2025年12月31日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《公告》），自当日起实施。商业不动产REITs试点正式落地，市场主体可直接向证监会、交易所申报。

　　同日，证监会还发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称《通知》），完善基础制度，优化监管安排，健全市场功能，推动REITs市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济质效。

　　业内人士表示，当前我国基础设施REITs市场已相对成熟，投资者需求旺盛，商业不动产REITs的推出，将完善REITs产品体系，标志着我国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段，向着全门类、全资产的成熟市场方向迈进的关键一步，更好服务实体经济，满足居民财富管理需求。

　　REITs市场进入新阶段

　　《公告》共八条，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，明确商业不动产REITs核心制度安排，为商业不动产REITs发展夯实制度基础。

　　“推出商业不动产REITs既符合REITs发展规律、也与国际惯例接轨，现阶段推出很有必要、正当其时。”业内人士表示，当前，坚持市场化、法治化原则推动商业不动产REITs落地，充分发挥其在盘活存量资产、化解行业金融风险、适配居民财富管理需要以及支持可持续发展模式的功能，完全契合当前宏观经济形势与市场各方需求。

　　据记者了解，随着商业不动产REITs试点启动，证监会将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作，坚持强监管防风险，促进投融资良性循环，促进高质量发展。包括筛选优质项目，高标准稳起步；压实中介机构把关责任；防风险、强监管，切实维护市场良好秩序和平稳运行。

　　在发行方面，证监会将坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目。优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态。

　　华泰证券研究所固收分析师王晓宇认为，商业不动产REITs是完善公募REITs、私募REITs、Pre-REITs的重要一环；对于房企而言，将有效促进房地产行业从“重销售”向“重运营”模式转变，帮助房企实现“投融管退”良性闭环；对于投资人而言，过去公募REITs资产供给较少，卖方市场定价或有一定错位，随着供应量增加，市场预计将回归理性。

　　两类REITs将并行推进

　　目前，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。据数据统计，截至2025年12月31日，已上市REITs产品达78只，发行规模合计2032.54亿元，9只完成扩募，募集资金合计122.16亿元，78只REITs总市值为2184.63亿元。

　　商业不动产REITs试点的推出，也标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。后续，商业不动产REITs与基础设施领域REITs将并行推进。

　　一方面，基础设施领域REITs更多承担的是“稳经济、补短板”的职能，通常具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点，后续可以继续发挥其在盘活公共基础设施存量的关键作用；另一方面，商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可以精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的商业不动产盘活需求。两大领域REITs将发挥各自优势，协同发力，共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度。

　　中金公司（601995）研究部房地产与REITs分析师裴佳敏认为，后续，商业不动产REITs与基础设施REITs相互补充，能够持续提升我国公募REITs市场规模，丰富资产类型；同时，试点过程亦是对于我国公募REITs一、二级市场制度建设、市场定价机制等方面的持续探索和优化，有助于健全市场功能，切实发挥其服务实体经济的作用。

　　明确“1+3+N”框架安排

　　据记者了解，根据商业不动产REITs制度体系安排，证监会初步明确“1+3+N”框架安排，“1”即1项《公告》，“3”包括1项《通知》和2项工作规程，“N”即沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等单位的17项配套规则。

　　《通知》围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排，包括：完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展；加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态；进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系，完善REITS申报注册制度机制；健全全链条监管机制安排、压严压实市场主体责任，加强监管和风险防范，维护市场平稳运行。

　　“本次规则制定修订主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，体现对不同领域REITS‘分类管理、分类施策’的针对性安排。另外还就市场广泛关心的回收资金使用、合规标准、收益率要求、多业态资产组合等问题予以回应。”业内人士表示。

　　具体来看，REITs配套业务规则修订主要体现在以下五方面：一是适应性调整名称和表述。二是系统化完善REITs准入标准。三是推动建立更为市场化的机制安排。四是支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月。五是优化审核机制并强化发行监管。