12月12日,山东省住房和城乡建设厅举行新闻通气会,发布解读《关于住房“以旧换新”的指导意见》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》已由省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、省税务局等10部门联合印发,从丰富“换新”模式、拓宽处置途径、降低换新成本、完善金融服务、优化交易流程与服务、健全风险防控机制6方面推出15条措施,有力打通卖旧买新置换不畅的堵点,缓解换房资金压力,有效促进住房“以旧换新”,实现“想换就能换”。

　　记者王皇济南报道

　　支持卖旧换新、收旧换新

　　拆旧换新可增配公共设施

　　《指导意见》提出了3种换新模式,明确了推进方、推进方式等落地性指导。

　　省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长麻鹏飞介绍,“卖旧换新”模式明确支持房地产经纪机构开展“卖旧换新”业务,在约定时间内成功出售旧房的,按约定流程购买新房；未售出的,由机构开展兜底收购或退还意向金。该模式能解决购房者因旧房未及时出售,无法置换新房的问题,同时,通过“帮卖”服务,经纪机构也可提前锁定购房客源,推动新旧住房联动交易,加快去化进程。

　　“收旧换新”模式提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径,鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房,可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。收购而来或自住的“旧房”如何处置?《指导意见》鼓励旧房“焕新”再售。鼓励采用“微改造+功能升级”模式,对旧房进行美化装修,提升房屋品质和市场竞争力,提高市场流通性。支持用于发展租赁住房。鼓励各类市场主体结合当地实际和市场需求,将收购房屋改造为租赁用房。鼓励企业探索创新“收储+托管”运营管理模式,委托第三方专业租赁机构开展租赁服务,促进租购并举。收购旧房资金从何而来?《指导意见》推出了金融支持的三项政策。创新金融支持产品,引导金融机构开发专项金融产品,鼓励商业银行为企业发放住房租赁团体购房贷款。用好经营性物业贷款,允许符合条件的企业,向金融机构申请经营性物业贷款,用作承贷物业在经营期间的装修改造资金或运营维护资金。

　　“拆旧换新”模式,提出城镇老旧住房原拆原建更新模式,在符合规划和安全要求前提下,允许补齐公共配套设施,新增建筑量不计容积率。《指导意见》鼓励引导各市因城施策、一项目一策推进城镇老旧住房自主更新、原拆原建。优化完善规划设计、产权登记、项目审批、财政支持等方面政策,尊重群众意愿,成熟一个推进一个。

　　《指导意见》还提出了降低交易成本的两种方式。加大换新购房补贴发放力度,鼓励各市结合本地实际,对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴,激活群众多样化改善性住房需求。鼓励企业加大换新支持力度,支持房企在依法依规前提下,给予换房人优惠,引导中介机构为换房人降低服务费用。

　　开展二手房公积金贷款

　　“带押过户”业务

　　《指导意见》明确拓宽住房公积金使用范围,开展二手房住房公积金贷款“带押过户”业务,“以旧换新”购房者,再次申请公积金贷款购买新建商品房时,可核减一次公积金贷款次数。

　　省自然资源厅总规划师朱潇介绍,推行二手房公积金贷款“带押过户”中,“带押过户”是指带抵押的房产可以直接办理过户的政策。自2023年起,我省全面推行二手房“带押过户”服务模式,累计办理不动产“带押过户”业务23985件,涉及抵押金额377.65亿元。针对住房“以旧换新”,山东将持续推进二手房公积金贷款“带押过户”,群众在未还清原公积金贷款、不解除抵押的情况下,可以直接办理过户、申请新贷款,节省群众的资金压力和时间成本。“举个例子,比如王女士想‘以旧换新’,但是旧房有60万元的公积金贷款,如果在传统模式下交易旧房,需要先筹集60万“过桥资金”把旧房的贷款还清、解除抵押后才能办理过户,资金压力大、办理周期长。但通过公积金‘带押过户’,王女士不用提前筹集这60万元资金,在办理过户时买家可申请新公积金贷款,公积金中心用买家的新贷款偿还王女士的旧贷款,余额用于支付购房款,免去了卖家‘提前筹集资金偿还贷款’的繁琐程序,办理周期大幅缩减。”

