发生器”，通过独特的文化IP、精准的社群运营，与目标消费者建立深层次的情感共鸣，让他们产生“我在现场”“这是我的地方”的归属感，基于价值观认同的链接，远比单纯的会员折扣更为牢固。在郑州的一些新兴社区，涌现出一批小而美的社区商业中心，它们不再追求“大而全”，而是精准聚焦特定社群的需求，如围绕亲子家庭提供一站式教育、娱乐、餐饮服务；或针对青年潮流人群，引入设计师品牌、宠物友好餐厅和脱口秀俱乐部。许多商业体通过举办读书会、亲子跑、宠物派对等社群活动，将自身打造成社区的“第三空间”，从而建立了极强的用户黏性，社区参与能有效提升客流量和销售额，增强消费者忠诚度。

　　3.数字融合——从“线上对立”到“虚实共生”

　　数字化不是线下商业的敌人，而是赋能其体验升级的强大工具。未来的商业逻辑不是用数字化做线上电商与自己竞争，而是利用数字技术打破物理空间的限制，优化运营效率，并创造全新的、虚实结合的沉浸式体验，增强顾客的参与感和购物体验。

　　郑州正积极推动国际消费中心城市创建，智慧商圈是其中的重要一环。商场通过引入智能导览、无感支付、智慧停车等系统，极大地提升了消费的便捷性。更深层次的应用在于，通过精细化的会员系统，打通线上线下（300959）的数据壁垒，为消费者提供个性化的推荐、优惠和服务，实现从“大众营销”到“精准触达”的转变。采用直播引流与即时零售，许多郑州商家正利用直播平台“云逛店”，向线上用户展示线下门店的独特环境、最新产品和体验活动，并结合“线上下单、线下提货/1小时达”的即时零售模式，将线上流量高效地转化为线下客流或即时销售，实现了线上线下渠道的协同共生。

　　四、未来之态——郑州商业业态将向何处演化？

　　在三大核心驱动力的作用下，郑州未来的线下商业将告别单一的“购物中心”模式，演化出更多元、更细分的形态。

　　1.形态一：文化赋能型目的地

　　商业体深度绑定城市独有的文化IP，规模宏大，主题性极强，本身即构成一个区域性的旅游吸引物，盈利模式超越了传统的租金收入，更多依赖于门票、文创产品、主题住宿和深度体验项目。“只有河南·戏剧幻城”、建业电影小镇、郑州商都历史文化区等将成为郑州展示城市文化形象的窗口，吸引大量外地游客，其产生的经济效益将辐射整个区域。

　　2.形态二：策展式社交中心

　　聚焦于特定的圈层文化和审美偏好，如潮流、艺术、设计、二次元等。不再追求品牌的“广度”，而是追求“深度”和“精度”，通过策展人的思维，精心挑选和组合小众、设计师品牌，并频繁举办主题展览、分享会、音乐现场等社交活动，成为特定社群的精神家园和线下聚集地。改造后的旧厂区如二砂文创园、艺术型购物中心或主题街区等，将成为城市创新与活力的策源地，吸引最具消费潜力的年轻客群。

　　3.形态三：精细化生活枢纽

　　深度扎根社区，围绕居民15分钟生活圈，提供高品质、高频次的日常生活服务。其业态组合将更加注重便利性与品质感，涵盖精品超市、社区食堂、亲子托管、健康管理、宠物服务、共享办公等，是城市“毛细血管”的活力节点，强调的是“服务”而非“销售”。随着郑州城市框架的拉大和居住品质的提升，特别是在郑东新区、高新区等区域，对此类高品质社区商业的需求将日益旺盛。

　　商业的终点是“人”

　　回顾郑州商业的演变史，可以看到了一条清晰的脉络，从最早关注“货”（商品的集散与丰富度），到后来关注“场”（购物环境的规模与现代化），最终，必然要回归到商业的本质——“人”。未来的商业竞争，不再是地段和规模的单一维度竞争，而是体验设计能力、文化挖掘能力和社群运营能力的综合较量。

　　对于郑州这座正在加速迈向国家中心城市的“交通枢纽”而言，其未来商业发展的核心课题，是如何将“枢纽”带来的巨大流量，通过“文化”的深度挖掘和“体验”的精心设计，进行高效的在地转化与价值增值，这不仅关乎商业的繁荣，更是城市软实力和吸引力的集中体现，成功实现这一跃升，将推动郑州从一个传统的“商业重镇”，真正迈向一个具有全国影响力的、独特的“商业品牌”，这场深刻的进化，才刚刚开始。

　　实习编辑:金怡杉 | 审核:李震 | 监审:古筝