21世纪经济报道记者陈思琦深圳报道

深圳发布旧改新政，释放重要信号：未批规划项目原则上可不配建保障房。

近日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新（885991）项目管理有关事项的通知》(以下简称《通知》)，自2026年3月16日起实施，有效期5年。

21世纪经济报道记者了解到，新政有两处核心调整：土地移交率可调整和保障房可不配建。

合理核定土地移交率。《通知》明确，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，在取得辖区政府和相关职能部门同意意见后，在更新单元规划阶段可调整城市更新（885991）单元计划和法定图则关于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍应满足基准土地移交用地要求。同时简化审批程序，不再要求履行计划调整程序。

《通知》还对保障性住房配建要求进行了优化：

一是已完成城市更新（885991）单元规划审批的城市更新（885991）项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行。

二是未完成规划审批的城市更新（885991）项目应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。

三是“工改保”项目继续按原有规定执行。

《通知》还提到，统筹各方力量推动项目实施。各区政府、前海管理局应积极引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

对于政策的实施效果，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉研判，首先，不配建保障性住房将直接降低旧改成本，推动旧改项目向高端化发展，提振开发商参与旧改的积极性；其次，保障性住房配建的比例较低，再考虑到保障房配建在规划指标上的奖励，对成本的影响可能没那么大。

李宇嘉认为，旧改的推进关键看几个要素：一是能否落实依法征收原则，降低被拆迁户源头上的补偿成本；二是看旧改以片区化的方式推进，能否以成片改造提升片区的价值；三是看商品房市场的走势，特别是片区商品房销售量和价格的稳定性；四是看政策和机制创新，推进“清调供”，盘活“难啃的骨头”或“停滞项目”；五是看从市级规划供给到区级主体责任落实，以及基层政府的执行力。