　　同时《指导意见》提出优化“以旧换新”登记服务,企业收购二手房房源后可以申请办理转移预告登记,待旧房再次出售时,由企业申请注销预告登记,旧房权利人与旧房购买人共同申请办理转移登记。

　　朱潇介绍,预告登记是指在还不具备不动产登记条件的情况下,向登记机构申请办理的一种“预登记”。目的是防止房屋所有人在正式过户前将房屋再次出售或抵押,从而保护购房人的利益。在此次推出的住房“以旧换新”政策中,预告登记主要服务于收购旧房的企业。“举个例子,如果一家企业收购了旧房,在还没有找到买家时,旧房处于‘已收购未过户’‘权属待定’状态,可能面临原房主违规抵押、二次出售等风险,给企业带来不必要的经济损失。如果企业办理了预告登记,相当于将旧房暂时登记在收购企业名下,待旧房再次出售时,企业即可注销预告登记,原房主和新买家一起申请办理房屋转移过户。该举措既能避免一房多卖和权属纠纷,也能鼓励更多企业参与到“以旧换新”服务中,让群众有更多的房源选择、更好的服务体验。

　　“买新再卖旧”也能享退税优惠

　　允许卖旧房后再网签新房

　　“今年初我还没卖旧就先买新,结果就没法享受国家的‘先卖旧后买新’的个税返还优惠。”市民张先生说,自己想买的新房房源不多,所以开盘就买了。“那时我还没卖掉旧房,就先付首付款定房了,原本想沟通卖旧后再网签新房,但置业顾问天天催,让我1个月要完成网签。因为网签后才能走房贷的相关流程,说是新房不网签就会影响房企回款。”张先生说自己网签了新房后才卖掉了旧房,没法享受“以旧换新”个税返还政策优惠。

　　此次《指导意见》推出后,类似张先生这样的“先买新后卖旧”无法享受政策优惠的问题将有新解。省住房和城乡建设厅总经济师尹枝俏介绍,《指导意见》明确优化网签备案服务,在网签备案过程中,购房者与房企可先签订新房买卖合同,待旧房完成不动产转移登记后,再办理新房合同网签备案手续。此举将有效缓解换房群众资金周转压力,避免因旧房未能及时售出而影响新房购置。同时,让购房者能最大限度享受国家出售自有住房并在1年内重新购买住房的个人所得税退税政策。

　　“目前房屋置换无论是‘先卖后买’还是‘先买后卖’,都存在周期长、不确定性高、资金压力大、流程烦琐等现实痛点。”尹枝俏说,此次推出的《指导意见》在交易模式上,着力提升置换效率。以前,居民需要自行寻找旧房买家,同时还要寻找合适新房,面临着“旧房卖不掉,新房不敢定”或者“新房定了,旧房却卖不掉”的双重焦虑。“以旧换新”模式通过政府引导、市场运作,搭建了一个相对稳定的平台。“我们鼓励房地产经纪机构提供‘帮卖’服务,引入‘兜底收购’机制,将原先分步实施的换房环节一体化推动,大幅缩短了交易周期,让居民‘想换就换、敢换能换’。”她介绍,目前,淄博、烟台等市已先期开展了“卖旧换新”活动,支持中介机构帮卖旧房,完成住房“以旧换新”1200余套；潍坊建立“以旧换新”兜底包销机制,累计完成202套旧房收购、抵顶购房款1.62亿元。

　　《指导意见》还配套提出优化交易流程和服务。旧房如何公平公正定价?《指导意见》提出完善旧房评估服务机制,指导各市结合本地实际,制定二手房价格评估细则,形成统一标准规范,为二手房交易提供制度支撑。推行多元化评估方式,推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式,打造公开、可追溯、多方监督的二手房价格评估体系。

　　在服务体验上,《指导意见》还优化完善了群众办事流程。《指导意见》提出要优化“一站式”服务,推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同,最大限度减少居民“多头跑、反复问”。