近日，戴德梁行发布《2025年四季度北京写字楼零售市场报告》。报告指出，四季度北京甲级写字楼市场租金延续下行态势，空置率持续回落，TMT行业稳居需求主力；零售市场迎来供应小高峰，存量改造与首店经济共同驱动市场提质升级，未来将呈现存量优化与新增供应并行的发展格局。

四季度，北京甲级写字楼市场总存量继续维持在1368万平方米。为提升项目入驻率，业主进一步采取下调租金、延长免租期及装修期等优惠措施，带动市场有效租金持续走低。全市甲级写字楼有效租金环比下降4.6%，同比降幅扩大至16.0%，跌至人民币205.62元/月/平方米；五大核心商圈有效租金环比下降5.6%，同比下降18.6%，为人民币235.96元/月/平方米。

需求端，受租户新增需求不足、退租及面积缩减等因素影响，全市及五大核心商圈季度净吸纳量分别为79,294平方米和34,828平方米。从全年维度看，北京全市及五大核心商圈年度净吸纳量分别达32.8万平方米和15.3万平方米，与2024年水平持平。

在全年无新增供应的背景下，存量物业持续去化推动空置率延续下行趋势。截至四季度末，全市甲级写字楼空置率环比下降0.6个百分点，同比下降2.4个百分点至15.89%；五大核心商圈空置率环比下降0.4个百分点，同比下降1.8个百分点至10.37%。

四季度，写字楼市场租赁需求仍以传统优势行业为主。在新租及搬迁类成交中，TMT、专业服务（884257）业及金融业三大行业分别占总签约面积的38.5%、23.4%和17.2%，合计占比超七成，主导市场租赁需求格局。

2025年是“十四五”规划收官之年，高科技产业已成为北京核心经济支柱。报告显示，过去五年，TMT行业在写字楼市场的成交占比接近45%，其中人工智能（885728）领域发展尤为迅猛，成为驱动行业需求增长的核心动力。细分领域中，专业服务（884257）业内律所表现最为突出，金融业则以银行、保险、基金证券类企业成交最为活跃。

在零售市场方面，四季度，北京零售市场迎来供应小高峰，共有5个优质商业项目集中开业，新增优质零售空间48.7万平方米，推动全市购物中心总存量增至1,744万平方米。戴德梁行北区商业部主管孟祎指出，备受关注的通州湾里.王府井（600859）Well Town项目突破传统奥莱业态局限，融合奥莱零售、创新体验、餐饮娱乐及艺术展览等多元消费（883434）场景，为通州区域消费（883434）市场注入全新活力。

近年来，随着北京国际消费（883434）中心城市建设的持续深化，叠加城市更新（885991）战略的推进，零售市场商业环境显著优化。本季度，除老旧存量项目改造升级持续推进外，核心商圈地标项目亦启动焕新转型计划。例如，位于CBD商圈的世贸天阶已与龙湖商业正式签约，将启动改造焕新与重新定位工作，双方计划将其打造为CBD区域的商业美学新地标，进一步提升核心商圈商业能级。

2025年全年，北京零售市场共有13个优质项目开业，新增优质零售空间超110万平方米，同时多个老旧项目完成升级改造后重新入市，有效推动市场提质升级。报告预测，未来三年，北京零售市场预计仍有近200万平方米新增供应计划入市，但整体供应节奏预计有所放缓。

戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，2026年作为“十五五”规划的开局之年，整体经济发展仍将以稳健为主基调。预计2026年仍将是中国经济的调整之年，扩大内需、提振消费（883434）仍是复杂国际环境下，拉动经济增长的核心抓手。

对于2026年，基础设施领域REITs将进一步发力。戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，近期国家发改委发布相关文件，推动基础设施领域REITs扩围，将商办设施、城市更新（885991）设施、酒店及体育（884258）场馆等纳入支持范围。“这一政策不仅有助于进一步盘活城市存量资产，更将带动消费（883434）市场活力提升。在此背景下，北京零售市场存量项目改造将持续加速，整体市场供应将呈现存量优化与新增供应并行的发展格局。”他说。